Vertrauen auf bestimmten Lärmpegel wird nicht geschützt

Mit Urteil vom 23.09.2009 hat der Bundesgerichtshof (BGH) die Klage von Mietern abgewiesen, die Gewährleistungsansprüche und -rechte geltend machten, weil es nach ihrer Ansicht zu erheblichen Lärmbelästigungen gekommen war. Der BGH erklärt in seiner Entscheidung, dass das blosse Vertrauen des Mieters auf einen bestimmten Lärmpegel nicht geschützt wird.

Der Ausgangsstreit – Fischrestaurant eröffnet in dem Wohnhaus

Die Mieter hatten im Jahr 1972 eine Wohnung angemietet. Auf der straßenabgewandten Seite der Wohnung befindet sich ein Lichthof, zu dem Fenster von Flur, Bad und Küche abgehen. Außerdem geht von dem Flur der Wohnung eine Tür auf eine Plattform ab, die die Mieter als Terrasse nutzten. Bei Mietbeginn befand sich im Erdgeschoss des Hauses eine Bankfiliale.

Die Bankfiliale zog im Jahr 2000 aus. Nunmehr zog ein Fischrestaurant in das Objekt ein. In dem Lichthof wurde dann eine Kühlungs- und Lüftungsanlage für das Fischrestaurant betrieben. Die Mieter beklagten, dass zum einen die „Terrasse“ nicht mehr genutzt werden könne und zum anderen sie die Fenster der Wohnung, die zum Lichthof gehen, aufgrund der Geräuschbelästigung durch die Kühlungs- und Lüftungsanlage nicht mehr öffnen könnten. Nach der Feststellung des Berufungsgerichts hielt die Lüftungsanlagen die Standards der TA Lärm ein.

Die Entscheidung – Vertrauen auf bestimmten Lärmpegel wird nicht geschützt

Nachdem Amts- und Berufungsgericht den Mietern Recht gegeben hatten, weist der BGH in der Revision die Klage der Mieter ab. Das blosse Vertrauen der Mieter auf einen bestimmten Lärmpegel wird nicht geschützt. Aus diesem Grund besteht kein Mangel der Mietsache.

Zu der Plattform stellt der BGH fest, dass die Parteien eine Nutzung als Terrasse nicht ausdrücklich vereinbart hatten. In dem Mietvertrag war nicht vorgesehen, dass eine Dachterrasse zu dem Mietobjekt gehört. Die Mieter können deshalb nicht verlangen, dass die Vermieterin Beeinträchtigungen unterbindet, die einer Nutzung der Plattform als Terrasse entgegenstehen. Zwar können die Mieter die alleinige Nutzung der Plattform verlangen, weil sie nur von der von ihnen angemieteten Wohnung erreichbar ist. Diese kann man aber auch auf andere Art und Weise sinnvoll nutzen, z. B. als Trocken- und Abstellfläche.

Weiter erklärt der Bundesgerichtshof, dass auch die erhöhten Lärmimmissionen in der Wohnung bei geöffneten Fenstern nicht zu einer Beeinträchtigung der Mieter führen. Maßgeblich sei allein, dass die technischen Normen – hier der TA Lärm – eingehalten werden. Weist das Gebäude im Zeitpunkt der Begründung des Mietverhältnisses einen Immissionsstandard auf, der über das hinausgeht, was der Mieter nach den maßgeblichen technischen Norm vom Vermieter verlangen kann, kann der Mieter im Allgemeinen nicht davon ausgehen, dass der Vermieter ihm gegenüber dafür einstehen will, dass dieser Zustand während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses erhalten bleibt. Es müssen für die Übernahme einer etwaigen Verpflichtung des Vermieters vielmehr konkrete Anhaltspunkte einer vertraglichen Vereinbarung vorliegen.

Praxistipp – Wesentliche Merkmale sollten in den Mietvertrag

Der Bundesgerichtshof rückt in seinen Entscheidungen den Mietvertrag und die Vereinbarungen der Parteien immer weiter in den Mittelpunkt. Wenn man als Mieter bei Vertragsschluss Vorstellungen davon hat, wie eine bestimmte Mietfläche genutzt werden darf, sollte eine solche Nutzung ausdrücklich vereinbart werden. Zwar kann es auch ausreichend sein, dass sich die Nutzung jedermann erschließt. Dann verlässt man sich aber darauf, dass sich später ein Richter dem Gedankengang bei Abschluss des Mietvertrages anschließt.

Hier hätten die Mieter darauf bestehen müssen, dass die Nutzung der Plattform als Dachterrasse in den Mietvertrag ausdrücklich aufgenommen wird. Andernfalls können sie, nach Ansicht des Bundesgerichtshofs, nicht erwarten, dass sich das Mietobjekt im Mietverlauf nicht mehr verändern wird.

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1. Ähnlich hat das Landgericht Berlin mit Urteil vom 15.04.2016 entschieden, mit dem es Mietern eine Mietminderung aufgrund Beeinträchtigungen aus einer Shisha-Bar versagt hat.
2. Setzt man als Mieter eine Minderung direkt um, gerät man ab einer Minderungshöhe von insgesamt einer Monatsmiete in die Gefahr, eine Kündigung des Mietvertrags zu riskieren. Wie man eine Mietminderung am Besten umsetzt, erkläre ich in dem Beitrag: Richtig die Miete mindern.
3. Weitere Informationen zu dem Urteil finden Sie hier.