Kombination von Indexklausel und Staffelmiete

Häufig finden sich in Gewerbemietverträgen sogenannte Indexklauseln, nach denen sich die Höhe der Miete mit Änderung des Verbraucherpreisindexes ändert. In Zeiten hoher Inflationsraten kommt es dadurch zusätzlich zur Belastung durch allgemeine Preissteigerungen zu einem starken Anstieg der indexierten Miete. Die vereinbarten Klauseln sind jedoch nicht zwangsläufig wirksam, viele Fragen sind streitig oder noch nicht entschieden. Das Brandenburgische Oberlandesgericht (OLG) hat 2009 zu der Frage entschieden: Kann man grundsätzlich eine Kombination aus Indexklausel und Staffelmiete wirksam vereinbaren?

Der Ausgangsstreit – Kombination von Indexklausel und Staffelmiete im Mietvertrag

Die Parteien sind über einen Gewerbemietvertrag aus dem Jahr 1996 miteinander verbunden. Ursprünglich wurde dieser mit der Mutter des Mieters abgeschlossen. Der Mieter übernahm diesen im März 1998. In § 2 des Mietvertrages ist eine Staffelmiete vereinbart. Die Miete soll danach alle fünf Jahre steigen. In § 3 Ziffer 1 ist eine Indexklausel vereinbart, welche die Anpassung der jeweiligen Grundmiete nach dem Verbraucherpreisindex regelt. In § 3 Ziffer 3 ist die mögliche Erhöhung der Mietstaffeln vereinbart. Die Parteien streiten nunmehr darüber, welche Wirkung die Regelungen entfalten. Die Vermieterin erhob Klage, nachdem der Mieter die Mieterhöhung nicht akzeptieren wollte. Das Landgericht Potsdam verurteilte den Mieter zur Zahlung der erhöhten Miete.

Gegen das Urteil des Landgerichts Potsdam hat der Mieter Berufung eingelegt. Er war der Meinung, mit der Formulierung wonach er „per 01.03.1998 in alle Rechte und Pflichten eintrete“, habe er eben nicht alle Pflichten seit Bestehen des Mietvertrags mit seiner Mutter 1996 übernommen. Nach dem Vertragswortlaut sei die Indexierung der Mietstaffeln vorgesehen, also nicht die Erhöhung der Grundmiete, welche die Vermieterin vorgenommen hatte. Daraus folge, so der Mieter, dass bei der Indexierung eben diese, durch die Mietstaffeln eingetretene Änderung der Miete berücksichtigt werden müsse. Eine allgemeine Preissteigerung sei schließlich bereits durch die Mietstaffeln festgeschrieben worden. Die Indexklausel könne sich daher nicht auf die Angleichung der Gesamtmiete beziehen. Sie dürfe sich nur auf Inflation und Deflation in Bezug auf die Staffelerhöhungsbeträge beziehen, also nur auf anteilige 5 DM/qm in 5 Jahren.

Die Vermieterin hielt dagegen, dass abgesehen vom Mieterwechsel keine Änderung des Mietvertrages eingetreten sei. Die beiden unterschiedlichen Regelungen, einmal zur Ausgangsmiete und einmal zur Indexierung der Mietstaffeln seien vollkommen unabhängig voneinander in § 3 Ziffer 1 und in § 3 Ziffer 3 des Mietvertrages geregelt und somit wirksam.

Die Entscheidung – Indexklausel bezieht sich auf Grundmiete, Staffelmiete unabhängig davon geregelt

Das OLG Brandenburg weist die Berufung des Mieters zurück. Die beiden vereinbarten Vertragsklauseln seien wirksam und würden unabhängig voneinander zum einen die Erhöhung der Grundmiete und zum anderen die mögliche Erhöhung der Mietstaffeln regeln. Wenn die Voraussetzungen einer der Klauseln vorlägen, folge automatisch die Änderung der Miete, so das OLG.

Indexklausel bezieht sich auf die Erhöhung der Grundmiete

So würde die Indexklausel gemäß § 3 Ziffer 1 des Mietvertrages unmittelbar mit Änderung der maßgeblichen Verhältnisse auch die Miethöhe ändern, und zwar abhängig vom Verbraucherpreisindex. Das OLG führt weiter aus, dass die Indexmietklausel zwar zum Zeitpunkt als der Vertrag 1996 abgeschlossen wurde noch der Genehmigung nach dem Währungsgesetz (WährG) bedurfte, dieses Erfordernis sei aber mit Wirkung ab dem 14.09.2007 durch das Preisklauselgesetz (PrKlG) entfallen. Die in § 3 des Mietvertrages getroffene Indexklausel im Sinne des § 3 Abs. 1 Nr. 1 lit. d) PrKlG sei in einem Vertrag über wiederkehrende Zahlungen enthalten, die für die Dauer von mindestens zehn Jahren zu erbringen sind. Die an den Verbraucherpreisindex gekoppelte Klausel sei damit unmittelbar, also ohne Genehmigungsverfahren oder Genehmigungsfiktion, zulässig.

Auch die Staffelmiete wurde wirksam vereinbart

Des Weiteren seien auch die in § 2 des Mietvertrages vereinbarten Mietstaffeln wirksam, so das OLG. Dies ergebe sich schon aus dem Wortlaut des Mietvertrages, wonach die Ziffer 1 und die Ziffer 3 des § 3 unabhängig voneinander bestehen. Ziffer 1 ermöglicht die Erhöhung der Ausgangsmiete, Ziffer 3 die Erhöhung der vereinbarten Mietstaffeln.

Damit würde die Indexierung aus § 3 Ziffer 1 auch nicht durch die Ziffer 3 eingeschränkt werden oder diese gar verdrängen. Vielmehr stelle sie eine Erweiterung dar. Das Prinzip der Indexierung wird auf vereinbarte Staffelmieten übertragen. Diese Mietanteile sollen also nicht anders behandelt werden als die in § 3 Ziffer 1 behandelte Ausgangsmiete.

Staffelmiete kann in der Gewerbemiete auch als Anschubhilfe dienen

Das gelte auch grundsätzlich für die Regelung der Mietstaffeln in § 2 Ziffer 2 des Mietvertrages. Die Ansicht des Mieters, man habe mit der Staffelregelung das Problem der „grundsätzlichen Wertsteigerung“ bezogen auf die Ausgangsmiete abschließend regeln wollen, was nicht mit § 3 des Mietvertrages vereinbar wäre, sei nicht aus dem Vertragstext ersichtlich, so das OLG. Für eine Staffelmiete gelte nicht automatisch, sie solle einen prognostizierten Preisanstieg oder Wertverlust ausgleichen. Vielmehr können Staffeln verschiedene Funktionen haben. Als Beispiel führt das OLG an, sie könnten auch als eine „Anschubhilfe“ für einen neuen Gewerbemieter dienen. Der „eigentlich“ anvisierte Mietzins würde so erst nach einer bestimmten Anlaufphase mit dem Erreichen der vereinbarten Staffeln einsetzen. Dem Mieter würde so der Start seines Gewerbes erleichtert werden.

Wenn, wie im vorliegenden Fall, eine Vertragslaufzeit von 15 Jahren bestehe, und eine Staffelmieterhöhung nach 5 und 10 Jahren geplant sei, könne das durchaus darauf hindeuten, dass der Mietvertrag so vereinbart wurde, damit sich das Gewerbe des Mieters erst etabliere, bevor die erhöhten Mietstaffeln fällig werden. Es handele sich also um ein anfängliches Entgegenkommen des Vermieters mit dem Ziel, dieses später durch die erhöhte Miete wieder auszugleichen. Mit der allgemeinen Preisentwicklung hätte diese Funktion nichts zu tun.

Indexklausel kann Miete verringern, wenn der Verbraucherpreisindex sinkt

Besonders deutlich würde die Unabhängigkeit beider Regelungen dadurch, dass im Unterschied zur Staffelmiete eine Indexklausel sich auch zugunsten des Mieters auswirken kann, so das OLG. Wenn der Verbraucherpreisindex stark sinkt, ist auch ein Absinken der Miete möglich.

Außerdem sei auch der Einwand des Mieters, die Mieterhöhung könne erst ab 1998, mit der ab diesem Zeitpunkt zu ermittelnden Indexänderung, berechnet werden, nicht zutreffend. Die Vereinbarung, mit der der Eintritt des Mieters in den Mietvertrag geregelt wurde, sollte rückwirkend den Übergang „aller Recht und Pflichten“ regeln. Es handele sich in der Formulierung der Vereinbarung um die „übliche Formulierung für ein einschränkungsloses Eintreten in die Rechtsstellung des übergebenden Vertragsteils“. Wenn eine der Parteien hiervon hätte abweichen wollen, hätte dies bereits in der Übernahmevereinbarung geregelt werden müssen. Die Indexänderung wird daher ab 1996 berechnet.

Abschließend führt das OLG noch aus, dass die Klausel auch keine Unklarheiten enthalte, welche zur Unwirksamkeit führen könnten. Der Parteiwille sei klar und ohne Widersprüche erkennbar. Zudem liege auch keine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 2 Abs. 3 Ziffer 1 PrKlG vor. Die Staffelmiete ist so vereinbart, dass sie erst mit erheblich zeitlichem Abstand, vorliegend nach 5 Jahren, steigt. Ein Absinken der Miete ist damit innerhalb dieses Zeitraums jederzeit möglich.

Praxistipp – Die Kombination von Indexklausel und Staffelmiete ist unwirksam, wenn sie Mietende unangemessen benachteiligt

Wenn eine unangemessene Benachteiligung gemäß § 2 Abs. 3 Ziffer 1 PrKlG vorliegt, kann dies zur Unwirksamkeit von Vertragsklauseln führen. Das ist beispielsweise der Fall, wenn eine Indexänderung einseitig nur zu einer Erhöhung führt, aber nicht zu einer Verringerung, obwohl der Verbraucherpreisindex sinkt. In Kombination mit einer Staffelmiete ist eine solche Indexmiete insbesondere dann unangemessen benachteiligend, wenn durch eine automatische Indexklausel mit einer nur nach oben ausgerichteter Staffelmiete der Mietzins aufgrund der Staffelvereinbarung nur steigen aber niemals sinken kann.

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1. Der Beitrag Indexmieterhöhung in der Gewerberaummiete bietet Ihnen einen allgemeinen Überblick zum Thema.
2. Hier habe ich ein Urteil des OLG Frankfurt für Sie zusammengefasst, in dem es um die Frage geht, ob bei unwirksamer Indexmietklausel erst ein Einigungsversuch unternommen werden muss.
3. Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.