Keine Mängelanzeige der Mietenden

Verlangen Mietende aufgrund eines Mangels der Mietsache von den Vermietenden rückwirkend eine Minderung der Miete, wenden die Vermietenden nicht selten ein, dass die Mietenden ihnen den Mangel doch gar nicht angezeigt haben. Ein Beschluss des Bundesgerichtshofs (BGH) zeigt aber, dass in einigen Fällen keine Mängelanzeige der Mietenden notwendig ist.

Der Ausgangsstreit – Keine Mängelanzeige der Mieterin wegen Schimmelschaden

Die Parteien sind über einen Wohnraummietvertrag miteinander verbunden. Die Vermieter hatten in einem Vorprozess vergeblich auf Räumung geklagt. Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen, da die Miete für die Wohnung gemindert war. In der Wohnung war es zu einem Schimmelschaden gekommen. Ein Sachverständiger hatte festgestellt, dass der Schimmel auf Baumängel zurückzuführen war. Diese Baumängel hatten die Vermieter nicht beseitigt.

Mit Schreiben vom 26.07.2011 kündigten die Vermieter dann erneut das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs. Die Mieterin wehrte sich unter anderem damit, dass sich die angemessene Minderung erhöht haben soll. Der Mangel der Mietsache habe sich verschlechtert, so die Mieterin. Die Vermieter waren der Ansicht, dass eine Anpassung der Minderung daran scheitere, dass die Verschlechterung des Mangels durch die Mieterin nicht angezeigt worden sei.

Das Amtsgericht wies die Klage der Vermieter ab. Auf die Berufung verurteilte das Landgericht die Mieterin zur Räumung.

Die Entscheidung – Ist die Minderung ausgeschlossen, wenn keine Mängelanzeige der Mietenden vorliegt?

Der BGH hebt auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Mieterin das Urteil auf und verweist die Sache zur erneuten Entscheidung an eine andere Kammer des Berufungsgerichts. Die Tatsache, dass keine erneute Mängelanzeige des Mieters erfolgt, schließt nicht immer das Minderungsrecht aus.

Das Berufungsgericht war der Ansicht, dass mangels einer Anzeige einer Verschlechterung eine Minderung über den zunächst von der Mieterin beanspruchten Mindestbetrag hinaus nicht in Betracht komme. Dieser Ansicht widerspricht der Bundesgerichtshof deutlich. Den Vermietern war aufgrund des Vorprozesses der Mangel hinlänglich bekannt. Sie hatten diesen nicht beseitigen lassen. Dass es aufgrund der unterbliebenen Mängelbeseitigung zu einer Verschlimmerung kommen könne, lag auf der Hand, so der BGH. Deshalb war, offensichtlich, keine erneute Mängelanzeige notwendig.

Praxistipp – Wenn Vermietende Kenntnis vom Mangel haben, ist Mängelanzeige entbehrlich

Gemäß § 536 Abs. 1 BGB sind Mietende mit Entstehung des Mangels zur Minderung der Miete berechtigt. Tritt der Mangel während der laufenden Mietzeit ein, kann das Minderungsrecht dann ausgeschlossen sein, wenn die Mietenden den Mangel nicht anzeigen. Weitere Voraussetzung von § 536c BGB ist aber auch, dass die Vermietenden infolge der Unterlassung der Anzeige keine Abhilfe schaffen konnten (§ 536c Abs. 1 Satz 2 BGB). Wenn Vermietende also auch ohne Anzeige der Mietenden Kenntnis von einem Mangel haben (wie in diesem Fall) oder sogar den Mangel bewusst in Kauf nehmen (beispielsweise bei Bauarbeiten der Vermietenden am Haus), ist es deshalb im Regelfall nicht notwendig, den Mangel extra anzuzeigen.

Für den Fall, dass Mietende eine bestimmte Minderungshöhe ankündigen und sich der Mangel nicht verschlechtert, hat das Kammergericht entschieden, dass die Mietenden von Gewerberaum an die angekündigte Höhe der Minderung gebunden sind. Dies gilt jedenfalls dann, wenn sie keinen Vorbehalt im Hinblick auf die Minderungshöhe erklären (KG, Urteil vom 27.08.2018 – 8 U 193/16).

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1. Wir empfehlen Mietenden immer, eine Minderung nicht direkt umzusetzen. Weshalb wir hiervon abraten, erkläre ich in dem Beitrag: „Richtig die Miete mindern“.
2. Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.