Verschärfung des Kündigungsrechts im Mietvertrag

Mit einem Beschluss vom 21.11.2013 kündigt das Oberlandesgericht (OLG) Celle an, die Räumungsklage eines Vermieters endgültig abzuweisen zu wollen. Im Mietvertrag der Parteien ist zum einen eine Verschärfung des Kündigungsrechts zur außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs zum anderen aber ein zusätzlicher Schutz des Mieters vorgesehen.

Die Entscheidung – Ist eine Verschärfung des Kündigungsrechts im Mietvertrag wirksam?

Nach Ansicht des Oberlandesgerichts ist die Klausel zur Verschärfungen des Kündigungsrechts im Mietvertrag unwirksam. Soweit der Mietvertrag den Mieter begünstigt, bleibt die Klausel aber wirksam.

Den Mietvertrag hatte der Vermieter gestellt. Da er diesen häufiger benutzen wollte, sind Klauseln, die nicht Hauptleistungspflichten betreffen, Allgemeine Geschäftsbedingungen. Solche Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind gemäß §§ 305 ff. BGB auf ihre Wirksamkeit zu prüfen.

Der Mietvertrag der Parteien hat die Voraussetzungen für eine Kündigung für den Vermieter zum einen gesenkt. Eine fristlose Kündigung sollte bereits bei einem Mietrückstand von nur einer Pachtrate oder weniger möglich sein. Außerdem sollte unabhängig von einem Verschulden des Mieters die Kündigung möglich sein. Zum anderen war der Mieter über die gesetzliche Regelung hinaus geschützt. Der Vermieter musste vor Erklärung der Kündigung zwingend eine Mahnung aussprechen.

Der Mieter kam dann mit mehr als zwei Monatsmieten in Rückstand. Nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 b) BGB für eine außerordentlich fristlose Kündigung des Mietvertrages lagen daher vor. Das OLG wies die Räumungsklage des Vermieters aber trotzdem ab, da er nicht, wie in dem Vertrag ja vorgesehen, zuvor eine Mahnung ausgesprochen hatte.

Das OLG erklärt, dass zwar die Verschärfung des Kündigungsrechts im Mietvertrag zu Ungunsten des Mieters durch Allgemeine Geschäftsbedingungen unwirksam sei. Trotzdem muss sich der Vermieter an seine Klauseln halten, soweit in diesen uzgunsten des Mieters eine vorherige Mahnung verlangt wird.

Praxistipp – Gewerberaummietende können genauso schutzbedürftig wie Wohnraummietende sein

Der Beschluss zeigt erneut zwei Dinge auf:

1. Es gibt so gut wie keine „einfache“ Kündigung. Trotz der Senkung der formellen Anforderungen an eine Kündigung durch den Bundesgerichtshof können diese an verschiendster Stelle  scheitern. Vermieter sind daher gut beraten, Kündigungen rechtlich durch Verwalter oder Rechtsanwälte prüfen zu lassen. Für Mieter besteht häufig die Möglichkeit, sich erfolgreich gegen eine Kündigung zur Wehr zu setzen.
2. Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind Gewerberaummieter nicht weniger schutzbedürftig als Wohnraummieter, wenn es um die Frage der Abänderung gesetzlicher Leitbilder durch von dem Vermieter gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen angeht. Auch Vermieter sollten vor Abschluss eines Gewerberaummietvertrags dessen Inhalt durch einen spezialisierten Rechtsanwalt prüfen zu lassen, s. auch den Beitrag Prüfung des Gewerbemietvertrags vor Abschluss.

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