Eigenbedarfskündigung von „alten“ Mietern

In einem vielbeachteten Urteil vom 12.03.2019 hat sich die 67. Kammer des Landgerichts Berlin zu der Frage Eigenbedarfskündigung von „alten“ Mietern positioniert. Stellt ein hohes Lebensalter nun also grundsätzlich einen Härtegrund dar, der einer Kündigung des Mietverhältnisses entgegensteht?

Der Ausgangsstreit – Kündigung von „alten” Mietern wegen Eigenbedarfs

Die Parteien sind über einen Mietvertrag aus dem Jahre 1997 miteinander verbunden. Die Mieter sind 87 und 84 Jahre alt. Die Vermieterin ist im Jahr 2015 in den Mietvertrag eingetreten.

Mit Schreiben vom 03.08.2015 erklärte die Vermieterin die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs. Als Grund gab sie an, dass sie während ihrer Aufenthalte in Berlin nicht mehr mit ihrem erwachsenen Sohn in einer Mietwohnung, sondern in ihrem Eigentum leben möchte. Die Mieter widersprachen der Kündigung und begründeten den Widerspruch mit ihrem hohen Alter, dem beeinträchtigten Gesundheitszustand, ihrer langjährigen Verwurzelung am Ort der Mietsache und ihren beschränkten finanziellen Mitteln für eine Beschaffung von Ersatzwohnraum. Die Vermieterin erklärte im Anschluss noch eine Reihe weiterer Kündigungen.

Das Amtsgericht wies die Klage der Vermieterin auf Räumung der Wohnung ab, nachdem es Sachverständigengutachten über gesundheitliche Kündigungsfolgen eingeholt hatte. Es war der Ansicht, dass eine Räumung der Wohnung eine erhebliche Härte für die Mieter darstellt.

Die Entscheidung – Wirksamer Härtewiderspruch wegen hohem Alter der Mieter

Die 67. Kammer des Landgerichts bestätigt das erstinstanzliche Urteil. Das Amtsgericht habe auf den Widerspruch der Beklagten zutreffend gemäß § 308a Abs. 1 ZPO i.V.m. § 574a Abs. 2 S. 1, 2 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit angeordnet. Der Härtewiderspruch der Mieter war wirksam.

Der Härtwiderspruch gem. § 574 BGB

Gemäß § 574 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Unter einer Härte sind alle dem Mieter aus der Vertragsbeendigung erwachsenden Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art zu verstehen, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten können.

Generelle Erwägungen des Landgerichts zum Alter als besondere Härte

In dem hier zu entscheidenden Fall muss nach Ansicht des Landgerichts noch nicht einmal entschieden werden, ob es aufgrund der Räumung zu einer Gefahr einer erheblichen Verschlechterung des gesundheitlichen Zustands der Beklagten kommt. Bereits aufgrund ihres Alters stellt eine Räumung für die Mieter eine Härte dar.

Der Verlust der gemieteten Wohnung als Mittelpunkt der Existenz des Mieters ist für diesen immer ein Nachteil. Von den Folgen sind alte Menschen aber sehr viel stärker betroffen. Sie erleiden aufgrund ihres Lebensalters bereits eine Reihe von Beeinträchtigungen, so das Landgericht. Sie haben eine höhere Anfälligkeit für Krankheiten und ihre individuellen Kapazitäten lassen im Allgemeinen nach. Neben diesen körperlichen Verschlechterungen sei das Alter darüber hinaus auch noch von erheblichen psychosozialen Veränderungen gekennzeichnet. Der unfreiwillige Verlust der Wohnung bedeutet für einen alten Menschen deshalb eine schwerwiegende Zäsur.

Alte Menschen hätten darüber hinaus auch eine sehr viel geringere Chance eines auf Dauer angelegten und die bisherige Lebensqualität im Wesentlichen erhaltenden privaten Neuanfangs. Ihre Restlebenserwartung ist im Vergleich zu jüngeren Menschen sehr viel geringer. Hinzu tritt, dass ältere Menschen regelmäßig am Ort der Mietsache sozial verwurzelt sind. Auch ist – zumindest in Berlin – angemessener Ersatzwohnraum regelmäßig nur unter erheblichen Schwierigkeiten zu beschaffen. Deshalb sollte alten Menschen nicht in ihren letzten Lebensjahren ein sich häufig über mehrere Instanzen und Jahre erstreckendes und in seinem Ausgang vollständig ungewisses Gerichtsverfahren über den Erhalt ihres bisherigen Lebensmittelpunktes zugemutet werden.

Ausnahmsweise kann der Härtegrund entfallen, wenn ein Mieter trotz seines Alters den Verlust der Wohnung ohne weiteres kompensieren kann, z.B. weil er selber Wohnungseigentümer ist. Anhaltspunkte für eine solche Ausnahme lagen hier aber nicht vor.

In dem entschiedenen Fall überwiegen die Interessen des Mieters

Nach Ansicht des Landgerichts überwiegen bei der gebotenen Abwägung der Erlangungsinteressen des Vermieters mit den Interessen des Mieters (§ 574 Abs. 1 BGB) hier bereits aufgrund des hohen Alters die Interessen der Mieter. Das Erlangungsinteresse der Vermieterin sei vergleichsweise gering ausgeprägt. Ihr ginge es um einen bloßen Komfortzuwachs während ihrer zeitweisen Aufenthalte in Berlin.

Das Landgericht erklärt weiter, dass Ausnahmesituationen denkbar seien. Manchmal kann das Erlangungsinteresse des Vermieters auch das Interesse älterer Mieter an dem Erhalt ihrer Wohnung übersteigen könne. Ein solcher Fall läge hier aber nicht ansatzweise vor.

Praxistipp – „Ältere” Mieter sollten in jedem Fall den Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung mit dem Alter begründen

In der Entscheidung wurde durch das Landgericht nicht erklärt, ab welchem Alter Mieter als „alt“ gelten. Das Gericht konnte dies aufgrund des unfraglich hohen Alters der Mieter offenlassen. Frühestmöglicher Zeitpunkt dürfte anknüpfend an das französische Recht ein Lebensalter von 65 Jahren sein.

Letztlich kann man gegen sämtliche ordentliche Kündigungen – nicht nur gegen die Kündigung wegen Eigenbedarfs – Härtegründe geltend machen (nach Ansicht der 64. Kammer des Landgerichts Berlin selbst bei gleichzeitig erklärter außerordentlich fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs und Zahlung innerhalb der Schonfrist, Landgericht Berlin, Beschluss vom 01.03.2018 – 64 S 191/17). Aus diesem Grund sollten Mieter, wenn sie älter sind, in jedem Fall einer ordentlichen Kündigung den Widerspruch (auch) mit dem eigenen Alter begründen.

Die Entscheidung der 67. Kammer des Landgerichts Berlin verdeutlicht einmal wieder, dass für eine Einschätzung der Erfolgsaussichten eines Rechtsstreits die Rechtsprechung der einzelnen Mietberufungskammern des Landgerichts bekannt sein müssen. Insbesondere die 67. Kammer und ihr folgend die 64. Kammer prüfen Eigenbedarfskündigungen sehr streng und gestehen Mietern schneller Härtegründe zu.

Für Mieter und Vermieter wichtig: der Entscheidung kann nicht entnommen werden, dass es vollkommen unmöglich ist, einen älteren Mieter zu kündigen. Es ist alleine sehr viel schwieriger. Daher sollten sich sowohl Vermieter als auch Mieter im Falle einer Eigenbedarfskündigung durch einen Fachanwalt für Mietrecht beraten und vertreten lassen.

Hinweis:  Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs soll das Alter alleine keine Härtegrund sein (BGH, Urteil vom 03.02.2021 – VIII ZR 68/19 – Alter alleine ist kein Härtegrund).

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1. Hier finden Sie weitere Informationen zu der Entscheidung.
2. Was aus meiner Sicht als Rechtsanwalt für Mietrecht ein Vermieter im Falle einer Kündigung wegen Eigenbedarfs beachten sollte, erkläre ich in dem Beitrag Kündigung wegen Eigenbedarf als Vermieter.