Keine Übersicherung bei freiwilliger Bürgschaft
Nach § 551 Abs. 1 BGB darf die Bürgschaft in einem Wohnraummietvertrag höchstens das Dreifache der Miete ohne Vorauszahlung und/oder Pauschalen auf die Betriebskosten betragen. Das Landgericht Berlin hat zu einem Fall entschieden, in dem ein Dritter für den Mieter eine Bürgschaft abgegeben hat, die diesen Betrag übersteigt. Zwischen den Parteien war streitig, ob bei freiwilliger Bürgschaft keine Übersicherung vorliegt, § 551 Abs. 1 BGB also nicht anwendbar ist.
Der Ausgangsstreit – Bürge fordert Auskunft über das Bestehen von unbeglichenen Forderungen
Die Mieterin wollte im Jahr 2015 eine Wohnung anmieten. Aufgrund seines freundschaftlichen Verhältnisses zu der Mieterin erklärte sich der Bürge zur Abgabe einer selbstschuldnerischen Bürgschaft für die Forderung aus dem Mietverhältnis bereit. Zusätzlich leistete die Mieterin an die Vermieterin eine Kaution in Höhe von drei vollen Nettokaltmieten.
Mit Schreiben vom 05.01.2016 forderte der Bürge, dass ihm die Vermieterin Auskunft über das Bestehen von unbeglichenen Forderungen aus dem Mietverhältnis erteilt. Sollten solche Forderungen nicht bestehen, forderte er sie zur Herausgabe der Bürgschaftsurkunde auf. Dies lehnte die Vermieterin ab.
Der Bürge erhob daraufhin Klage auf Herausgabe der Bürgschaftsurkunde. Er macht geltend, dass es zu einer Übersicherung der Vermieterin gekommen ist. Darüber hinaus sei das Mietverhältnis durch eine Kündigung der Mieterin zum 31.12.2015 beendet worden. Soweit zwischen den Mietvertragsparteien ein neues Mietverhältnis zustande gekommen sei, sei dieses nicht mehr von der Bürgschaft umfasst.
Die Entscheidung – Ist bei freiwilliger Abgabe der Bürgschaft eine Übersicherung des Vermieters festzustellen?
Die Entscheidung des Landgericht Berlins weist die Klage des Bürgen ab. Bei freiwilliger Abgabe der Bürgschaft sei keine Übersicherung des Vermieters festzustellen, so das Landgericht.
Das Landgericht hatte zu der Frage, ob die Bürgschaft freiwillig abgegeben worden war, Beweis erhoben. Nach der durchgeführten Beweisaufnahme stand zur Überzeugung des Gerichts fest, dass der Bürge die Bürgschaft freiwillig angeboten hat. Ziel des Bürgen war hier, dass die Mieterin die Wohnung erhält. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei eine über § 551 Abs. 1 BGB hinausgehende Bürgschaft dann möglich, wenn der Bürge diese unter der Bedingung abgibt, dass der Wohnraummietvertrag zustande kommt und der Mieter durch die Bürgschaft nicht erkennbar belastet werde. So läge der Fall hier.
Auch zu der Frage der Kündigung der Mieterin hat das Landgericht Beweis erhoben. Es kam zu dem Ergebnis, dass die als Beweis vorgelegte Kündigungserklärung nicht von der Mieterin stamme.
Darüber hinaus erklärt das Landgericht, dass die Bürgschaft auch für ein fortgesetztes Mietverhältnis als Sicherung dienen soll. Zwar könne die Rechtsfolge einer Kündigung nach ihrem Zugang weder einseitig widerrufen, noch zurückgenommen werden (§ 130 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Parteien hätten aber im Rahmen der Vertragsfreiheit die Möglichkeit, den Eintritt der Rechtsfolgen einer bereits wirksam gewordenen Kündigung durch Vereinbarung aufzuheben, beziehungsweise zu beseitigen. Wenn sich die Mietparteien während des bestehenden Mietverhältnisses darauf einigen, die Wirkung auf der Kündigung aufzuheben, so schließen sie damit einen Vertrag, des Inhalts, dass sie sich gegenseitig so behandeln wollen, als wenn die Kündigung nicht erfolgt wäre. Damit bliebe der gekündigte Vertrag zu den bisherigen Bedingungen unverändert in Kraft.
Praxistipp – Absicherung ist – freiwillig – auch über den Betrag von drei Mieten möglich
Die Entscheidung des Landgerichts bestätigt die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, nach der entgegen § 551 Abs. 1 BGB eine Absicherung auch über den Betrag von drei Mieten möglich ist. Vermieter müssen beachten, dass sie die Umstände, unter denen die Bürgschaft abgegeben wurde, sorgfältig protokolieren. Sie müssen diese im Prozess gegebenenfalls nachweisen.
Die Bürgschaft ist streng akzessorisch. Soweit sich das abgesicherte Geschäft wesentlich ändert, verliert sie ihre Sicherungswirkung. Dies muss man als Vermieter besonders dann beachten, wenn die Parteien vereinbaren, nach einer Kündigung das Mietverhältnis einverständlich fortzusetzen.
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Nima Armin Daryai
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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