Keine Mängelanzeige des Mieters
Verlangt der Mieter aufgrund eines Mangels der Mietsache von dem Vermieter rückwirkend eine Minderung der Miete, wendet der Vermieter nicht selten ein, dass der Mieter ihm den Mangel doch gar nicht angezeigt habe. Ein Beschluss des Bundesgerichtshofs zeigt aber, dass in einigen Fällen keine Mängelanzeige des Mieters notwendig ist.
Der Ausgangsstreit
Die Parteien sind über einen Wohnraummietvertrag miteinander verbunden. Die Vermieter hatten in einem Vorprozess vergeblich auf Räumung geklagt. Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen, da die Miete für die Wohnung gemindert war. In der Wohnung war es zu einem Schimmelschaden gekommen. Ein Sachverständiger hatte festgestellt, dass der Schimmel auf Baumängel zurückzuführen war. Diese Baumängel hatten die Vermieter nicht beseitigt.
Mit Schreiben vom 26.07.2011 kündigten die Vermieter dann erneut das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs. Die Mieterin wehrte sich unter anderem damit, dass sich die angemessene Minderung erhöht haben soll. Der Mangel der Mietsache habe sich verschlechtert, so die Mieterin. Die Vermieter waren der Ansicht, dass eine Anpassung der Minderung daran scheitere, dass die Verschlechterung des Mangels durch die Mieterin nicht angezeigt worden sei.
Das Amtsgericht wies die Klage der Vermieter ab. Auf die Berufung verurteilte das Landgericht die Mieterin zur Räumung.
Die Entscheidung
Der Bundesgerichtshof hebt auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Mieterin das Urteil auf und verweist die Sache zur erneuten Entscheidung an eine andere Kammer des Berufungsgerichts. Die Tatsache, dass keine erneute Mängelanzeige des Mieters erfolgt, schließt nicht immer das Minderungsrecht aus.
Das Berufungsgericht war der Ansicht, dass mangels einer Anzeige einer Verschlechterung eine Minderung über den zunächst von der Mieterin beanspruchten Mindestbetrag hinaus nicht in Betracht komme. Dieser Ansicht widerspricht der Bundesgerichtshof deutlich. Den Vermietern war aufgrund des Vorprozesses der Mangel hinlänglich bekannt. Sie hatten diesen nicht beseitigen lassen. Dass es aufgrund der unterbliebenen Mängelbeseitigung zu einer Verschlimmerung kommen könne, lag auf der Hand, so der BGH. Deshalb war, offensichtlich, keine erneute Mängelanzeige notwendig.
Praxistipp
Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist der Mieter mit Entstehung des Mangels zur Minderung der Miete berechtigt. Tritt der Mangel während der laufenden Mietzeit ein, kann das Minderungsrecht dann ausgeschlossen sein, wenn der Mieter den Mangel nicht anzeigt. Weitere Voraussetzung von § 536c BGB ist aber auch, dass der Vermieter infolge der Unterlassung der Anzeige keine Abhilfe schaffen konnte (§ 536c Abs. 1 Satz 2 BGB). Wenn der Vermieter also auch ohne Anzeige des Mieters Kenntnis von einem Mangel hat (wie in diesem Fall) oder sogar den Mangel bewusst in Kauf nimmt (beispielsweise bei Bauarbeiten des Vermieters am Haus), ist es deshalb im Regelfall nicht notwendig, den Mangel extra anzuzeigen.
Für den Fall, dass ein Mieter eine bestimmte Minderungshöhe ankündigt und sich der Mangel nicht verschlechtert, hat das Kammergericht entschieden, dass der Mieter von Gewerberaum an die angekündigte Höhe der Minderung gebunden ist. Dies gilt jedenfalls dann, wenn er keinen Vorbehalt im Hinblick auf die Minderungshöhe erklärt (KG, Urteil vom 27.08.2018 – 8 U 193/16).
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- Wir empfehlen Mietern immer, eine Minderung nicht direkt umzusetzen. Weshalb wir hiervon abraten, erkläre ich in dem Beitrag: „Richtig die Miete mindern“.
- Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.
Nima Armin Daryai
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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