Kündigung – muss ich als Mieter eine Wohnung suchen?

Mandanten fragen immer wieder: „ab wann müssen wir nach einer Kündigung denn beginnen, eine Ersatzwohnung zu suchen?“

Der Ausgangssachverhalt ist stests gleich. Mieter erhalten eine Kündigung  und wissen dann nicht, ob und welche Bemühungen sie unternehmen müssen. Wie fast alles unter den Juristen, ist auch das umstritten. Bisher habe ich den sichersten Weg gewählt und meine Mandanten dazu angehalten, bereits ab dem Tag des Zugangs der Kündigung nach einer neuen Wohnung zu suchen. Und darüber hinaus, dass die Mieter diese Suche detailliert dokumentieren.

Der Ausgangsstreit – Kündigung wegen Eigenbedarfs

Das Landgericht Berlin hat nunmehr entschieden, dass es einem Mieter, der sich guten Glaubens und mit schlüssiger Begründung gegen einen Räumungsanspruch verteidigt, unzumutbar ist, sich noch vor einer Klärung seiner wesentlichen Einwände schon um Ersatzraum zu bemühen, den er schließlich im Erfolgsfall sofort anmieten müsste. Eine Ersatzwohnraumsuche kann der Mieter so lange zurückstellen, als er an den Erfolgsaussichten seiner Rechtsverteidigung nicht ernsthaft zweifeln muss. Wer sich also gegen seine Kündigung wehrt, muss keine Wohnung suchen.

Die Parteien haben sich hier darüber gestritten, ob die Kündigung, die hier wegen Eigenbedarfs ausgesprochen wurde, gerechtfertigt, beziehungsweise wirksam ist,. Die Wohnung wurde gekündigt, welche von zwei geschäftsunfähigen und unter Betreuung stehenden Mietern bewohnt wurde. Die Mieter hatten den Widerspruch zum einen auf den Mangel an verfügbarem Ersatzwohnraum, gemäß § 574 Abs. 2 BGB, gestützt und zum anderen auch darauf, dass ein Umzug für sie aus gesundheitlichen Gründen nicht zumutbar sei. Der Sachverständige hatte auch gesundheitliche Gefahren für den Fall des erzwungenen Umzugs bestätigt.

Das Amtsgericht sah zwar den Eigenbedarf als gegeben an, gleichwohl gewährte es den Mietern eine zweijährige Fortsetzung des Mietverhältnisses, damit sie zumutbaren Ersatzwohnraum finden können. Dagegen wurde Berufung eingelegt.

Die Entscheidung – Wer sich gegen eine Kündigung wehrt, muss keine Wohnung suchen

Das Landgericht hat die Berufung zurückgewiesen. Insbesondere sei es gerechfertigt, dass die Mieter hier nicht mit der Suche begonnen hätten. Lediglich bei völliger Aussichtslosigkeit sei dies zumutbar. Ein Beispiel wurde nicht genannt, der Autor kann aber hier zum Beispiel anführen, wenn ganz klar ersichtlich ist, dass die Kündigung wirksam ist, zum Beispiel bei zehn Monatsmieten Mietrückstand ohne dass hier ein Verschulden anderer Personen (zum Beispiel Jobcenter) in Betracht kommt, ist es natürlich angezeigt, sofort mit der Suche zu beginnen.

Hier war es allerdings so, dass ja die Gesundheitsgefahren bestätigt wurden, des Weiteren ist es in der Tat so, dass zumutbarer Ersatzwohnraum bei überschaubaren Vermögensverhältnissen derzeit nur sehr schwer beschafft werden kann.

Praxistipp – Lassen Sie sich beraten

Als Mieter sollte man sich umgehend nach Erhalt der Kündigung beraten lassen, welche Maßnahmen und auch Handlungen hier vorzunehmen oder auch zu unterlassen sind.

Gerade für den Fall des Erhalts einer Eigenbedarfskündigung ist es zum Beispiel aus taktischen Gründen ungünstig, sich bei dem Vermieter zu melden und zu erklären, dass man die Wohnung nicht verlassen werde. Dies hat zur Folge, dass der Vermieter nicht in Unsicherheit gewogen wird und dann erst nach Ablauf der Kündigungsfrist die Klage einreichen kann/wird, sondern dass er die sogenannte Klage auf zukünftige Räumung erheben kann, also schon vor Ablauf der Kündigungsfrist das Gerichtsverfahren in Gang setzen kann. Hier geht, selbst wenn die Kündigung wirksam ist, viel Zeit, die der Mieter eigentlich noch hat, verloren. Aus diesem Grund ist es absolut empfehlenswert und ratsam, sich sofort bei einem Fachanwalt für Mietrecht fachkundige Hilfe und Unterstützung zu holen.

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Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.