Kündigung wegen Zigarettenqualms

Das Amtsgericht Düsseldorf hat am 31.07.2013 entschieden, dass der Vermieter eines Mehrparteienhauses es nicht dulden müsse, wenn Zigarettenrauch im Treppenhaus zu einer unzumutbaren und unerträglichen Geruchsbelästigung führe.

Die spannende Frage, die sich nunmehr sowohl für Mieter wie Vermieter stellt, ist, ob dieses Urteil auch in den Folgeinstanzen Bestand haben wird. Betroffen sind ja hier auf beiden Seiten starke, grundrechtlich geschützte Interessen: der freie Mietgebrauch und die freie Entfaltung der Persönlichkeit des Mieters auf der einen Seite und das Interesse des Vermieters an dem Schutz und dem Erhalt seines Eigentums auf der anderen Seite. Darüber hinaus hat der Vermieter nicht nur ein Interesse daran, sondern auch die Pflicht, andere Mieter vor übermäßigen Belästigungen und Einschränkungen zu schützen.

Bisher gilt ja nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 5. 3. 2008 – VIII ZR 37/07), dass ein strenger Maßstab für einen „Raucherexzess” in der Mietwohnung (Stichwort: „Dekorationsadäquanz”) anzulegen ist: In seiner Entscheidung hat der BGH geurteilt, dass das Rauchen in einer Mietwohnung über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgeht und eine Schadensersatzpflicht des Mieters begründet, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen i.S. des § 28 Absatz IV 3 der II. BerechnungsVO beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern. Das gilt unabhängig davon, ob ein Renovierungsbedarf bereits vorzeitig entstanden ist. Der Vermieter wird dadurch, dass der Mieter die durch Tabakkonsum verursachten Gebrauchsspuren nicht zu vertreten hat, soweit sie sich (noch) durch Schönheitsreparaturen beseitigen lassen, nicht unbillig benachteiligt. Denn der Vermieter hat die Möglichkeit, die Pflicht zur Ausführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen – auch im Wege formularvertraglicher Vereinbarung – auf den Mieter abzuwälzen, wie es in der Praxis weithin üblich ist.

Praxishinweis

Insofern sollte ein Vermieter seine Mietverträge dahingehend überprüfen (lassen), ob diese eine solche Klausel in zulässiger Form enthalten, damit er gegen derartige Schäden abgesichert ist. Zu beachten ist dabei allerdings, dass der BGH sich nicht mit dem Aspekt einer gesundheitlichen oder olfaktorischen Beeinträchtigung (anderer Mieter) auseinanderzusetzen hatte, so dass hier davon ausgegangen wird, dass der vorliegende Fall aufgrund seiner grundsätzlichen Bedeutung auch „bis zum BGH“ gelangen wird. Ferner habe ich aus meinem beruflichen Netzwerk erfahren, dass auch in Harlaching (Bayern) gerade eine fristlose Kündigung wegen Rauchens ausgesprochen wurde, so dass auch von dort wohl bald eine gerichtliche Entscheidung zu erwarten ist, da sich auch in diesem Fall der Mieter gegen die Kündigung gerichtlich wehren will.

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Hier finden Sie die Informationen zu dem Urteil.