Landgericht Berlin beschreibt bevorzugte Citylage

Verlangt der Vermieter die Zustimmung des Mieters zu einer Nettokaltmieterhöhung, kommt es in Berlin nicht selten zum Streit darüber, ob die Wohnung in einer „bevorzugten Citylage“ liegt. Das Landgericht Berlin hat in einem Urteil aus dem Jahr 2010 dazu Stellung genommen und beschreibt, wann die Voraussetzungen für eine solche bevorzugte Citylage gegeben sind.

Der Ausgangsstreit – Parteien streiten über die bevorzugte Citylage

Die Parteien sind über einen Wohnraummietvertrag über eine Wohnung in Berlin miteinander verbunden. Die Vermieterin verlangt von dem Mieter die Zustimmung zu der Erhöhung der Nettokaltmiete von 818,63 € um 149,47 € monatlich ab dem 01.08.2008.

Umstritten war zwischen den Parteien insbesondere, ob sich die Wohnung in einer bevorzugten Citylage befindet. Dies ist ein werterhöhendes Merkmal der Merkmalgruppe „Wohnumfeld“ des Berliner Mietspiegels. Die Wohnung liegt in einer Entfernung von etwa 2 km von einem Punkt der von beiden Parteien übereinstimmend als Citylage wahrgenommen wird. Der Fußweg zu dieser City würde etwa 19 Minuten in Anspruch nehmen. Das Amtsgericht hatte den Mieter zur Zustimmung zu der Mieterhöhung verurteilt.

Die Entscheidung – Landgericht Berlin beschreibt bevorzugte Citylage

Das Landgericht Berlin bestätigt die erstinstanzliche Entscheidung, ist aber der Ansicht, dass eine bevorzugte Citylage nicht gegeben ist.

Hierzu führt das Landgericht aus, dass das Merkmal „Citylage“ zunächst einmal aus der Lage der Wohnung hervorgeht. Diese ergibt sich aus der postalischen Anschrift. Wenn der Mieter eine bevorzugte Citylage bestreitet, muss der Vermieter hierzu vortragen. Insbesondere muss er erklären, weshalb nach seiner Ansicht die Annahme der Citylage für die konkrete Wohnung erfüllt ist.

Im Anschluss definiert das Landgericht die bevorzugte Citylage wie folgt:

„Eine bevorzugte Citylage ist dann gegeben, wenn die Wohnung in einem zentral gelegenen Teilraum der Stadt Berlin liegt, der sich durch eine besondere Dichte von Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen und Restaurants sowie anderen Einrichtungen auszeichnet, die eine über die typische Infrastruktur eines Wohngebietes hinausgehende Bedeutung und Anziehungskraft ausüben, insbesondere auch für in- und ausländische Besucher und Touristen heraussticht.“

Bei einer Entfernung von 2 km und einem Fußweg zu der City von 19 Minuten sei eine solche Nähe nach Ansicht des Landgerichts jedoch nicht mehr gegeben.

Praxistipp – Mieterhöhung prüfen und mit Vermieter verhandeln

Das Landgericht gibt mit seiner Entscheidung eine nachvollziehbare Definition vor, wie sich die bevorzugte Citylage beurteilt. Sowohl Mieter als auch Vermieter können in Zukunft anhand dieser Definitionen besser beurteilen, ob das wohnwerterhöhende Merkmal gegeben ist oder nicht.

Mieter sollten stets übersandte Mieterhöhungen auf ihre Wirksamkeit hin überprüfen. Gerade größere Vermieter nehmen bei der Berechnung der möglichen Miete häufig einfach die mögliche Höchstmiete an. Deshalb empfehlen wir mit dem Vergleichsrechner des Berliner Senats selber die richtige Miethöhe zu bestimmen. Darüber hinaus kann es sich lohnen, die Größe der Wohnung genau nachzumessen.

Aufgrund des Ergebnisses können Sie selber mit dem Vermieter in Verhandlung über die korrekte Miete treten. Dabei bietet es sich an, dem Vermieter Ihre Berechnung transparant zu erklären, um eine Verhandlungsgrundlage zu schaffen.

– – –

1. Hier finden Sie weitere Informationen zu der Entscheidung.
2. Zur Online-Abfrage der Stadt Berlin zur Einordnung einer Wohnung in den Berliner  Mietspiegel.
3. Weitere Urteilsbesprechungen zu Merkmalen nach dem Berliner Mietspiegel und einen allgemeinen Überblick zu der Online-Abfrage finden Sie in meinem Beitrag:
   Wie bestimme ich meine Miete nach dem Berliner Mietspiegel?