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Keine formularmäßige Verschärfung des Kündigungsrechts

  • RA Daryai
  • Mietrecht - Gewerberaum
Beschluss // Oberlandesgericht Celle // 2 U 179/13

Mit einem Beschluss vom 21.11.2013 kündigt das Oberlandesgericht Celle an, die Räumungsklage eines Vermieters endgültig abzuweisen zu wollen. Der zwischen den Parteien abgeschlossene Mietvertrag sieht eine Verschärfung des Kündigungsrechts sowie einen zusätzlichen Schutz des Mieters vor.

Nach Ansicht des Oberlandesgerichts ist zwar die Klausel hinsichtlich der Verschärfungen des Kündigungsrechts zu Ungunsten des Mieters unwirksam. Soweit der Mieter begünstigt wird, bleibt die Klausel aber bestehen.

Der Mietvertrag war durch den Vermieter vorgelegt worden. Da er diesen wohl häufiger benutzen wollte, handelt es sich um allgemeine Geschäftsbedingungen, die gemäß § 305 ff. BGB zu prüfen sind. In dem Vertrag wurden die Kündigungsvoraussetzungen für den Vermieter einerseits vereinfacht, da eine fristlose Kündigung bereits bei einem Mietrückstand von einer Pachtrate oder weniger möglich war und das nach dem Gesetz erforderliche Verschulden nicht geprüft wird. Andererseits wurde der Mieter über die gesetzliche Regelung hinaus geschützt, da der Vermieter vor Erklärung der Kündigung eine Mahnung aussprechen muss.

Der Mieter war dann mit mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand. Nach dem Gesetz wäre eine fristlose Kündigung des Mietvertrages eigentlich möglich gewesen. Die Räumungsklage des Vermieters wurde aber abgewiesen, da er nicht, wie in dem Vertrag vorgesehen, zuvor eine Mahnung ausgesprochen hat.

Durch das OLG wird erklärt, dass zwar die Verschärfung des Kündigungsrechts zu Ungunsten des Mieters durch Allgemeine Geschäftsbedingungen unwirksam sei. Trotzdem muss sich der Vermieter an seine Klauseln halten, soweit in diesen eine vorherige Mahnung verlangt wird.

Praxistipp

Der Beschluss zeigt erneut zwei Dinge auf:

1. Kündigungen können immer wieder an kaum vorhersehbaren Fallstricken scheitern. Vermieter sind daher gut beraten, Kündigungen rechtlich durch Verwalter oder Rechtsanwälte prüfen zu lassen. Für Mieter gibt es immer wieder Möglichkeiten, sich erfolgreich gegen Kündigungen zur Wehr zu setzen.

2. Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind Gewerberaummieter nicht weniger schutzbedürftig als Wohnraummieter, was die Frage der Abänderung gesetzlicher Leitbilder durch vom Vermieter gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen angeht. Dort wo bereits gesetzliche Regelungen vorgesehen sind, sollten Vermieter genau prüfen, ob sie versuchen möchten, diese durch Allgemeine Geschäftsbedingungen abzuändern.

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Hier finden Sie weitere Informationen zu dem Beschluss.

Nima Armin Daryai

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Herr Rechtsanwalt Daryai berät Sie zu den Themen Wohnraummietrecht, Gewerberaummietrecht, Maklerrecht und Arbeitsrecht.

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Rechtsanwalt Nima Armin Daryai, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
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