Durchsetzung von Verwalterpflichten durch Eigentümer

Mit Urteil vom 02.03.2016 hat das Landgericht Hamburg entschieden, dass einzelne Eigentümer Primärpflichten des Verwalters aus dem Verwaltervertrag regelmäßig nicht alleine durchsetzen können. Eine Durchsetzung von Verwalterpflichten durch den Eigentümer ist daher nicht möglich.

Der Ausgangsstreit – Eigentümer verlangt, dass Verwalterin Beschluss aus Eigentümerversammlung umsetzt

Geklagt hatte ein Eigentümer einer WEG gegen die Verwalterin. In der Eigentümerversammlung vom 30.05.2013 beschloss die WEG, dass die Balkone im 4. Obergeschoss saniert werden sollten. Der klagende Eigentümer verlangt, dass die Verwalterin den Beschluss umsetzt. Er ist der Meinung, dass dies nicht zeitnah erfolgt ist.

Die Entscheidung – Kann die Durchsetzung von Verwalterpflichten durch einen einzelnen Eigentümer erfolgen?

Das Landgericht Hamburg bestätigt die Entscheidung des erstinstanzlichen Gerichts, mit der die Klage des Eigentümers bereits deshalb abgewiesen wurde, da der einzelne Eigentümer nicht „aktiv legitimiert“ war. Dies meint, dass dem Kläger kein Recht zusteht, dass er aktiv gegen die Verwalterin durchsetzen kann. Die Durchsetzung von Verwalterpflichten durch einzelne Eigentümer sei nicht möglich, so das Landgericht.

In dem Rechtsstreit war zwischen den Rechtsverhältnissen zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern, der WEG als teilrechtsfähigem Verband und dem Verwalter zu unterscheiden. Diese sind gegeneinander abzugrenzen. Ein einzelner Eigentümer kann zwar gegen den Verwalter Schadensersatzansprüche durchsetzen für Schäden, die nur er erlitten hat (dies ist ein sogenannter Sekundäranspruch). Die Hauptvertragspflichten aus einem Verwaltervertrag, der zwischen Verwaltung und der Gemeinschaft abgeschlossen wurde, kann aber nur die Gemeinschaft selbst durchsetzen.

Zwar kann die Gemeinschaft einen einzelnen Wohnungseigentümer zur Durchsetzung solcher Ansprüche ermächtigen. Geschieht dies nicht, kann der einzelne Eigentümer gegenüber dem Verwalter Ansprüche nicht alleine durchsetzen. Er muss vielmehr zunächst die übrigen Wohnungseigentümer auf Zustimmung zu einer gerichtlichen Geltendmachung in Anspruch nehmen bzw. versuchen, einen entsprechenden Beschluss herbeizuführen. Da dies nicht geschehen war, war die Klage abzuweisen.

Praxistipp – Lassen Sie sich zur Durchsetzung von Ansprüchen im Wohnungseigentumsrecht rechtsanwaltlich beraten

Die Entscheidung des Landgerichts zeigt, dass im Wohnungseigentumsrecht die Wege zur Durchsetzung von Ansprüchen der Eigentümer teilweise kompliziert sind. Der einzelne Eigentümer muss häufig zunächst einmal die Gemeinschaft in Anspruch nehmen.

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