Kündigung des Ferienhauses wegen Corona
Die COVID-19-Pandemie beschäftigt intensiv die deutschen Gerichte. Unter anderem stellt sich die Frage, ob eine Kündigung des Ferienhauses wegen Corona möglich ist. Das Amtsgericht Bremen musste zu der Frage entscheiden, ob Mieter einer Ferienwohnung in Spanien zur Kündigung berechtigt waren.
Der Ausgangsstreit – Ist eine Kündigung des Ferienhauses wegen Corona möglich?
Die Parteien schlossen schon im Jahr 2019 einen Mietvertrag für eine Ferienwohnung in Spanien. Die Mieter sollten die Wohnung für den Zeitraum vom 25.05.-08.06.2020 beziehen. Sie leisteten am 23.12.2019 eine Anzahlung von 500,00 €. Die Vermieter übersandten daraufhin die Schlüssel zu der Ferienwohnung.
Die Mieter kündigten später den Mietvertrag wegen den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie. Sie behaupten, dass die Schlüssel zu der Ferienwohnung sich in dem Briefumschlag mit der Kündigung befanden. Der Vermieter bestreitet dies.
Mit ihrer Klage fordern die Mieter die Rückzahlung der Anzahlung. Der Vermieter macht widerklagend einen Anspruch auf Rückgabe der Schlüssel zu der Ferienwohnung geltend.
Die Entscheidung – Mieter waren wegen Corona zur Kündigung des Ferienhauses berechtigt
Das Amtsgericht Bremen verurteilt den Vermieter zur Rückzahlung der Kaution. Die Mieter waren, gemäß §§ 313, 314 BGB, aufgrund von Corona zur Kündigung des Vertrages über die Ferienwohnung berechtigt. Gleichzeitig verurteilt es die Mieter zur Rückgabe der Schlüssel zu der Ferienwohnung. Die Mieter konnten nicht beweisen, dass sie die Schlüssel an den Vermieter zurückgesendet haben.
Die Reisestornierung erfolgte aus übergeordnetem öffentlichen Interesse
Nach Ansicht des Amtsgerichts war aufgrund der seit Februar 2020 in Europa grassierenden COVID-19-Pandemie die Geschäftsgrundlage des am 07.12.2019 abgeschlossen Mietvertrag wegfallen. Aus diesem Grund erfolgte die Zahlung vom 23.12.2019 ohne Rechtsgrund. Den Klägern stand deshalb ein fristloses Kündigungsrecht zu.
Unabhängig davon, ob den Mietern eine Anreise nach Spanien verboten war, lagen gewichtige Gründe vor, die Reise nicht anzutreten. Die Mieter hätten sich selber einem gesteigerten gesundheitlichen Risiko ausgesetzt. Außerdem hätten sie die Wahrscheinlichkeit der internationalen Verbreitung der Seuche erhöht. Die Reisestornierung erfolgte deshalb auch aus übergeordnetem öffentlichem Interesse.
Kein Beweis für Rückgabe der Schlüssel
Der Vermieter kann von den Mietern aber die Rückgabe der Schlüssel verlangen. Da die Geschäftsgrundlage weggefallen war, waren die Mieter zur Rückgabe der Schlüssel an den Vermieter verpflichtet.
Der von den Mietern angebotenen Beweis, dass sie den Schlüssel zur Post aufgegeben haben, war nicht ausreichend. Sie hätten vielmehr beweisen müssen, dass der Schlüssel dem Vermieter auch zuging. Die Aufgabe eines Poststücks bewirkt keine Beweisvermutung für den Zugang. Der Vermieter hatte eidesstattlich versichert, dass der Schlüssel bislang nicht zugegangen ist.
Die Schlüsselrückgabe nach Beendigung des Mietvertrages ist eine Bringschuld. Eigentlich hätte die Rückgabe am Ort der Belegenheit des Grundstücks erfolgen müssen. Da die beiden Parteien nicht nach Spanien reisen wollten, war der Vertrag so auszulegen, dass die Rückgabepflicht am Ort des Vermieters bestand. Erst durch die erfolgreiche Schlüsselrückgabe an den Vermieter erlangt dieser die tatsächliche Sachherrschaft, wofür der Mieter beweispflichtig ist.
Praxistipp – Mieter sind beweispflichtig für die Rückgabe der Schlüssel
Wir hatten bereits erklärt, dass Mieter für die Rückgabe von Schlüsseln beweispflichtig sind. Eine Rückgabe in einem Briefumschlag per deutscher Post ist im Regelfall nicht sinnvoll. Hier besteht immer die Gefahr, dass man später den Zugang des Schlüssels bei dem Vermieter nicht nachweisen kann.
– – –
- Weitere Beiträge zum Thema Corona-Pandemie finden Sie hier.
- Wie man wichtige Schreiben so zustellt, dass sich der Zugang später bei Gericht nachweisen lässt, erkläre ich in dem Beitrag: Wie stelle ich Schreiben beweissicher zu?
- Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Herr Rechtsanwalt Daryai berät Sie zu den Themen Gewerberaummietrecht, Wohnungseigentumsrecht und Arbeitsrecht.
Sie können unter der Telefonnummer +49 (0)30 460 64 794 einen Termin mit Herrn Rechtsanwalt Daryai vereinbaren. Oder aber Sie schreiben ihm über unser Kontaktformular eine E-Mail.
