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Lärm: Das bloße Vertrauen auf einen bestimmten Lärmpegel wird nicht geschützt

  • RA Daryai
  • Mietrecht - Wohnraum
Urteil // Bundesgerichtshof // VIII ZR 300/08

Mit Urteil vom 23.09.2009 hat der Bundesgerichtshof die Klage von Mietern abgewiesen, die zum einen eine Mängelbeseitigung und zum anderen die Feststellung des Rechts zur Minderung begehrten, weil es nach ihrer Ansicht zu erheblichen Lärmbelästigungen gekommen war.

Der Ausgangsstreit
Die Mieter hatten im Jahr 1972 eine Wohnung angemietet. Auf der straßenabgewandten Seite der Wohnung befindet sich ein Lichthof, zu dem Fenster von Flur, Bad und Küche abgehen. Außerdem geht von dem Flur der Wohnung eine Tür auf eine Plattform ab, die von den Mietern als Terrasse genutzt wurde. Bei Mietbeginn befand sich im Erdgeschoss des Hauses eine Bankfiliale.

Diese wurde im Frühjahr 2000 durch ein Fischrestaurant ersetzt, das über den Lichthof eine Kühlungs- und Lüftungsanlage zu betreiben begann. Die Mieter beklagen, dass zum einen die „Terrasse“ nicht mehr genutzt werden könne und zum anderen sie die Fenster der Wohnung, die zum Lichthof gehen, aufgrund der Geräuschbelästigung durch die Kühlungs- und Lüftungsanlage nicht mehr öffnen könnten. Nach der Feststellung des Berufungsgerichts werden die Standards der TA Lärm von der Lüftungsanlage eingehalten.

Die Entscheidung
Nachdem Amts- und Berufungsgericht den Mietern Recht gegeben hatten, wurde in der Revision die Klage durch den BGH abgewiesen.

Zu der Plattform stellt der BGH fest, dass eine Nutzung als Terrasse nicht ausdrücklich vereinbart worden war. In dem Mietvertrag war nicht vorgesehen, dass eine Dachterrasse zu dem Mietobjekt gehört. Die Mieter können deshalb nicht verlangen, dass die Vermieterin Beeinträchtigungen unterbindet, die einer Nutzung der Plattform als Terrasse entgegenstehen. Zwar können die Mieter die alleinige Nutzung der Plattform verlangen, weil sie nur von der von ihnen angemieteten Wohnung erreichbar ist. Diese kann aber auch auf andere Art und Weise sinnvoll genutzt werden, z. B. als Trocken- und Abstellfläche.

Weiter erklärt der Bundesgerichtshof, dass auch die erhöhten Lärmimmissionen in der Wohnung bei geöffneten Fenstern nicht zu einer Beeinträchtigung der Mieter führen. Maßgeblich sei allein, dass die technischen Normen – hier der TA Lärm – eingehalten werden. Weist das Gebäude im Zeitpunkt der Begründung des Mietverhältnisses einen Immissionsstandard auf, der über das hinausgeht, was der Mieter nach den maßgeblichen technischen Norm vom Vermieter verlangen kann, kann der Mieter im Allgemeinen nicht davon ausgehen, dass der Vermieter ihm gegenüber dafür einstehen will, dass dieser Zustand während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses erhalten bleibt. Es müssen für die Übernahme einer etwaigen Verpflichtung des Vermieters vielmehr konkrete Anhaltspunkte einer vertraglichen Vereinbarung vorliegen.

Praxishinweis
Der Bundesgerichtshof rückt in seinen Entscheidungen den Mietvertrag und die Vereinbarungen der Parteien immer weiter in den Mittelpunkt. Wenn man als Mieter bei Vertragsschluss Vorstellungen davon hat, wie eine bestimmte Mietfläche genutzt werden darf, sollte eine solche Nutzung ausdrücklich vereinbart werden. Zwar kann es auch ausreichend sein, dass sich die Nutzung jedermann erschließt. Dann verlässt man sich aber darauf, dass sich später ein Richter dem Gedankengang bei Abschluss des Mietvertrages anschließt.

Hier hätten die Mieter darauf bestehen müssen, dass die Nutzung der Plattform als Dachterrasse in den Mietvertrag ausdrücklich aufgenommen wird. Andernfalls können sie, nach Ansicht des Bundesgerichtshofs, nicht erwarten, dass sich das Mietobjekt im Mietverlauf nicht mehr verändern wird.

Weitere Informationen zu dem Urteil finden Sie hier.

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