Kündigung wegen fehlender Genehmigung

Es kommt immer wieder vor, dass das gewerblich vermietete Objekt bauordnungsrechtlich überhaupt nicht für die mietvertraglich vereinbarte Nutzung zugelassen ist. Dann besteht die Frage, ob der Mieter oder der Vermieter dazu verpflichtet ist, die notwendige bauordnungsrechtliche Genehmigung einzuholen. Der Bundesgerichthof (BGH) bestätigt in einer Entscheidung aus dem Jahr 2007, dass das Einholen der Genehmigung regelmäßig Aufgabe des Vermieters ist. Kann der Mieter also demnach wegen fehlender Genehmigung die Kündigung des Mietverhältnisses erklären?

Der Ausgangsstreit – Mietobjekt nicht zum Betrieb eines Cateringunternehmens zugelassen

Die Parteien sind über einen Mietvertrag aus dem Jahr 1998 miteinander verbunden. Das Mietverhältnis ist bis zum 30.06.2008 geschlossen. Der Mieter hat die Räume zum Betrieb eines Büros/ Lagers etc. einer Filmcateringgesellschaft mit Küche angemietet.

In dem Mietvertrag heißt es unter anderem:

§ 1 Nr. 5 Mietvertrag
Der Vermieter leistet keine Gewähr dafür, dass die gemieteten Räume den in Frage kommenden technischen Anforderungen sowie den behördlichen und anderen Vorschriften entsprechen. Der Mieter hat behördliche Auflagen auf eigene Kosten zu erfüllen.

§ 14 Nr. 1 des Mietvertrages
Bauliche Änderungen durch den Mieter, insbesondere Um- und Einbauten, Installationen, auch die Vergitterung der Fenster und die Herstellung und Veränderung von Feuerstätte, dürfen nur mit schriftlicher Einwilligung des Vermieters vorgenommen werden. Erteilt der Vermieter eine solche Einwilligung, so ist der Mieter für die Einholung der bauaufsichtsamtlichen Genehmigung verantwortlich und hat alle Kosten hierfür zu tragen.

Baurechtlich genehmigt ist die Nutzung der Mietsache als Autokarosserie, Werkstatt und Fahrzeughalle. Der Mieter betrieb in den Räumen bis April 2004 ohne Beanstandung sein Cateringunternehmen.

Kündigung des Mieters wegen fehlender Genehmigung für die Nutzung als Cateringunternehmen

Mit Schreiben vom 05.04.2004 wies das zuständige Bauaufsichtsamt darauf hin, dass die Nutzung der Mieträume als Cateringbetrieb ohne entsprechende Genehmigung ordnungswidrig sei. Dies teilte der Mieter dem Vermieter mit. Er forderte den Vermieter dazu auf, an der Einholung der Genehmigung für eine geänderte Nutzung mitzuwirken. Der Vermieter lehnte eine Mitwirkung aber ab. Mit Schreiben vom 23.08.2004 drohte das Bauaufsichtsamt dann den Erlass einer Ordnungsverfügung an. Der Mieter stellte bei dem Bauaufsichtsamt den Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung für die erfolgte Nutzungsänderung. Der Antrag des Mieters wurde zurückgewiesen, weil bestimmte Planunterlagen fehlten.

Daraufhin erklärte der Mieter mit Schreiben vom 25.10.2004 die fristlose Kündigung des Mietvertrages. Er erhob Klage auf Feststellung, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien durch die Kündigung beendet sei. Mit Schreiben vom 06.01.2005 drohte das Bauaufsichtsamt erneut den Erlass einer Ordnungsverfügung an. Hieraufhin kündigte der Mieter das Mietverhältnis nochmals außerordentlich fristlos mit Schreiben vom 03.03.2005.

Das Landgericht gab der Klage des Mieters auf Feststellung der Beendigung des Mietverhältnisses statt. Das Oberlandesgericht hob das Urteil des Landgerichts dann aber auf die Berufung des Vermieters hin auf. Hiergegen ging der Mieter in Revision zum BGH.

Die Entscheidung – Mieter berechtigt zur Kündigung wegen fehlender Genehmigung

Der BGH gibt der Klage des Mieters statt. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist der Mieter wegen fehlender Genehmigung grundsätzlich berechtigt, die Kündigung des Gewerberaummietvertrags auszusprechen. Der BGH hebt deshalb das angefochtene Urteil auf und verweist es zurück an das Berufungsgericht.

Das Fehlen einer erforderlichen behördlichen Genehmigung zu der nach dem Mietvertrag vereinbarten Nutzung von Mieträumen kann einen Mangel gemäß § 536 BGB darstellen. Ein solcher Mangel kann dann wiederum den Mieter zur fristlosen Kündigung des Vertrages berechtigen. Dem Mieter muss die vertragsgemäße Nutzung aber tatsächlich untersagt werden oder es muss für ihn zumindest die Ungewissheit über deren Zulässigkeit bestehen.

Beschränkungen aufgrund von Beschaffenheit oder Lage des Mietobjekts sind Vermieterrisiko

§ 1 Nr. 5 Mietvertrag steht dem nicht entgegen, denn die Klausel ist unwirksam. Sie benachteiligt den Mieter nach Treu und Glauben unangemessen (§ 307 Abs. 1 S. 1 BGB). Nach der Klausel haftet der Mieter auch dafür, dass die behördliche Genehmigung für den vom Mieter vorgesehen Gewerbebetrieb aus Gründen versagt wird, die ausschließlich auf der Beschaffenheit oder Lage des Mietobjekts beruhen. Beschränkungen aufgrund von Beschaffenheit oder Lage des Mietobjekts sind aber regelmäßig Vermieterrisiko. Da nicht nur der Ausschluss von die Gewährleistungsrechte des Mieters vorgesehen ist, sondern dem Mieter auch die Möglichkeit zur fristlosen Kündigung genommen wird, benachteiligt die Klausel den Mieter unangemessen.

Auch aus § 14 Nr. 1 Mietvertrag folgt nicht, dass der Mieter für das Einholen der notwendigen Genehmigung zuständig ist. Entgegen der Ansicht des Oberlandesgerichts ergibt sich aus der Klausel nicht, dass der Mieter für die erforderliche baurechtliche Nutzungsänderungsgenehmigung zu sorgen hat. Die Klausel lässt die Verpflichtung des Vermieters, für den vertragsgemäßen Zustand der Mieter zu sorgen, unberührt. Die Klausel regelt alleine, dass der Mieter bauliche Änderungen nur mit Zustimmung des Vermieters vornehmen darf und die hierfür anfallenden Kosten zu tragen hat.

Der BGH kann allerdings noch nicht in der Sache entscheiden. Der Vermieter hatte eingewendet, dass die Parteien eine mündliche Vereinbarung über die Verpflichtung zum Umbau getroffen haben.

Praxistipp – Herausragende Bedeutung der Vereinbarung zur Nutzung

Die Parteien eines Gewerbebaumietvertrages vereinbaren immer, wozu der Mieter das Mietobjekt nutzen darf. Diese Vereinbarung ist für das weitere Vertragsverhältnis von herausragender Bedeutung, denn nach dieser Vereinbarung bestimmt sich, welche Anforderungen das Mietobjekt einhalten muss. Werden diese Anforderungen nicht eingehalten, liegt ein Mangel der Mietsache vor.

Ist es notwendig, für eine bestimmte Nutzung behördliche Genehmigungen für den Mietgegenstand einzuholen, liegt dies nach dem Gesetz im Risiko des Vermieters. Dieses Risiko kann der Vermieter nicht vollständig ausschließen. Anders liegt die Sache, wenn die behördliche Genehmigung für die Person des Mieters ausgestellt wird (bspw. die Gaststättenerlaubnis).

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1. Wann ist eine Prüfung des Gewerbemietvertrags vor Abschluss notwendig? Hier gebe ich Ihnen einen Überblick.
2. Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.