Ladungsfrist zur Versammlung nicht eingehalten

In einem Urteil vom 06.11.2014 beschäftigt sich das Landgericht München mit der Frage, wann ein Beschluss der Wohnungseigentümer bereits deshalb für ungültig zu erklären ist, weil die Ladungsfrist zur Versammlung nicht eingehalten wurde. Das Landgericht erklärt, dass die beklagten Eigentümer nur im Ausnahmefall mit dem Argument durchdringen, die Nichteinhaltung der Frist hätte keine Auswirkung.

Der Ausgangsstreit – Eigentümerin erhebt Klage gegen Beschlüsse zu den Jahresabrechnungen

Die Parteien des Rechtsstreits sind Eigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Wohnungseigentümerversammlung vom 20.08.2011 hat die Gemeinschaft unter anderem über die Jahresgesamt- und Einzelabrechnungen 2010/2011 entschieden. Die Parteien hatten bereits in den Vorjahren über die richtige Umlage der Kosten in der Jahresabrechnung gestritten. Die Verwalterin hatte zur Vorbereitung der Eigentümerversammlung drei verschiedene Versionen der Jahresabrechnungen versandt.

Die Klägerin hat gegen die Beschlüsse zu den Jahresabrechnungen 2010/2011 Anfechtungsklage erhoben. Sie begründet die Klage damit, dass die Ladungsfrist des § 24 Abs. 4 S. 2 WEG nicht eingehalten wurde. Weiterhin entspreche es nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, dass den Jahresabrechnungen Kostenverteilungsschlüssel zugrunde gelegt wurden, die von der Teilungserklärung abweichen.

Die beklagten übrigen Eigentümer verteidigten ihre Beschlüsse damit, dass auch bei Einhaltung der Ladungsfrist die Beschlüsse so gefasst worden wären. Sie sind der Ansicht, dass die Beschlüsse den Verteilungsschlüssel nicht abändern. Zusätzlich erhoben sie noch Widerklage, die hier aber nicht von Interesse ist.

Das Amtsgericht gab der Klägerin recht und erklärte die angefochtenen Beschlüsse für ungültig.

Die Entscheidung – Wann ist ein Beschluss ungültig, weil die Ladungsfrist zur Versammlung nicht eingehalten wurde?

Das Landgericht bestätigt die erstinstanzliche Entscheidung. Bereits die Tatsache, dass hier die Ladungsfrist zur Versammlung nicht eingehalten wurde, führt dazu, dass die Anfechtungsklage begründet ist.

Das Landgericht München erklärt hierzu, dass die Verwalterin bei der Ladung zur Versammlung die Ladungsfrist des § 24 Abs. 4 S. 2 WEG – wohl unstreitig – nicht eingehalten hat. Ein solcher Verstoß gegen die Ladungsfrist ist dann beachtlich, wenn die Beschlussfassung auf ihm beruht. Hierzu reicht es aber aus, dass sich der Mangel auf das Ergebnis der Beschlussfassung ausgewirkt haben kann. Eine Ungültigerklärung scheidet regelmäßig nur dann aus, wenn feststeht, dass sich der Beschlussmangel auf das Ergebnis nicht ausgewirkt hat. An eine solche Feststellung sind aber strenge Anforderungen zu stellen. Es muss mit Sicherheit feststehen, dass der Beschluss in gleicher Weise gefasst worden wäre. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die Entscheidungsfindung in der Wohnungseigentümerversammlung durch das Rederecht der Eigentümer getragen wird.

In dem zu entscheidenden Fall könne man nicht feststellen, dass die Eigentümer bei Einhaltung der Ladungsfrist in jedem Fall die gleiche Entscheidung getroffen hätten. Man könne nicht ausschließen, dass die Klägerin ein anderes Ergebnis hätte herbeiführen können. Die Beklagten hatten bereits ähnliche Anfechtungsverfahren gegen die Klägerin verloren. Die Tatsache, dass die Verwalterin verschiedene Versionen der Jahresabrechnungen versandt hat, weise darauf hin, dass der Entscheidungsfindungsprozess noch offen war.

Darüber hinaus waren die Beschlüsse auch materiell rechtswidrig. In den Beschlüssen wurde der Kostenverteilungsschlüssel der Teilungserklärung nicht umgesetzt. Für bereits abgeschlossene Abrechnungszeiträume ist eine nachträgliche Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels aber nicht zulässig.

Praxistipp – Verschiedene Voraussetzungen für Anfechtung eines Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung

Bei der Anfechtung eines Beschlusses der Wohnungseigentümer, weil die Ladungsfrist zur Versammlung nicht eingehalten wurde, müssen verschiedene Voraussetzungen erfüllt sein. Entweder muss man als Kläger aufgrund der kurzen Frist nicht an der Eigentümerversammlung teilgenommen haben. Oder aber man muss begründen können, dass man sich bei einer fristgemäßen Ladung besser auf das Beschluss Thema hätte vorbereiten können. Erst im Anschluss prüfen die Gerichte, ob das Ergebnis des Beschlusses nicht sowieso feststand.

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1. Weitere Entscheidungsbesprechungen zum WEG finden Sie hier.
2. Hier finden Sie weitere Informationen zu dem Urteil des LG München.