Angaben zu Wohngeldeinnahmen in Jahresabrechnung
Mit Urteil vom 08.10.2015 hat das Landgericht München I den Beschluss über die Genehmigung einer Jahresabrechnung für unwirksam erklärt. In der Jahresabrechnung fehlten Angaben zu den Wohngeldeinnahmen der Gemeinschaft.
Der Ausgangsstreit – Jahresabrechnung fehlt Information zur Höhe des geleisteten Wohngelds
Die Kläger sind Eigentümer einer Eigentumswohnung. Im Jahr 2013 wurde die Jahresabrechnung 2010(!) durch die Eigentümerversammlung mittels eines Beschlusses genehmigt. In der Jahresabrechnung fehlte die Information, in welcher Höhe die Eigentümer insgesamt auf das Wohngeld im Jahr 2010 geleistet hatten.
Die Kläger haben deswegen den Beschluss, mit dem die Gemeinschaft die Jahresabrechnung 2010 genehmigt hatte, angefochten.
Die Entscheidung – Muss die Jahresabrechnung einer WEG Angaben zu Wohngeldeinnahmen beinhalten?
Das LG München I gibt den Klägern Recht und erklärt die Abrechnung für ungültig.
Gemäß § 28 Abs. 3 WEG ist durch die Verwaltung nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung der Einnahmen und Ausgaben zu erstellen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat sie hierzu eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen, die auch Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen enthält. Die Abrechnung muss für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein.
Die Darstellung der Jahresabrechnung muss die Wohnungseigentümer in die Lage versetzen, die Vermögenslage der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erfassen und auf ihre Plausibilität hin zu überprüfen. Die Eigentümer müssen nachvollziehen können, was mit den eingezahlten Mitteln geschehen ist, insbesondere, ob sie entsprechend den Vorgaben des Wirtschaftsplans eingesetzt wurden.
Da Angaben zu den Wohngeldeinnahmen der Gemeinschaft in der Jahresabrechnung fehlen, können die Eigentümer diese nicht überprüfen, so das Landgericht.
Durch das Landgericht wird weiter die Frage aufgeworfen, ob der Beschluss nicht sogar deshalb nichtig ist, weil in der Abrechnung auch die Abrechnungsspitze der Vorjahre erwähnt wird. Wenn sich der Beschluss so auslegen lässt, dass diese Abrechnungsspitze noch einmal mitbeschlossen werden sollte, wäre der Beschluss sogar nichtig. Da schon die Anfechtung des Beschlusses durchgeht, musste das Landgericht hierüber nicht mehr entscheiden.
Praxistipp – Sorgfältig prüfen, ob die Jahresabrechnung den Anforderungen entspricht
Seit der Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 04.12.2009 besteht einige Verwirrung darüber, welche Positionen in einer Jahresabrechnung zwingend darzustellen sind und wie dies geschehen soll. Es ist deshalb sorgfältig zu prüfen, ob die Jahresabrechnung den Anforderungen entsprechend der Rechtsprechung des BGH und der Instanzrechtsprechung genügt.
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Nima Armin Daryai
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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