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Klage auf Feststellung der Unwirksamkeit einer mietrechtlichen Kündigung ist unzulässig

  • RA Kuo
  • Gewerberaummietrecht Urteile, Mieten Urteile, Wohnraummietrecht Urteile
Urteil // Oberlandesgericht Köln // 1 U 82/18

Der Ausgangsstreit – Feststellungsklage des Vermieters

Hier wollte der Vermieter die Kündigung des Mieters nicht akzeptieren. Er beantragte deswegen festzustellen, dass die Kündigung unwirksam sei. Er erhob also eine sogenannte Feststellungsklage mit dem Ziel, dass die Unwirksamkeit der Kündigung festgestellt wird. Aber ist diese Klage auf Feststellung einer mietrechtlichen Kündigung zulässig?

Klage auf Feststellung der Unwirksamkeit einer mietrechtlichen Kündigung ist unzulässig

Die Entscheidung – Der Klage auf Feststellung fehlt das Feststellungsinteresse

Das OLG hat klargestellt, dass man eine Kündigung nicht isoliert angreifen kann. Es kann also nicht die Unwirksamkeit der Kündigung festgestellt werden. Dies mag auf den ersten Blick unlogisch und nicht nachvollziehbar erscheinen, denn wie soll sich der Vermieter, beziehungsweise auch ein betroffener Mieter, sonst wehren beziehungsweise Rechtssicherheit und Rechtsklarheit schaffen?

Entscheidungsgründe

Ganz einfach.

Es ist so, dass der Klage das sogenannte Feststellungsinteresse fehlt. Denn die Kündigung ist ja eine reine rechtliche Vorfrage. Wenn man sich das genauer anschaut, geht es ja nicht um die Kündigung, sondern um die Frage ob das Mietverhältnis wirksam ist beziehungsweise ob dieses Mietverhältnis beendet wurde oder ob es weiter besteht.

Selbstverständlich kann festgestellt werden, dass das Mietsverhältnis durch die Kündigung vom (Datum) beendet beziehungsweise nicht beendet wurde.

Es muss allerdings genau darauf geachtet werden, was beantragt wird. Auch für den Anwalt kann sich im Zweifel ein Haftungsrisiko ergeben, wenn er hier unachtsam ist.

Praxistipp – Beauftragen Sie einen Fachanwalt

Wie Sie sehen, birgt auch das Mietrecht so einige Tücken in sich. Selbst bei dieser eigentlich recht einfach gelagerten Klage, beziehungsweise Rechtsfrage, kann man einen schweren Fehler begehen. Versucht man feststellen zu lassen, dass die Kündigung unwirksam ist, so wird die Klage möglicherweise abgewiesen, obwohl das eigentliche Klageziel (z.B. Feststellen zu lassen, dass das Mietverhältnis nicht beendet wurde) Erfolg gehabt hätte. Das ist dann natürlich besonders bitter und ärgerlich (und teuer).

Sparen Sie nicht am falschen Ende. Beauftragen Sie einen Fachanwalt für Mietrecht bei rechtlichen Streitigkeiten mit dem Mieter oder Vermieter.

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Hier finden Sie weitere Informationen zu dieser Entscheidung.

 

Simon Guang-Ming Kuo

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Herr Rechtsanwalt Kuo berät Sie zu den Themen Wohnraummietrecht, Immobilienrecht und Wohnungseigentumsrecht.

Sie können unter der Telefonnummer +49 (0)30 460 64 794 einen Termin mit Herrn Rechtsanwalt Kuo vereinbaren. Oder aber Sie schreiben ihm über unser Kontaktformular eine E-Mail.

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