Klage gegen verwalterlose WEG

Durch die Reform des Wohnungseigentumsgesetz (WEG) hat sich auch die prozessuale Lage zum Teil entscheidend geändert. Dies betrifft auch die folgende Frage, zu der jetzt das Amtsgericht Saarbrücken entschieden hat: Gegen wen ist die Klage einer verwalterlosen WEG zu richten?

Der Ausgangsstreit – Klage eines Eigentümers gegen die verwalterlose WEG

Die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft ist verwalterlos. Mit dem Verfahren möchte der klagende Eigentümer erreichen, dass er zu einer Wohnungseigentümerversammlung geladen wird, um einen neuen Verwalter zu bestellen.

Um die Klage überhaupt zustellen zu können, hat der Kläger den Antrag gestellt, für die Gemeinschaft einen Prozesspfleger zu bestellen.

Die Entscheidung – Verfahren als einzige Möglichkeit, zu einer Eigentümerversammlung einzuladen

Auf den Antrag des Klägers hin bestellt das Amtsgericht Saarbrücken für die beklagte Gemeinschaft einen Prozesspfleger. In der Entscheidung setzt sich das Amtsgericht außerdem mit der Frage auseinander, gegen wen nach neuem Recht die Klage bei einer verwalterlosen Gemeinschaft zu richten ist.

Nach neuer Gesetzeslage vertreten die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich die beklagte verwalterlose Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 9b Abs. 1 S. 2 WEG).

Dabei kann man die Klage zunächst an bloß einen Wohnungseigentümer zustellen. Für die Entgegennahme von Willenserklärungen oder Zustellungen sind die Wohnungseigentümer einzelvertretungsberechtigt.

Die Prozessführung ist dann aber nur gemeinschaftlich möglich. Der Kläger kann aber nicht gleichzeitig Kläger sein und auf der Beklagtenseite an der Prozessführung mitwirken. Aus diesem Grund ist die Klage derzeit unzulässig, da die Gemeinschaft mangels Aktivvertreter nicht prozessfähig im Sinne des § 52 ZPO ist.

Dieser Mangel muss durch die Bestellung eines Verwalters oder die Bestellung eines Prozesspflegers gemäß § 57 ZPO behoben werden.

Voraussetzungen für Bestellung eines Prozesspflegers sind hier gegeben

Im vorliegenden Fall kann aber niemand zu einer Eigentümerversammlung einladen. Die Bestellung eines Verwalters scheidet daher aus. Die Bestellung eines Prozesspflegers ist dann möglich, wenn die Klage gegen eine prozessfähige Partei gerichtet ist, die ohne gesetzlichen Verfasser ist. Außerdem muss der Verzug einer Gefahr vorliegen (§ 57 Abs. 1 ZPO).

Diese Voraussetzungen sind hier gegeben. Für die Feststellung einer Gefahr im Verzug ist es ausreichend, wenn die Verwirklichung der klägerischen Rechte ohne Prozesspflegebestellung ernstlich gefährdet ist. Diese Voraussetzung ist aber, wie das Amtsgericht feststellt, im vorliegenden Fall erfüllt. Das Verfahren ist die einzige Möglichkeit, zu einer Eigentümerversammlung einzuladen und einen wirksamen Beschluss über dies Bestellung eines Verwalters herbeizuführen.

Praxistipp – Amtsgericht zeigt auf, wie Eigentümer einer verwalterlosen WEG handeln müssen

Die Entscheidung ergeht zum neuen Wohnungseigentumsgesetz. Das Amtsgericht beschreibt in seiner Entscheidung den Weg, den Eigentümer wohl nehmen müssen, um für eine verwalterlose Gemeinschaft wieder einen Verwalter zu bestellen.

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1. Wann ist eine Anfechtung der Verwalterbestellung möglich? Mein Kollege Rechtsanwalt Kuo erklärt dies anhand eines Urteils des Landgerichts München.
2. Hier finden Sie weitere Beiträge für Wohnungseigentümergemeinschaften.
3. Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.