Kein Zurückbehaltungsrecht wenn Leistung verweigert

Besteht ein Zurückbehaltungsrecht auch dann, wenn der Vermieter die Leistung endgültig verweigert? In einem Beschluss vom 02.05.2019 hat das Landgericht Freiburg diese Frage verneint. Die Mieter in dem Rechtsstreit waren deshalb zur Räumung der Wohnung verpflichtet.

Der Ausgangsstreit – Vermieterin klagte auf Räumung

Die Parteien hatten sich bereits vergleichsweise geeinigt. Die Kostenentscheidung überließen sie aber dem Gericht. Das Landgericht entscheidet in der zweiten Instanz deshalb nur noch über diese Kosten. Es ergeht daher eine abgekürzte Entscheidung zu der Frage, wer die Kosten des Verfahrens getragen hätte, wenn es zu einem Urteil gekommen wäre.

Anhand dieser abgekürzten Entscheidung kann man nachvollziehen, dass die Parteien über einen Wohnraummietvertrag verbunden waren. Bereits bei Abschluss des Vertrages waren erhebliche Mängel vorhanden. Im Juni 2015 kam es dann zu einem größeren Wasserschaden. Im Anschluss waren die Mieter der Ansicht, zur Minderung von 80% der Miete berechtigt zu sein. Die Vermieterin kündigte mehrfach wegen Zahlungsverzugs und klagte auf Räumung.

Die Entscheidung – Kein Zurückbehaltungsrecht, wenn der Vermieter die Mangelbeseitigung endgültig verweigert

Das Landgericht gelangt zu dem Ergebnis, dass die Mieter in dem Räumungsrechtsstreit unterlegen wären. Spätestens zum Zeitpunkt der Kündigung vom 12.09.2017 bestand ein Mietrückstand, der die Vermieterin zur Kündigung berechtigte. Nach Ansicht des Landgerichts waren die Mieter zu diesem Zeitpunkt nicht mehr berechtigt, einen Teil der Miete aufgrund der Mängel zurückzubehalten.

Das Landgericht folgt der Rechtsprechung des Bundesgerichthofs, nach der kein Zurückbehaltungsrecht (Leistungsverweigerungsrecht nach § 320 BGB) mehr besteht, wenn der Vermieter seine Leistung, die Mangelbeseitigung ernsthaft und endgültig verweigert. In dem vorliegenden Fall hatte die Vermieterin zwar nicht ausdrücklich erklärt, dass sie die Mängel nicht beseitigt. Nach Ansicht des Landgerichts war aber aufgrund des erheblichen Zeitablaufs klar, dass sich die Vermieterin durch das Einbehalten der Miete nicht mehr zur Behebung des Mangels bewegen lassen wird. § 320 BGB solle nicht die Äquivalenz der wechselseitigen Leistungen sicherstellen. Vielmehr dient es dem Schuldner als Druckmittel, um dem Gläubiger zur Leistung zu bewegen. Wenn dieses Druckmittel versagt, solle der Mieter den Vermieter auf Mangelbehebung in Anspruch nehmen, anstatt dauerhaft nach dem Grundsatz „dulde und liquidere “ zu verfahren.

Den Mietern käme auch kein Irrtumsprivileg zugute. Selbst wenn sich der Mieter bei einer Minderungsquote verschätzt und über einen längeren Zeitraum eine geringere als die geschuldete Miete zahlt, bleibt das Recht zur außerordentlich fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs bestehen.

Praxistipp – Mieter sollten bei Übergabe ausdrücklich erklären, dass sie sich ihre Mängelrechte vorbehalten

Nach Ansicht des Landgerichts waren die Mieter für die Mängel, die bereits bei Mietbeginn bestanden, nicht zur Minderung berechtigt. Nach § 536b BGB ist unter anderem das Recht zur Minderung ausgeschlossen, wenn der Mieter bei Vertragsschluss oder bei Übergabe der Mietsache den Mangel kennt und sich seine Recht nicht vorbehält. Diese Vorschrift ist vielen Mietern unbekannt. Werden bei Übergabe Mängel festgestellt, sollten Mieter daher immer ausdrücklich erklären, dass sie sich ihre Mängelrechte vorbehalten.

An der Entscheidung des Landgerichts lässt sich einiges kritisieren. Dass der Vermieter, als derjenige, auf den Druck ausgeübt werden soll, es letztlich in der Hand hat, ob der Druck fortbesteht oder nicht, nimmt dem Zurückbehaltungsrecht jede Wirkung. Letztlich liegt die Entscheidung aber auf der Linie der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.

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1. Hier finden Sie weitere Informationen zu dieser Entscheidung.
2. In dem Beitrag Wegen Mietschulden gekündigt, was tun? gebe ich als Rechtsanwalt für Mietrecht Praxistipps, wie Mieter mit Kündigungen wegen Mietschulden umgehen sollten.