Keine Nutzungsuntersagung im Eilrechtsschutz

Mit Beschluss vom 04.08.2010 hat das Oberlandesgericht (OLG) Rostock den Versuch eines Vermieters zurückgewiesen, einem Mieter die weitere Nutzung der Mietsache nach Kündigung im Eilverfahren durch einstweilige Verfügung zu untersagen. Das OLG stellt klar, dass es keine Nutzungsuntersagung im Eilrechtsschutz gibt.

Ausgangsstreit und Entscheidung – Keine Nutzungsuntersagung im Eilrechtsschutz

Die Vermieterin hatte beantragt, dem Mieter zu untersagen, das Mietobjekt zu betreten bzw. zu bewirtschaften. Letztlich liefen die Anträge des Vermieters auf eine Räumung der Mietsache ohne Räumungsurteil hinaus. Hierzu fand das OLG Rostock deutliche Worte:

Demnach sind die Rechte des Vermieters nach Beendigung des Mietvertrages im Bürgerlichen Gesetzbuch klar und unmissverständlich (und abschließend) geregelt. Der Vermieter kann die Rückgabe der Mietsache und deren Räumung nach § 546 BGB verlangen. Hält der Mieter dem Vermieter trotz wirksamer Beendigung die Räume vor, kann der Vermieter Nutzungsentschädigung nach § 546 a BGB erhalten. Weitere Rechte kennt das BGB nicht.

Weiter heißt es:

„Hindert er (der Vermieter) hingegen den Mieter/Pächter eigenmächtig an der Ausübung seines Besitzes, ist dies schlicht ein Akt der verbotenen Eigenmacht (§ 858 BGB). Dies bleibt auch dann rechtswidrig, wenn der Vermieter einen Herausgabeanspruch aus § 546 BGB oder § 985 BGB für sich in Anspruch nehmen kann. Diesen muss er vielmehr im Wege der Herausgabe- bzw. Räumungsklage gerichtlich titulieren und dann im Wege der Räumungsvollstreckung nach § 885 ZPO durchsetzen lassen.“

Praxistipp – Gewerberaummietvertrag richtig gestalten

Das OLG Rostock zeigt hier nochmals klar auf, dass ein Selbsthilferecht des Vermieters gegen den Mieter nicht besteht. Natürlich ist dies angesichts der langen Prozesszeiten, die inzwischen üblich sind, für den Vermieter ein erhebliches Problem. Deshalb sollten Vermieter ihre Verträge zumindest so gestalten, dass dieser ausreichende Sicherheiten vorsieht. Außerdem besteht die Möglichkeit, dass sich der (Gewerberaum-)Mieter notariell der Räumungsvollstreckung unterwirft. Abgesehen von den vertraglichen Gestaltungsmöglichkeiten verbleibt als einzige Möglichkeit des Vermieters, bei Mietrückständen zügig die Kündigung des Mietverhältnisses und die gerichtliche Durchsetzung des Räumungsanspruchs zu betreiben.

– – –

1. Auch Vermieter sollten Gewerberaummietverträge schon vor Abschluss prüfen lassen. Weshalb, erkläre ich in dem Beitrag Prüfung des Gewerbemietvertrags vor Abschluss.
2. Hier finden Sie weitere Informationen zu der Entscheidung.