Kosten des Fällens eines Baumes keine Betriebskosten

Mit Urteil vom 17.10.2016 wurde durch das Amtsgericht Garmisch-Partenkirchen entschieden, dass die Kosten des Fällens eines Baumes keine Betriebskosten sind. Vermieter dürfen Sie also nicht als Kosten der Gartenpflege gemäß § 2 Ziffer 10 Betriebskostenverordnung auf Mieter umlegen.

Der Ausgangsstreit – Vermieterin legt Kosten für das Fällen eines Baumes auf Mieterin um

Die Parteien sind über einen Wohnraummietvertrag miteinander verbunden. Nach dem Mietvertrag werden die Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung als Vorauszahlungen, über die jährlich abgerechnet werden muss, durch den Mieter geschuldet.

Mit der Abrechnung für das Jahr 2015 legte die Vermieterin einen Betrag in Höhe von 1.173,82 € für das Fällen eines etwa 65 Jahre alten Esche als Kosten der Gartenpflege auf die Mieter um. Dieser Betrag wurde dann auch durch die Vermieterin von dem Konto der Mieter eingezogen.

Mit ihrer Klage verlangen die Mieter diesen Betrag zurück, da sie der Ansicht sind, dass die Kosten des Fällens des Baumes nicht auf sie umlegbar sind.

Die Entscheidung – Sind Kosten des Fällens eines Baumes keine Betriebskosten?

Das Amtsgericht gibt den Mietern recht. Die Kosten für das Fällen der Esche können von der Vermieterin umgelegt werden.

Das Amtsgericht begründet seine Entscheidung wie folgt: nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 Betriebskostenverordnung sind Kosten, die zur Beseitigung von durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkungen entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel entstehen, Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung. Solche Kosten sind nicht als Betriebskosten auf den Mieter umlegbar. Mit dem Fällen eines morschen und kranken Baumes kommt der Vermieter nur seiner Verkehrssicherung nach und beseitigt hiermit einen „sonstigen Mangel“.

Darüber hinaus sind nach § 1 Abs. 1 Betriebskostenverordnung nur „laufend“ entstehende Kosten als Betriebskosten auf den Mieter umlagefähig. Kosten für das Fällen eines Baumes sind aber keine solchen laufenden Kosten, da diese nur höchst unregelmäßig anfallen.

Letztlich verfolgt das Mietrecht das Ziel, den Mieter von Wohnungen sowohl im Hinblick auf den Bestand des Mietverhältnisses als auch im Hinblick auf die eingeschränkten Möglichkeiten zur Erhöhung der Miete zu schützen. Für das Fällen eines Baumes können aber Kosten anfallen, die den Mietzins weit übersteigen. Dies gilt insbesondere bei der Anmietung von Einfamilienhäusern oder einer Doppelhaushälfte. Dabei ist es für den Mieter meistens nicht vorhersehbar, welche Kosten hier auf ihn zukommen.

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