Kündigung bei verweigerter Zustimmung zur Untervermietung

Nach § 540 BGB ist der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, das Mietobjekt unterzuvermieten. Verweigert der Vermieter die Zustimmung, kann der Mieter aber außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 540 Abs. 1 S. 2 BGB). Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte nun zu folgender Frage zu entscheiden: Wann ist ein Gewerberaummieter zur Kündigung bei verweigerter Zustimmung zur Untervermietung berechtigt?

Der Ausgangsstreit – Kündigung wegen verweigerter Zustimmung zur Untervermietung

Die Parteien sind über einen Mietvertrag aus dem Jahr 1994 über Gewerbeflächen in einem Einkaufszentrum verbunden. Die Mieterin betreibt auf den Flächen einen Lebensmittelmarkt. In dem Mietvertrag ist eine Betriebspflicht vereinbart.

Mit Schreiben vom 25.09.2002 bat die Mieterin aufgrund einer negativen Ertragssituation um Zustimmung zur Untervermietung. Die Vermieterin forderte die Mieterin mit Schreiben vom 10.10.2002 auf, ihr den Namen des Untermieters, Daten zur Beurteilung der Zuverlässigkeit und Bonität sowie Mietbedingungen, insbesondere Miethöhe im Untermietverhältnis mitzuteilen. Mit Schreiben vom 30.10.2002 teilte die Mieterin daraufhin den vollständigen Namen des Untermieters mit. Angaben zur Zuverlässigkeit und Bonität sowie zu den Mietbedingungen wollte sie aber nicht machen. Daraufhin erklärte die Klägerin, dass sie auf Grundlage der zur Verfügung gestellten Informationen keine Zustimmung zur Untervermietung erteilen kann. Es stehe der Mieterin aber frei, die Informationen nachzureichen.

Mit Schreiben vom 09.12.2002 kündigte die Mieterin das Mietverhältnis wegen der verweigerten Zustimmung zur Untervermietung außerordentlich zum 30.06.2003. Sie zahlte ab Juli 2003 keine Miete mehr. Nunmehr kündigte die Vermieterin ihrerseits das Mietverhältnis im März 2004 aufgrund des Zahlungsverzugs außerordentlich fristlos.

Die Vermieterin macht mit der Klage die Miete für den Monat Juli 2003 geltend. Das Landgericht wies die Klage ab. Auf die Berufung hin verurteilte das Oberlandesgericht die Mieterin zur Zahlung der Mieten für den Monat Juli 2003 sowie nach Klageerweiterung auch August 2003 und September 2003. Gegen das Urteil legte die Mieterin Revision zum Bundesgerichtshof ein.

Die Entscheidung – Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter Auskünfte über den potenziellen Untermieter zu geben

Der Bundesgerichtshof hebt das Urteil des Oberlandesgerichts auf und weist den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurück. Allerdings war die Vermieterin auf Grundlage der von der Mieterin mitgeteilten Informationen nicht zur Zustimmung zur Untervermietung verpflichtet. Ein Recht zur außerordentlichen Kündigung aufgrund bei verweigerter Zustimmung zur Untervermietung bestand daher nicht.

Nach § 540 Abs. 1 S. 1 BGB ist der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, das Mietobjekt unterzuvermieten. Verweigert der Vermieter eine solche Zustimmung, besteht aber ein Recht zur außerordentlichen Kündigung mit der gesetzlichen Frist. Diese beträgt gemäß § 580a Abs. 2 BGB in der Gewerberaummiete sechs bis neun Monate. Ein solches Recht zur außerordentlichen Kündigung mit der gesetzlichen Frist besteht dann allerdings nicht, wenn der Vermieter aufgrund eines in der Person des Untermieters vorliegenden wichtigen Grundes keine Zustimmung zur Untervermietung erteilen muss (§ 540 Abs. 1 S. 2 BGB).

Fraglich ist dann, welche Auskünfte der Mieter dem Vermieter über den potenziellen Untermieter vorlegen muss. Hierzu erklärt der Bundesgerichtshof, dass es im Gewerberaummietrecht zunächst einmal ausreichend ist, den potenziellen Untermieter namentlich zu benennen. Wenn der Vermieter nachfragt, muss der Mieter aber noch weitere Informationen liefern. Insbesondere ist er verpflichtet, das Gewerbe des Untermieters mitzuteilen.

Mieter muss auf Nachfrage auch über die wirtschaftliche Situation des Untermieters aufklären

Zumindest für den Fall, dass mit dem Mieter eine Betriebspflicht vereinbart ist, muss der Mieter auf Nachfrage noch mehr Informationen liefern. Er muss dann, auf Nachfrage des Vermieters, auch über die wirtschaftliche Situation des Untermieters aufklären. Auch soll der Mieter dann über die wesentlichen Mietbedingungen Auskunft erteilen. Bei Vereinbarung einer Betriebspflicht habe der Vermieter ein Interesse daran, dass der Betreiber des Mietobjekts nicht allzu häufig wechselt und das Objekt nicht leer steht. Ob der Mieter auch dann solche Auskünfte über den Untermieter erteilen muss, wenn eine Betriebspflicht nicht vereinbart ist, lässt der Bundesgerichtshof ausdrücklich offen.

Da die Mieterin auf Nachfrage der Vermieterin diese Informationen nicht erteilt hat, war die Mieterin nicht zur außerordentlichen Kündigung gemäß § 540 Abs. 1 S. 2 BGB berechtigt.

Trotzdem entscheidet der BGH nicht zugunsten der Vermieterin. Das Berufungsgericht muss noch prüfen, ob das Mietverhältnis nicht trotzdem beendet ist. Die Kündigung der Mieterin könnte wirksam sein, da die gesetzliche Schriftform gemäß § 550 BGB eventuell nicht gewahrt war.

Im Mietvertrag wird erklärt, dass zur Lage und Individualisierung des Mietobjekts sowie der mitvermieteten Parkplätze auf eine farbliche Markierung in einem angehefteten Lageplan verwiesen werde. Dieser Lageplan sei aber wohl nicht beigefügt gewesen. Wenn die Vertragsschließenden wesentliche Bestandteile des Mietvertrages nicht in die Vertragsurkunde selbst aufnehmen, sondern in andere Schriftstücke auslagern, sodass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarungen erst aus dem Zusammenspiel dieser „zerstreuten“ Bestimmung ergibt, muss zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich gemacht werden. Diese Anforderungen seien für den Lageplan wohl nicht eingehalten. Die Parteien erhalten aber die Möglichkeit, hierzu nochmals in der Berufung vorzutragen.

Praxistipp – Fragen Sie ihren Vermieter vorab, ob grundsätzlich ein Einverständnis mit einer Untervermietung besteht

Zunächst einmal ist die Entscheidung für die Frage der Auskunftspflichten des Gewerberaummieters zu beachten. Zu den Informationspflichten des Wohnraummieters bei einer gewünschten Untervermietung, siehe unseren Beitrag Untervermietung: Mieter muss Angaben nicht beweisen.

Die Mieterin hatte sich auch damit verteidigt, dass sie vor Abschluss der Vertragsverhandlungen die gewünschten Informationen nicht liefern könne. Ohne eine erteilte Genehmigung der Untervermietung könne sie keine ernsthaften Verhandlungen führen.

Der Bundesgerichtshof erklärt hierzu, dass es möglich sei, den Vermieter vorab zu befragen, ob grundsätzlich Einverständnis mit einer Untervermietung besteht. Wenn der Vermieter die Untervermietung bereits von vornherein generell und ausnahmslos ablehnt, so darf der Mieter nach § 540 Abs. 1 S. 2 BGB kündigen, auch wenn er dem Vermieter noch keine konkreten Interessenten für die Untervermietung benannt hat.

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1. Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.
2. Aufschluss über das Recht zur Untervermietung von Wohnraum geben die beiden Urteilsbesprechungen Mitteilung der Personalien bei Untermiete sowie Untervermietung: Mieter muss Angaben nicht beweisen.