Kein Schadensersatz für Beschädigung von alten Tapeten

Wenn das Mietverhältnis endet, streiten Mieter und Vermieter nicht selten darüber, ob sich das Mietobjekt in einem vertragsgerechten Zustand befand oder nicht. Nunmehr entschied der Bundesgerichthof (BGH) zu folgender Frage: Hat ein Vermieter Anspruch auf Schadensersatz für die Beschädigung von alten Tapeten?

Der Ausgangsstreit – Vermieterin fordert Schadensersatz für Beschädigung von alten Tapeten

Die Parteien waren über einen Wohnraummietvertrag in der Zeit vom 01.03.2008 bis 30.09.2012 miteinander verbunden. Die Vermieterin übergab die Doppelhaushälfte zu Mietbeginn unrenoviert. Die Schönheitsreparaturklausel des Mietvertrages war, eventuell wegen der Vermietung im unrenovierten Zustand (siehe Schönheitsreparaturen nur bei renoviert überlassener Wohnung) nicht wirksam. Der Mieter war deshalb nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet.

Der Mieter wollte aber bei Mietbeginn Renovierungsarbeiten in dem Haus durchführen. Er riss im Zuge dieser Arbeiten einen Teil der Tapete herunter, beendete die Arbeiten dann jedoch nicht mehr.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses machte die Vermieterin gegenüber dem Mieter eine Reihe von Forderungen geltend. Die Vermieterin war der Ansicht, dass der Mieter das Objekt nicht in vertragsgerechtem Zustand zurückgegeben hat. Die Klage auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 9.307,15 EUR wies das Amtsgericht vollständig zurück.

Unter anderem verfolgte die Vermieterin mit der Klage einen Anspruch auf Schadensersatz aufgrund der Entfernung der Tapeten. Der Mieter wendete ein, dass die Tapeten rund 30 Jahre alt waren und sich teilweise bereits selber gelöst hätten.

Die Entscheidung des Landgerichts Oldenburg

Gegen das erstinstanzliche Urteil legte die Vermieterin Berufung ein. Das Berufungsgericht verurteilte den Mieter wegen des Teilabrisses der Tapeten zu einer Zahlung in Höhe von 645,14 EUR. Zur Begründung erklärte es, dass der Vermieterin hierdurch grundsätzlich ein Schaden in Höhe von 829,27 EUR entstanden sei. Von dieser Forderung müsse man aber einen Abzug Neu-für-Alt vornehmen.

Abzug Neu-für-Alt: Ein solcher Abzug wird immer dann vorgenommen, wenn ein Geschädigter durch den Ersatz einer gebrauchten Sache durch eine neue Sache einen Vorteil erhält. Bspw. wenn ein Mieter alte Tapeten herunterreißt und der Vermieter diese durch neue Tapeten ersetzt. Voraussetzung für den Ausgleich Neu-für-Alt ist aber auch, dass dem Geschädigten eine Anrechnung zumutbar ist.

Nach Ansicht des Berufungsgerichts war die Anrechnung der Vermieterin aber überwiegend nicht zumutbar. Der Mieter habe – unabhängig von dem Alter der Tapeten – in die Entscheidungsfreiheit der Vermieterin eingegriffen. Aus diesem Grund sei trotz des Alters der Tapeten der Abzug Neu-für-Alt moderat mit 20% der Kosten der Neutapezierung zu bemessen. Der Mieter sollte also 80% der Kosten der Neutapezierung tragen. So gelangt das Landgericht zu der Zahlung von 645,14 EUR.

Die Entscheidung – Dem Vermieter steht kein Schadensersatz für die Beschädigung von alten Tapeten zu

Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts Oldenburg auf und verweist es zur erneuten Verhandlung zurück an das Berufungsgericht. Einem Vermieter stehe – regelmäßig – kein Schadensersatz für die Beschädigung von alten Tapeten zu. Die Argumente des Landgerichts führen nicht dazu, dass hier ausnahmsweise ein solcher Anspruch besteht.

Zunächst stellt der BGH fest, dass sich ein Mieter – selbstverständlich – dadurch pflichtwidrig verhalten kann, dass er in der Mietwohnung vorgefundene Tapeten ganz oder teilweise entfernt, ohne anschließend neue Tapeten anzubringen. Er hat dann grundsätzlich den hierdurch verursachten Schaden gemäß § 280 Abs. 1 BGB zu ersetzen.

Die Ansicht des Berufungsgerichts, der Vermieterin sei unabhängig vom Alter und Zustand der von dem Mieter entfernten Tapete ein Schaden in Höhe von 80% der Kosten entstanden, weist der BGH aber mit deutlichen Worten zurück. Der Mieter hatte diesen Schaden bestritten. Seine Argumente, die Tapete sei rund 30 Jahre alt gewesen und hätte sich teilweise bereits von alleine gelöst, laufen darauf hinaus, dass die Dekorierung letztlich wertlos war. Dann wäre der Vermieterin aber durch das Entfernen einiger abgelöster Tapetenteile keinerlei Schaden entstanden.

Der BGH weist weiter darauf hin, dass es der Vermieter ist, der für den Vortrag eines Schadensersatzanspruches die Vortrags- und Beweislast trägt. Er muss sowohl zum Entstehen, als auch zur Höhe des geltend gemachten Schadens vortragen. Hier hätte die Vermieterin also auch zum Alter und zum Zustand der Tapete vortragen müssen.

Es sei, so der BGH, nicht im Ansatz nachvollziehbar, weshalb der Eingriff in die Entscheidungsfreiheit der Vermieterin es rechtfertigen könne, den Wert einer völlig verschlissenen Dekoration fast mit dem Neuwert anzusetzen.

Praxistipp – Der Unterschied Beschädigung und Schönheitsreparaturen ist wichtig

Die Entscheidung des BGH verdeutlicht wieder einmal, dass es enorm schwer sein kann, Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache gegen den ausziehenden Mieter durchzusetzen, wenn dieser sich sinnvoll wehrt. Vermieter befinden sich in der Position, insbesondere zum Alter und dem Zustand des Mietobjekts bei Mietbeginn vorzutragen und diesen Vortrag gegebenenfalls zu beweisen.

Bei der Frage, wie ein Schaden gegen den Mieter durchzusetzen ist, muss stets zwischen Ansprüchen aufgrund von nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen und Schadensersatzansprüchen wegen Verschlechterung der Mietsache unterschieden werden. Auch wenn die Schönheitsreparaturklausel des Mietvertrages unwirksam ist, können Ansprüche wegen der Beschädigung der Mietsache bestehen.

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1. In dem Beitrag Unwirksame Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen bespreche ich verschiedene Klauseln. Außerdem gebe ich aus meiner Praxis als Rechtsanwalt für Mietrecht Tipps, wie Sie bei einer unwirksamen Klausel vorgehen sollten.
2. Weiterhin finden Sie in dem Beitrag Forderungen des Vermieters bei Mietvertragsende allgemeine Hinweise, wie Sie mit Forderungen des Vermieters bei Beendigung des Mietvertrages umgehen sollten.
3. Hier finden Sie weitere Informationen zu der Entscheidung.