Verlängerung der kurzen Verjährung durch AGB

Mit Urteil vom 08.11.2017 hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass eine Verlängerung der kurzen Verjährung des § 548 BGB durch Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) zugunsten des Vermieters unwirksam ist.

Der Ausgangsstreit – In Mietvertrag ist die Verlängerung der kurzen Verjährung geregelt

Die Parteien sind über einen Wohnraummietvertrag aus dem Jahr 2003 verbunden. Der Vertrag wurde durch die Mieterin zum 28.02.2015 gekündigt. Sie gab die Wohnung aber bereits am 29.12.2014, zurück. Der Wohnraummietvertrag enthielt unter anderem folgende Regelung:

„Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache und Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder Gestattungen der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in 12 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses.“

Klage von Seiten der Vermieterin wurde am 25.06.2015 erhoben. Sie verfolgte mit ihrer Klage Schadensersatzansprüche wegen Verschlechterung der Mietsache in Höhe von 16.315,77 € nebst Zinsen. Der von dem Gericht mit Schreiben vom 06.07.2015 angeforderte Kostenvorschuss ging dann aber erst am 21.09.2015 bei der Justizkasse ein. Daraufhin erfolgte am 01.10.2015 die Zustellung der Klage. Die Mieterin machte die Verjährung der Forderung geltend. Sowohl Amtsgericht als auch Landgericht wiesen die Klage mit der Begründung ab,  dass die Forderung verjährt sei.

Die Entscheidung – Keine Verlängerung der kurzen Verjährung durch AGB

Der Bundesgerichtshof bestätigt die Entscheidungen der Instanzgerichte. In einem Mietvertrag ist die Verlängerung der kurzen Verjährung durch AGB nicht möglich.

Verspätete Einreichung der Klage

Nach § 548 Abs. 1 S. 1, 2 BGB verjähren Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen (z.B. Umbauten) oder Verschlechterungen (z.B. schuldhafte Beschädigungen durch den Mieter etc.) innerhalb von 6 Monaten nach Rückgabe der Mietsache. Das Mietobjekt wurde am 29.12.2014 zurückgegeben.

Mit Ablauf des 29.06.2015 waren nach dem Gesetz die von der Vermieterin geltend gemachten Schadensersatzforderungen verjährt. Die (verjährungshemmende) Klage wurde zwar rechtzeitig am 25.06.2015 eingereicht. Da aber die Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses durch die Vermieterseite vernachlässigt wurde, war zum Zeitpunkt der Zustellung am 01.10.2015 die Forderung verjährt (siehe hierzu § 167 ZPO).

Keine Verlängerung der kurzen Verjährung durch AGB

Deshalb musste der BGH auch darüber entscheiden, ob die Regelung des Mietvertrages zur Verlängerung der Verjährung und Veränderung des Beginns der Verjährungsfrist wirksam war oder nicht. Der BGH erklärt, dass sie als Allgemeine Geschäftsbedingung gem. § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam ist, da sie die Mieterin unangemessen benachteiligt. Sie weicht von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung ab und ist mit dieser nicht zu vereinbaren (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Die Verlängerung der Verjährung von 6 auf 12 Monate ist sachlich nicht gerechtfertigt, da die 6 Monate, die der Vermieter nach dem Gesetz Zeit hat, seine Ansprüche geltend zu machen, ausreichend sind.

Durch den Gesetzgeber wurde eine kurze Verjährungsfrist geregelt, da der Mieter auf das Mietobjekt keinen Zugriff mehr hat und deshalb auch keine beweissichernden Feststellungen mehr treffen kann. Durch den Zeitablauf treten häufig Veränderungen der Mietsache ein (z.B. durch die Gebrauchsüberlassung an einen neuen Mieter) ein. Schon die Verlängerung der Frist führt also zur Unwirksamkeit der Vertragsklausel.

Keine Verschiebung des Verjährungsbeginns durch AGB

Das gleiche gilt zusätzlich für die vorgesehene Veränderung des Beginns der Verjährung. Für das Abstellen auf „den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses“, abweichend von der gesetzlichen Regelung „Beginn mit Rückgabe der Mietsache“ gibt es ebenfalls keinen sachlichen Grund. Denn mit der Rückgabe kann der Vermieter die Mietsache untersuchen und sich über etwaige Ansprüche klar werden. Der Zeitpunkt der Beendigung ist hingegen für seine Kenntnis von möglichen Ansprüchen wegen Beschädigungen höchst irrelevant.

Praxistipp – Verhandlungen dokumentieren

Die Verjährung kann durch Verhandlungen der Parteien über die Ansprüche des Vermieters unterbrochen werden (§ 203 BGB). Als Vermieter sollte man solche Verhandlungen mit dem Mieter zur Sicherheit immer sorgfältig dokumentieren, um diese gegebenenfalls substantiiert gegenüber dem Gericht nachweisen zu können.

Mieter sollten daran denken, dass Ansprüche des Vermieters wegen schuldhafter Verschlechterung der Mietsache durch eine Haftpflichtversicherung abgedeckt sein können. Sie sollten, wenn der Vermieter wegen solcher Ansprüche Forderungen gegen sie geltend macht, die Versicherung informieren und keine Zahlungen leisten oder Vereinbarungen mit dem Vermieter abschließen, wenn die Versicherung diese Deckung nicht bestätigt.

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1. Hier finden Sie weitere Links zu dem Urteil.
2. Wie der Zeitraum der Regelverjährung berechnet wird, erkläre ich in dem Beitrag: Wann beginnt die Regelverjährung
3. Wie aus meiner Sicht als Fachanwalt für Mietrecht Mieter Ansprüche von Vermietern nach Beendigung des Mietverhältnisses abwehren können, bespreche ich in dem Artikel Forderungen des Vermieters bei Mietvertragsende.