Keine Maklercourtage bei Fehlinformationen

Mit Beschluss vom 02.05.2019 kündigt das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz an, die Berufung eines Maklers gegen das erstinstanzliche Urteil des Landgerichts Mainz zurückweisen zu wollen. Der Makler macht einen Anspruch auf Leistung von Maklercourtage geltend. Das OLG gelangt zu dem Ergebnis, dass der Makler keine Maklercourtage mehr verlangen kann, da er seinem Kunden Fehlinformationen geliefert hat.

Der Ausgangsstreit – Makler verletzt Vertragspflichten

Der Makler macht als Kläger von seinem Kunden als Beklagten die Maklercourtage geltend. Der Kunde hat, unstreitig, eine Eigentumswohnung aufgrund der Vermittlung des Maklers erworben.

Nach Ansicht des Kunden habe der Makler seine Maklercourtage aber analog § 645 BGB verwirkt. Der Makler soll grob leichtfertig Vertragspflichten verletzt und sich dadurch seines Lohnes als unwürdig erwiesen haben. So soll der Makler dem Kunden das Vorhandensein eines zu der Wohnung gehörenden Kellers zur alleinigen Nutzung zugesichert haben. Außerdem habe der Makler behauptet, dass eine Teilungserklärung noch nicht vorliege. Der Makler soll weiter versichert haben, dass der Kunde in der WEG nicht überstimmt werden könne, da nach Kopfteilen abgestimmt werde und es nur einen weiteren Eigentümer gebe.

Tatsächlich gab es aber zwei weitere Eigentümer, sodass es tatsächlich möglich war, den Kunden zu überstimmen.  Die Teilungserklärung lag bereits vor. Nach § 7 der Teilungserklärung wird auch nicht nach Kopfteilen, sondern nach Miteigentumsanteilen von der Wohnungseigentümergemeinschaft entschieden.

Das Landgericht hatte die Klage des Maklers wegen Verwirkung analog § 654 BGB abgewiesen.

Die Entscheidung – Keine Maklercourtage, wenn der Makler Fehlinformationen liefert?

Das OLG Koblenz gibt dem Kunden auch in der zweiten Instanz recht. Liefert der Makler dem Kunden Fehlinformationen, habe er keinen Anspruch auf eine Maklercourtage aus § 652 Abs. 1 BGB. Dieser Anspruch sei gemäß § 654 BGB verwirkt.

Grundsätze der Verwirkung der Maklercourtage nach dem BGH

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichthofs (BGH) verwirkt ein Immobilienmakler seinen Lohnanspruch dann, wenn er mit einer an Vorsatz grenzender Leichtfertigkeit die Interessen des Kunden so schwerwiegend gefährdet oder beeinträchtigt, dass er unwürdig für den Erhalt des Maklerlohns erscheint (BGH, Urteil vom 29.11.1989 – IV a ZR 206/88).

Von besonderem Gewicht ist hierbei, ob die Treuepflichtverletzung dem Makler subjektiv vorwerfbar ist, sodass er sich seines Lohnes als unwürdig erwiesen hat. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn der Makler über eigene Kenntnisse täuscht oder Wissen vorgibt, das er nicht überprüft hat oder den Kunden wissentlich wahrheitswidrig informiert.

Kein Anspruch im zu entscheidenden Fall

In dem zu entscheidenden Fall folgt das OLG Koblenz der Feststellung des LG Mainz zu den Zeugenaussagen. Das LG Mainz hat es als erwiesen angesehen, dass der Makler erklärt hat, dass es noch keine Teilungserklärung gebe. Auch sei nachgewiesen, dass der Makler ins Blaue hinein behauptet hat, dass die Abstimmung der Wohnungseigentümer nach Kopfanteilen erfolgt, sodass der Kunde nicht überstimmt werden kann.

Diese Pflichtverletzung sei von besonderem Gewicht, so das OLG, da der Kunde gegenüber dem Makler erkennbar gemacht habe, dass für ihn sein „Vetorecht“ von besonderer Bedeutung sei. Deshalb sei die leichtfertige Zusicherung ins Blaue hinein in besonderem Maße vorwerfbar.

Die Tatsache, dass der Kunde im Rahmen des Notartermins auf die – bereits bestehende – Teilungserklärung hingewiesen wurde, entlastet den Makler nicht. Der Kunde durfte sich trotz des Hinweises des Notars auf die Teilungserklärung darauf verlassen, dass die Angaben des Maklers richtig sind. Erst wenn sich der Beratungsfehler des Maklers dem Kunden geradezu aufdrängt, müsse dieser Konsequenzen ziehen.

Auch war der Kunde nicht verpflichtet, den Notartermin abzubrechen, um so die Entstehung des Maklerlohnanspruches zu verhindern. § 654 BGB sieht ja gerade als Konsequenz vor, dass der Maklerlohn entfällt. Eine Verpflichtung das Hauptgeschäft nicht mehr durchzuführen, besteht deshalb nicht.

Ebenso wenig kann sich der Makler darauf berufen, dass dem Kunden kein Schaden entstanden sei. Die Verwirkung des Anspruchs auf Maklerlohn hat Strafcharakter. Sie soll ein besonders treuwidriges Verhalten des Maklers bestrafen, ohne dass dem Kunden ein Schaden entstanden sein muss.

Praxistipp – Fehlinformationen des Maklers müssen gerichtsfest dokumentiert werden

Zunächst einmal zeigt die Entscheidung des OLG Koblenz klar, dass es sich für Maklerkunden lohnen kann, eine Verwirkung der Maklercourtage prüfen zu lassen, wenn der Makler fehlerhaft über Eigenschaften berät. Im Gegensatz zu anderen Bereichen des Schuldrechts muss der Kunde für einen solchen Verfall der Maklervergütung keinen Schaden nachweisen. Verhält sich der Makler fehlerhaft, stellt er bspw. seinem Kunden Fehlinformationen zur Verfügung, besteht die Möglichkeit, dass er gemäß § 654 BGB keinen Anspruch auf seine Maklercourtage hat.

Wichtig ist es aber, die Versprechungen des Maklers gerichtsfest zu dokumentieren. Insbesondere Zusicherungen, auf die man als Kunde besonderen Wert legt, sollten so festgehalten werden, dass sie später bei Gericht nachweisbar sind.

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