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Kündigung unwirksam bei Untervermietung!

  • RA Kuo
  • Mieten Urteile, Wohnraummietrecht Urteile
Urteil // Landgericht Berlin // 64 S 270/22

Kündigung unwirksam bei Untervermietung! So das Landgericht Berlin in einer
aktuellen Entscheidung (Urteil vom 27.09.2023, Az.: 64 S 270/22).

Viele Mieter kennen das Problem: die Untermieterlaubnis wird angefragt, die
Vermieterseite reagiert gar nicht oder ablehnend. Was tun? Einfach „loslegen“?

Kündigung unwirksam bei Untervermietung!
Besteht ein Anspruch auf die Untervermietung, dann ist die Kündigung unwirksam.

Als Rechtsanwalt bin ich gehalten, den sichersten Weg aufzuzeigen. Dieser besteht darin,
entweder die Erlaubnis einzuklagen (unpraktikabel, da die potentielle Untermietpartei
doch längst „abgesprungen“ ist) oder den Schaden geltend zu machen, der aus der
verweigerten Untervermietung entstanden ist (der entgangene Untermietzins).

Das Landgericht Berlin hat jetzt entschieden, dass eine Kündigung des Vermieters dann
unwirksam ist, wenn ein Anspruch auf die Untermieterlaubnis bestand:

„Ein Vermieter, der die rechtzeitig erbetene und geschuldete Untervermietungserlaubnis
rechtswidrig verweigert, kann eine Mietvertragskündigung nicht auf den bloßen
Formmangel der fehlenden Erlaubnis stützen. Das Risiko einer fehlerhaften Einschätzung
der Rechtslage trifft in einer solchen Situation aber den Mieter; stand ihm ein Anspruch
auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis tatsächlich nicht zu, so wird in der ihm vom
Vermieter ausdrücklich verbotenen Untervermietung regelmäßig eine nicht unerhebliche
schuldhafte Verletzung des Mietverhältnisses liegen, sodass der Vermieter den
Hauptmietvertrag wirksam kündigen kann. Darauf, ob der Vermieter die Erlaubnis aus
rechtlich zu billigenden Gründen verweigerte oder sich für die konkrete Ausgestaltung des
Untermietvertrages gar nicht interessierte, obwohl allein dessen Konditionen die
Verweigerung der Untervermietungserlaubnis rechtfertigen können, kommt es nicht an.“

Hier liegt natürlich das Risiko bei dem Mieter, nachzuweisen, dass der Anspruch
bestand, dennoch ist die Kündigung „kein Selbstläufer“ bzw. kein Automatismus.

Ferner wurde gegen das Urteil Revision zum BGH eingelegt, ich werde die Entscheidung
dann hier auf der Internetseite darstellen.

Ein interessantes Urteil des BGH zur Untervermietung bei einer Einraumwohnung
finden Sie unter dem Link.

Gerne berate ich Sie diesem Thema und allen anderen Fragen des Wohnraummietrechts
und stehe Ihnen auch gerne mit notariellen Dienstleistungen zur Verfügung.

Simon Guang-Ming Kuo

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Herr Rechtsanwalt Kuo berät Sie zu den Themen Wohnraummietrecht, Immobilienrecht und Wohnungseigentumsrecht.

Sie können unter der Telefonnummer +49 (0)30 460 64 794 einen Termin mit Herrn Rechtsanwalt Kuo vereinbaren. Oder aber Sie schreiben ihm über unser Kontaktformular eine E-Mail.

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