Keine Renovierungspflicht bei unrenovierter Wohnung

In einer Entscheidung vom 02.05.2018 vertritt die 18. (64.) Kammer des Landgerichts Berlin die Ansicht, dass keine Renovierungspflicht des Vermieters besteht, wenn die Schönheitsreparaturklausel deswegen unwirksam ist, weil die Wohnung bei Übergabe an den Mieter unrenoviert war.

Der Ausgangsstreit – Unwirksame Schönheitsreparaturklausel, Vermieter soll renovieren

Die Parteien sind über einen Wohnraummietvertrag aus dem Jahr 2002 verbunden. Die Wohnung war bei Übergabe an die Mieter unrenoviert. Die Schönheitsreparaturklausel des Mietvertrags ist deshalb unwirksam (vgl. BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14).

Die Wohnung wurde seit Beginn des Mietverhältnisses nicht renoviert. Nachdem der Vermieter auf die Aufforderung der Mieter, die Schönheitsreparaturen durchzuführen, nicht reagierte, machen die Mieter mit ihrer Klage geltend, dass der Vermieter einen Vorschuss für die Durchführung der Schönheitsreparaturen in Höhe von 7.312,78 EUR an sie leistet. Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen.

Die Entscheidung – Keine Renovierungspflicht bei unrenovierter Wohnung

Die 18. Kammer des Landgerichts Berlin bestätigt die Entscheidung des Amtsgerichts: Da die Wohnung unrenoviert übergeben wurde, seien Schönheitsreparaturen erst dann geschuldet, wenn die Wohnung einen „verkommenen“ Zustand aufweist.

Ausgangspunkt hierbei sei es, dass der Vermieter nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB verpflichtet ist, den während der Mietzeit als vertragsgemäß anzusehenden Dekorationszustand der Wohnung, aufrecht zu erhalten. Da die Klausel zur Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist, bleibt dies Verpflichtung des Vermieters. Dabei sei es unerheblich, ob der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen in seiner Mietkalkulation berücksichtigen konnte.

Die 18. Kammer des Landgerichts beschäftigt sich im Anschluss eingehend mit der Frage, ob diese „Lückenfüllung“ durch Heranziehung der gesetzlichen Regelungen sinnvoll ist. Nach ihrer Ansicht wäre es sinnvoller, die „Vertragslücke“ unberührt zu lassen, so dass beide Seiten nicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet wären. Dies würde nach Ansicht des Landgerichts die berechtigten Interessen des Mieters berücksichtigen, der bei bloßer Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel in der Umsetzung seiner Dekorationswünsche eingeschränkt wäre. Darüber hinaus sei der Vermieter bei der Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht an die Wünsche und Vorstellungen des Mieters gebunden.

Letztlich sei die Klage aber unbegründet, da, so die 18. Kammer, zwischen den Parteien die unrenovierte Wohnung als vertragsgemäßer Dekorationszustand vereinbart wurde. Müsste der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchführen, führe dies zu einer über den vertragsgemäßen geschuldeten Zustand hinausgehenden Verbesserung. Es sei deshalb nicht ausreichend, dass sich der Zustand der Wohnung seit Beginn des Mietverhältnisses vor 14 Jahren deutlich verschlechtert habe. Ein Anspruch auf Durchführung der Schönheitsreparaturen gegen den Vermieter sei erst dann gegeben, wenn die Wohnung einen „verkommen“ Zustand aufweist, Renovierungsarbeiten also zur Vermeidung von Substanzschäden notwendig werden.

Praxistipp – Rechtliche Konsequenzen unwirksamer Schönheitsreparaturklauseln noch nicht geklärt

Welche Konsequenzen eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel hat, ist derzeit noch nicht abschließend obergerichtlich geklärt. Die 67. Kammer des Landgerichts hat in einem Beschluss aus dem Jahr 2017 beispielweise die Ansicht vertreten, dass der Vermieter die (Farb-)Wünsche des Mieters berücksichtigen muss (LG Berlin, Beschluss vom 23.05.2017 – 67 S 416/16). Die Entscheidung des Landgerichts wurde von den Mietern mit der Revision zum Bundesgerichtshof angegriffen.

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1. Hier finden Sie weitere Links zu dem Urteil
2. Lesen Sie auch hierzu meinen Beitrag: Schönheitsreparaturen in Mietverträgen – Unwirksame Klauseln?