Kündigung weil Mieter Besichtigung verhindert

Mit Hinweisbeschluss vom 18.02.2015 kündigt das Landgericht Berlin zwar an, eine Berufung von Vermietern gegen ein Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg zurückzuweisen, mit dem eine Räumungsklage abgewiesen wurde. Der Beschluss macht aber deutlich, dass Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt sein können, weil der Mieter eine notwendige Besichtigung des Mietobjekts verhindert.

Der Ausgangsstreit – Mieter lehnen Besichtigung durch Vermieter in ihren Mieträumen ab

Die Vermieter beabsichtigten, die Fenster in der vermieteten Wohnung zu besichtigen, um die Erforderlichkeit eines Innenanstrich zu prüfen. Die Mieter behaupteten, sie hätten den Innenanstrich selber durchgeführt, obwohl sie aufgrund der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel hierzu nicht verpflichtet waren.

Die Mieter lehnten in der Folgezeit die nur wenige Minuten in Anspruch nehmende Besichtigung der Fenster ab. Die Vermieter verlangten schließlich die Wohnung am 15.01.2014 besichtigen zu können. Diesen Termin lehnten die Mieter mit Fax vom 10.01.2014 ab, da die Mieterin zu diesem Zeitpunkt einen Arzttermin wahrnehmen musste und der Mieter nicht in Berlin war.

Hieraufhin erklärten die Vermieter die Kündigung des Mietverhältnisses.

Die Entscheidung – Wann ist eine Kündigung möglich, weil ein Mieter die Besichtigung verhindert?

Das Landgericht Berlin kündigt an, die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg zurückzuweisen, mit dem die Räumungsklage der Vermieter abgewiesen wurde. In seinem Hinweisbeschluss gibt das Landgericht aber deutlich zu erkennen, dass die Entscheidung nur „knapp“ zugunsten der Mieter ergehen wird.

Grundsätzlich steht Vermietern dann ein Recht zur Besichtigung der Wohnung zu, wenn diese aufgrund besonderer Umstände zur Bewirtschaftung des Objekts notwendig ist. Hierzu reicht es aus, die Erforderlichkeit des Innenanstrichs der Fenster überprüfen zu wollen. Dies mussten die Mieter grundsätzlich dulden, selbst wenn sie, ohne hierzu verpflichtet zu sein, den Innenanstrich bereits selber vorgenommen hatten.

Anschließend führt das Landgericht aus, dass die zahlreichen Absagen von Besichtigungsterminen sich „im Grenzbereich dessen bewegen, was eine Kündigung jedenfalls nach § 573 Abs. 1 BGB zu rechtfertigen geeignet ist und – für den Fall einer Fortsetzung dieses Verhaltens – gegebenenfalls rechtfertigen wird.“ Ausgerechnet die Absage der Mieter, mit der die Kündigung begründet wurde, war aber nach Ansicht des Gerichts hierzu nicht geeignet. Die Mieter konnten sowohl nachweisen, dass die Mieterin in dem für die Besichtigung angedachten Zeitraum einen Arzttermin wahrnehmen musste, als auch dass der Mieter zu diesem Zeitpunkt nicht in Berlin war. Diese Absage mussten die Vermieter deshalb hinnehmen.

Praxistipp – Kein allgemeines Besichtigungsrecht Vermietender

Wie durch den Bundesgerichtshof bereits entschieden wurde, besteht kein allgemeines Besichtigungsrecht Vermietender (BGH, Urteil vom 04.06.2014 – VIII ZR 289/13). Liegen besondere Gründe vor, insbesondere zur Bewirtschaftung des Objekts, muss der Mieter aber eine Besichtigung dulden. Die Besichtigung muss sich aber auf den eigentlichen Grund beschränken (hier z.B. nur Besichtigung der Fenster und nicht der gesamten Wohnung). Verhindert ein Mieter eine solche Besichtigung, geht er das Risiko der Kündigung des Mietverhältnisses ein.

Als Partei sollte man immer mit kühlem Kopf entscheiden, wann man einen Rechtsstreit aufnimmt. Hier hatten die Mieter zur Absage des Termins, mit der die Vermieter die Kündigung rechtfertigen wollten, vernünftige Gründe dargelegt. Eventuell hätte es sich hier für die Vermieter angeboten, eine weitere, weniger plausible Absage abzuwarten oder die Mieter – angesichts der häufigen Absagen – zum konkreten Nachweis ihrer Behauptungen aufzufordern.

Die Vermieter hatten behauptet, die per Fax versendete Absage nicht erhalten zu haben. Die Mieter legten zum Nachweis des Zugangs ein Faxprotokoll vor. Nach Ansicht des Landgerichts war deshalb das Bestreiten des Zugangs durch die Vermieter nicht erheblich. Derzeit gilt aber noch, dass ein Faxprotokoll als Nachweis des Zugangs nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht ausreichend ist. Man sollte sich also nicht auf ein Faxprotokoll verlassen, da nicht jedes Gericht ein solches Protokoll genügen lassen wird.

– – –

1. In dem Beitrag: Wie stelle ich Schreiben beweissicher zu? stelle ich dar, was man unternehmen sollte, wenn man Zugang eines Schreibens nachweisen muss.
2. Hier finden Sie weitere Links zu dem Beschluss.