Kosten der Instandsetzung als Betriebskosten?

Mit Urteil vom 06.04.2005 hat der Bundesgerichtshof (BGH) dazu entschieden, in welchem Umfang Betriebskosten auf den Gewerberaummieter umgelegt werden können. Insbesondere bestand die folgende Frage: Ist eine Umlage der Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung als Betriebskosten auf Gewerberaummieter möglich? Der BGH hat diese Möglichkeit eingeschränkt.

Der Ausgangsstreit – Kosten der Instandsetzung als Betriebskosten im Mietvertrag

Die Parteien sind über einen Mietvertrag für einen Spielsalon mit Gaststätte aus dem Jahr 1989 verbunden. In dem Mietvertrag war umfangreich geregelt, dass Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Weiterhin heißt es noch zu den Betriebskosten:

„g) Kosten der für das Gesamtobjekt notwendigen und/oder üblichen Versicherungen sowie alle für den Betrieb, die Unterhaltung, Bewachung und Verwaltung notwendigen Kosten einschließlich der Gestellung und Unterbringung des hierfür erforderlichen Personals

h) sonstige Kosten gemäß § 27 der II. Berechnungsverordnung (siehe Anlage).“

Die Vermieterin rechnete über die Betriebskosten für die Jahre 1992 – 1997 gegenüber den Mietern ab. Nachdem die Mieter zumindest nicht die gesamte berechnete Nachzahlung leisteten, erhob die Vermieterin Klage. Das Landgericht wies die Klage der Vermieterin ab. Die Berufung hiergegen scheiterte vor dem Oberlandesgericht.

Die Entscheidung – Die Umlage von Kosten der Instandsetzung als Betriebskosten nur beschränkt möglich

Auf die Revision der Vermieterin hebt der BGH das Urteil des Oberlandesgerichts auf. Er verweist es zur erneuten Entscheidung zurück an das Oberlandesgericht. Ein wesentlicher Teil der Vereinbarung zur Umlage von Kosten des Mietobjekts als Betriebskosten, insbesondere die der Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung, sei aber unwirksam.

Umlage der Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung als Betriebskosten

Nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB sind Allgemeine Geschäftsbedingungen dann unwirksam, wenn sie den Vertragspartner unangemessen benachteiligen. Eine solche unangemessene Benachteiligung kann sich insbesondere daraus ergeben, dass die Allgemeinen Geschäftsbedingungen von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung abweichen (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB hat der Vermieter dem Mieter die Mietsache in „einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“ Die Instandhaltung und Instandsetzung des Mietobjekts während der Mietzeit obliegt daher nach dem gesetzlichen Leitbild dem Vermieter.

Nach Ansicht des BGH kann von diesem gesetzlichen Leitbild insoweit abgewichen werden, wenn sich die Abweichung auf Schäden erstreckt, die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind. Allerdings zieht der BGH dort eine Grenze, wo dem Mieter die Erhaltungslast von gemeinsam mit anderen Mietern genutzten Flächen und Anlagen ohne Beschränkung der Höhe nach auferlegt wird. Auf diese Weise müsste der Mieter für Schäden haften, die bereits bei Mietbeginn vorhanden waren. Außerdem trägt er die Kosten der Beseitigung von Schäden, die Dritte verursacht haben und für deren Handlung der Mieter keine Verantwortung trägt. Eine solche Regelung sei daher allenfalls dann wirksam, wenn sie in einem bestimmten, zumutbaren Rahmen erfolgt. Der BGH verweist darauf, dass Literatur und Rechtsprechung eine Kostenbegrenzung auf einen bestimmten Prozentsatz der Jahresmiete vorschlagen. 

Unwirksame Regelung zu den Kosten der Versicherung und des Personals

Ebenfalls unwirksam ist die Regelung, nach der der Mieter die Kosten der „üblichen“ Versicherung sowie die Kosten des Personals, die für den Betrieb und die Unterhaltung des Gesamtobjekts anfallen, tragen soll. Es sei nicht hinreichend klar, was unter „üblich“, „Betrieb“, „Unterhaltung“ sowie „Gesamtobjekt“ zu verstehen ist. Die Regelungen verstoßen daher gegen § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Demnach kann sich eine unangemessene Benachteiligung auch daraus ergeben, dass die Regelung nicht klar und verständlich ist (Transparenzgebot).

Trotzdem wirksame Umlage der Betriebskosten nach Betriebskostenverordnung

Soweit der Mieter zusätzlich die sonstigen Kosten gemäß § 27 der zweiten Berechnungsverordnung tragen soll, ist diese Vereinbarung nach Ansicht des BGH wirksam. Der BGH erklärt, dass die Unwirksamkeit der übrigen Regelung die Regelung zur Umlage der „normalen“ Betriebskosten nicht zur Folge hat. Dieser Regelungsteil sei soweit von den unwirksamen Regelungen getrennt, dass auch nach Streichung der unwirksamen Regelungen ein aus sich heraus verständlicher Regelungsrest verbleibt.

Praxistipp – Mietvertrag auf unwirksame Klauseln prüfen

Die Rechtsprechung hat in den letzten Jahren die Regelungen zur Umlage von Betriebskosten auf den Mieter einer genauen Prüfung unterzogen. Eine Vielzahl von Regelungen ist daher unwirksam bzw. wahrscheinlich unwirksam. So müssen Regelungen zur Umlage von Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung von Gemeinschaftsflächen auf den Mieter eine höhenmäßige Begrenzung vorsehen (BGH, Urteil vom 26.09.2012 – XII ZR 112/10). Regelungen scheitern daran, dass sie intransparent (bspw. zur Umlage der Kosten der Versicherungen, des Centermanagers – BGH, Urteil vom 26.09.2012 – XII ZR 112/10) oder überraschend sind (bspw. pauschale Umlage Kosten der Verwaltung – OLG Hamm, Urteil vom 18.06.2017 – 18 U 9/17). Auch eine Vielzahl der Regelungen zur zeitlichen Einschränkung von Einwendungen des Mieters sind unwirksam (bspw. OLG Brandenburg, Urteil vom 22.12.2015 – 3 U 117/10).

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1. Zu dem Thema Betriebskosten in der Gewerberaummiete lesen Sie auch meinen Beitrag Betriebskostenabrechnung in der Gewerbemiete.
2. Weshalb die Überprüfung des Gewerberaummietvertrags vor Abschluss ratsam ist, erkläre ich in dem Beitrag Prüfung des Gewerbemietvertrags vor Abschluss.
3. Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.