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Kündigung bei verweigerter Besichtigung

  • RA Daryai
  • Mieten Urteile, Wohnraummietrecht Urteile
Urteil // Amtsgericht München // 473 C 6285/20

Parteien eines Mietvertrages können den Vertrag bei Pflichtverletzung der Gegenseite gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1, Satz 2 BGB außerordentlich fristlos kündigen. Das Amtsgericht München musste nunmehr zu folgender Frage entscheiden: Ist eine außerordentlich fristlose Kündigung auch bei grundlos verweigerter Besichtigung einer Wohnung möglich?

Der Ausgangsstreit – Kündigung bei verweigerter Besichtigung

Die Parteien waren über einen Mietvertrag aus dem Jahr 1976 über eine Wohnung verbunden.

Seit 2016 bat der Vermieter die Mieter mehrfach, ihm eine Wohnungsbesichtigung zu ermöglichen. Der Vermieter erklärte, er habe die Absicht die Wohnung zu veräußern. Er wolle sich hierfür ein Bild von der Wohnung machen und ein Aufmaß erstellen. Seit dem Jahr 2017 begründete der Vermieter seinen Wunsch nach einer Besichtigung auch damit, dass er die Installation und regelmäßige Wartung der durch die Mieter angebrachten Rauchwarnmelder sicherstellen wollte.

Die Mieter reagierten auf keines der Schreiben des Vermieters. Dieser mahnte die Mieter mehrfach ab. In den Abmahnungen wies er unter anderem darauf hin, dass bei fortgesetzter Weigerung mit einer Kündigung gerechnet werden müsse.

Mit Schreiben vom 22.09.2019 mahnte der Vermieter die Mieter erneut aufgrund der verweigerten Besichtigung ab. Da sich das Verhalten der Mieter hierauf nicht änderte, kündigte der Vermieter mit Schreiben vom 22.11.2019 dann das Mietverhältnis ordentlich mit gesetzlicher Frist zum Ablauf des 30.11.2020. Gleichzeitig sprach er mit der ordentlichen Kündigung eine erneute Abmahnung aus.

Da die Mieter hierauf wiederum nicht reagierten, kündigte der Vermieter mit Schreiben vom 05.02.2020 das Mietverhältnis außerordentlich und fristlos unter Bezugnahme auf die Abmahnung vom 22.11.2019.

Kündigung bei verweigerter Besichtigung

Die Entscheidung – Bei grundlos verweigerter Besichtigung ist der Vermieter zur Kündigung berechtigt

Das Amtsgericht bestätigt die Wirksamkeit der außerordentlich fristlosen Kündigung des Mietvertrages. Bei grundlos verweigerter Besichtigung der Wohnung ist der Vermieter nach vorheriger Abmahnung zur außerordentlich fristlosen Kündigung berechtigt. Er muss nicht vorher auf Duldung klagen, so das Amtsgericht.

Besichtigungsrecht des Vermieters

Zunächst begründet das Amtsgericht, weshalb dem Vermieter ein Besichtigungsrecht zustand. Demnach kann auch ohne vertragliche Vereinbarung ein Recht des Vermieters auf Besichtigung bestehen. Das Recht folgt als vertragliche Nebenpflicht des Vermieters aus §§ 241 Abs. 2, 242 BGB. Voraussetzung für ein solches Recht ist es aber, dass der Vermieter einen berechtigten Grund für die Besichtigung hat.

Der Vermieter ist weiterhin zur schonenden Rechtsausübung gehalten. Hierbei sind das verfassungsrechtlich geschützte Recht des Mieters an der Wohnung als Rückzugsraum und das ebenfalls verfassungsrechtlich geschützte Eigentum des Vermieters gegeneinander abzuwägen.

Hier bestand ein Besichtigungsrecht, da der Vermieter den Wunsch hatte, die Wohnung zu veräußern. Hierzu kann der Vermieter die Wohnung mit Kaufinteressenten betreten. Außerdem kann er zuvor mit einem Gutachter die Wohnung besichtigen, um ein Aufmaß zu erstellen. Der Vermieter hat darüber hinaus ein Besichtigungsrecht, um die Installation und Wartung der Rauchmelder durch den Mieter zu kontrollieren.

Kündigung wegen grundlos verweigerter Besichtigung

Da der Mieter grundlos trotz mehrerer Abmahnungen sich geweigert hat, eine Besichtigung zu dulden, konnte der Vermieter zunächst ordentlich und dann auch außerordentlich fristlos das Mietverhältnis kündigen.

Nach Ansicht des Amtsgerichts ist eine Verweigerung des Zutritts zur Wohnung im Regelfall aber kein so schwerwiegender Vertragsverstoß, dass hiermit einer Kündigung begründet werden kann. Dies sei alleine im Einzelfall gerechtfertigt. Notwendig sei, dass der Mieter eine Besichtigung beharrlich verweigert. Das Gericht habe auch zu bewerten, ob dem Vermieter zuzumuten ist, vor Ausspruch der fristlosen Kündigung einen Duldungstitel gegen den Mieter durchzusetzen.

Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund von jeder Vertragspartei fristlos gekündigt werden. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Berücksichtigung beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 2 BGB).

Hier kommt das Gericht nach Gesamtabwägung zu dem Ergebnis, dass die außerordentlich fristlose Kündigung berechtigt war. Der Mieter hatte sich nach Ansicht des Gerichts in eine jahrelange, eklatant grundlose Verweigerungshaltung begeben. Angesichts der renitenten Verweigerungshaltung war es dem Vermieter nicht zuzumuten, vor Ausspruch der Kündigung eine Duldungsklage durchzusetzen, um im Anschluss noch Vollstreckungsmaßnahmen zu versuchen.

Praxistipp – Das Besichtigungsrecht setzt voraus, dass ein konkreter sachlicher Grund besteht

Der Bundesgerichtshof hatte im Jahr 2014 entschieden, dass das früher häufig in den Verträgen vorgesehene Besichtigungsrecht unwirksam ist (BGH, Urteil vom 04.06.2014-VIII ZR 289/13). Auch einem periodischen, etwa alle ein bis zwei Jahre zu gewährenden Recht zur Besichtigung erteilte der Bundesgerichtshof eine Absage. Das Besichtigungsrecht folgt demnach allein als Nebenpflicht des Vermieters. Es setzt voraus, dass ein konkreter sachlicher Grund für eine solche Besichtigung besteht.

Das Amtsgericht setzt strenge Anforderungen für ein Recht zur außerordentlich fristlosen Kündigung des Mietvertrages voraus. Hierauf sollten sich Mieter nicht verlassen. Eine große Anzahl von Richtern wird bereits weit vorher eine so erhebliche Pflichtverletzung annehmen, dass die Pflichtverletzung zumindest die ordentliche Kündigung begründen kann. So hat beispielsweise das Landgericht Berlin mit Beschluss vom 18.02.2015 – 65 S 527/14 deutlich gemacht, dass Vermieter sehr wohl zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt sein können, weil der Mieter die notwendige Besichtigung des Mietobjektes verhindert, siehe hierzu meinen Beitrag Kündigung weil Mieter Besichtigung verhindert.

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  1.  In meinem Beitrag Kein Recht des Vermieters zur Besichtigung ohne Anlass habe ich mich bereits näher mit dem bereits erwähnten Urteil des BGH beschäftigt.
  2. Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.
Nima Armin Daryai

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Herr Rechtsanwalt Daryai berät Sie zu den Themen Wohnraummietrecht, Gewerberaummietrecht, Maklerrecht und Arbeitsrecht.

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