Keine Kündigung wegen Krankheit

Im Gewerberaummietrecht sind die Parteien häufig über längerfristig bindende Verträge verbunden. Wenn das Mietobjekt für den Mieter dann bereits einige Zeit vor Vertragsbeendigung nicht mehr nutzbar ist, stellt sich für den Mieter die Frage, wie er vorzeitig das Vertragsverhältnis beenden kann. Das Oberlandesgericht (OLG) Rostock stellt klar, dass auch wegen einer schweren Krankheit keine Kündigung des Mietvertrages möglich ist.

Der Ausgangsstreit – Mieter kündigt Mietvertrag aufgrund schwerer Erkrankung

Die Parteien waren über einen Mietvertrag über Gewerberäume verbunden. Der Mietvertrag war bis zum 31.12.2017 befristet.

Mit Schreiben aus dem März 2017 erklärte der inzwischen verstorbene Mieter gegenüber der Vermieterin, dass er schwer erkrankt sei. Die schwere Erkrankung mache ihm die Nutzung der Mieträume unmöglich, so der Mieter. Deshalb wolle er das Mietverhältnis zum nächstmöglichen Zeitpunkt beenden. Bereits zu diesem Zeitpunkt befand sich der Mieter im Rückstand mit der Mietzahlung.

Nachdem dann die weiteren Mieten nicht geleistet wurden, erhob die Vermieterin Klage. Das Landgericht verurteilte die unbekannten Erben zur Zahlung der Miete. Allerdings wies das Landegericht die Klage zum Teil ab. Nach Ansicht des Landgerichts waren die Mieten für die Monaten Mai 2017 bis Dezember 2017 nicht zu zahlen. Das Landgericht legte das Schreiben des verstorbenen Mieters aus März 2017 als fristlose Kündigung aus. Diese war, nach Ansicht des Landgerichts, auch berechtigt. Kündigungsgrund sei die schwere Erkrankung des Mieters gewesen.

Gegen diesen Teil der Entscheidung ging die Vermieterin in Berufung. Mit ihrer Berufung verlangt die Vermieterin, dass die unbekannten Erben auch zur Leistung der Miete für Mai 2017 bis Dezember 2017 verurteilt werden.

Die Entscheidung – Keine Kündigung wegen Krankheit?

Das OLG hebt das Urteil des Landesgerichts auf. Es verurteilt die unbekannten Erben auch zur Leistung der Mieten für Mai 2017 bis Dezember 2017. Nach Ansicht des Oberlandesgerichts ist die Erkrankung des Mieters kein Grund für eine Kündigung des Mietvertrages. Es gebe keine Kündigung wegen Krankheit, so das OLG.

Nach § 543 Abs. 1 S. 1 BGB können beide Vertragsparteien das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung des beiderseitigen Interesses die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs.1 S. 2 BGB). Bei der Abwägung des beiderseitigen Interesses sind sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen. Weiter ist zu beachten, dass die Störung des Vertragsverhältnisses, mit dem die Kündigung begründet wird, regelmäßig aus dem Bereich des Empfängers der Kündigung herrühren muss. Kurz gesagt, muss sich die Gegenseite fehlverhalten haben. Dies war hier offensichtlich aber nicht der Fall.

Auch wenn man das gesetzliche Leitbild des Mietrechts bei der Abwägung berücksichtige, komme man zu keinem anderen Ergebnis, so das OLG. So sehe das Gewerberaummietrecht, im Gegensatz zum Wohnraummietrecht, keinen sozialen Schutz des Mieters vor. Auch ist in § 537 Abs. 1 S. 1 BGB ausdrücklich geregelt, dass die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung der Miete nicht aufgrund von in der Person des Mieters liegenden Gründen entfällt. Das Verwendungsrisiko liegt daher im Regelfall bei dem Mieter.

Praxistipp – Prüfung des Mietvertrags auf Kündigungsmöglichkeiten

Möchte man als Mieter ein noch für längere Zeit fest vereinbartes Mietverhältnis kündigen, muss man zunächst die Wirksamkeit der Befristung sorgfältig prüfen. Viele Befristungen in Gewerberaummietverträgen sind aufgrund von Fehlern der gesetzlichen Schriftform (§ 550 S. 1 BGB) unwirksam. Bestehen erhebliche Mängel an dem Mietobjekt, kann der Mieter eventuell nach Fristsetzung die außerordentlich fristlose Kündigung erklären. Wenn man keine Kündigungsmöglichkeit sieht, verbleibt einem noch die Möglichkeit das Mietobjekt unterzuvermieten.

Wenn ein Mietobjekt für andere nicht nutzbar ist, man eine Untervermietung also ausschließen kann, sollte man darüber nachdenken, ob man das Recht zur Kündigung bei Krankheit in den Vertrag hinein verhandelt. Eine entsprechende Klausel können die Parteien natürlich aushandeln.

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1. Besteht im Gewerberaummietrecht die Möglichkeit einer Kündigung wegen Corona? Ein Urteil des Landgerichts Chemnitz gibt Aufschluss.
2. Weshalb ich zu einer Prüfung des Gewerberaummietvertrages vor Abschluss rate, erkläre ich  in dem Beitrag: Prüfung des Gewerbemietvertrags vor Abschluss.
3. Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.