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Konkurrenzschutz gegen weitere Zahnärzte gilt auch für Kieferorthopäden

  • RA Daryai
  • Mietrecht - Gewerberaum
Urteil // Oberlandesgericht Frankfurt am Main // 2 U 111/17

Eine Entscheidung des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main aus dem März 2018 beschäftigt sich mit der Auslegung einer Regelung in einem Gewerberaummietvertrag zum Konkurrenzschutz.

Der Ausgangsstreit
Die Parteien sind über einen Mietvertrag vom 29.05.2009/04.06.2009 miteinander verbunden. Der Mieter hat Praxisräume für eine Zahnarztpraxis angemietet. In § 9 des Mietvertrages findet sich eine Konkurrenzschutzklausel, die wie folgt lautet: „Der Vermieter sichert dem Mieter zu, dass er im R-Z (R-Zentrum) ohne schriftliche Zustimmung des Mieters keine Praxisflächen an einen weiteren Zahnarzt oder Kieferchirurgen vermieten wird.“

Die Vermieterin möchte in dem Gebäude Flächen an einen Kieferorthopäden vermieten. Da sich der Mieter auf die Konkurrenzschutzklausel beruft, möchte die Vermieterin mit ihrer Klage feststellen lassen, dass sie trotz der Konkurrenzschutzklausel Flächen an einen Kieferorthopäden vermieten darf. Das Landgericht hatte die Klage der Vermieterin abgewiesen.

Die Entscheidung
Das Oberlandesgericht bestätigt die erstinstanzliche Entscheidung. Ein Kieferorthopäde ist zwar weder ein Kieferchirurg noch ein Zahnarzt. Bei Auslegung der Klausel des Mietvertrages ergäbe sich aber, dass der Mieter auch vor der Konkurrenz durch einen Kieferorthopäden geschützt werden soll. Die Auslegung hat sich hierbei an den Interessen der Parteien zu orientieren.

Die Vermieterin hatte eingeräumt, dass der Mieter bei Vertragsschluss ausdrücklich erklärte, dass er in der Liegenschaft keine wie auch immer geartete Konkurrenz dulden möchte. Höher qualifizierte Fachzahnärzte sind hierbei mit einschlossen. Außerdem habe die Vermieterin hinreichend andere Vermietungsmöglichkeiten auch im medizinischen Bereich, so das Oberlandesgericht.

Die Konkurrenz durch einen Kieferorthopäden wäre zwar in der Konkurrenzschutzklausel nicht ausdrücklich erwähnen. Ein Kieferorthopäde ist als Fachzahnarzt aufgrund der vorangegangenen notwendigen zahnmedizinischen Ausbildung gleichzeitig aber auch ein Zahnarzt und als solcher ein möglicher Konkurrent gegenüber dem Mieter.

Praxistipp
Die Entscheidung verdeutlicht wieder einmal, dass gerade im Bereich des Gewerberaummietrechts bereits bei Abschluss des Vertrages sehr viel Wert auf die genaue Formulierung des Mietvertrages gelegt werden sollte. Bei Vertragsverhandlung sollte sich der Gewerberaummieter explizit fragen, welche Umstände für ihn für die Anmietung von besonderer Wichtigkeit sind. Nach Möglichkeit sollten diese Umstände dann auch schriftlich gegenüber dem Vermieter Erwähnung finden. Dass sich ein Vermieter an solche Verhandlungen im Nachhinein noch erinnern kann, wie im hier entschiedenen Fall, ist nicht unbedingt der Regelfall.

Es bietet sich an, im Rahmen der Verhandlungen besonders wichtige Umstände auch noch einmal im Rahmen der Begleitschreiben zu den Vertragsentwürfen zu betonenum hier dem Gericht, sollte dies notwendig werden, eine Auslegungsmöglichkeit für die in den Vertrag eingegangenen Regelungen zu bieten.

Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.

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