Recht zur Untervermietung des Mieters
Mit einem Urteil aus dem Jahr 2005 begann der Bundesgerichtshof (BGH) seine Rechtsprechung zum Recht zur Untervermietung des Mieters einer Wohnung (vgl. § 553 Abs. 1 BGB). Durch die Rechtsprechung des BGH wurde Mietern die Untervermietung erheblich erleichtert.
Der Ausgangsstreit – Klage auf Zustimmung zur Untervermietung
Die Parteien sind über einen Mietvertrag für eine 3 1/2-Zimmer-Wohnung aus dem Jahr 1992 miteinander verbunden. Von den Mietern hält sich nur die eine Mieterin zeitweise in Berlin auf.
Mit Schreiben vom 18.07.2003 baten die Mieter daher den Vermieter darum, ihnen die Erlaubnis zur Untervermietung von zwei Zimmern der Wohnung zu erteilen. Der Vermieter lehnte dies ab.
Die Mieter verlangen mit ihrer Klage die Zustimmung des Vermieters zu einer Untervermietung von zwei Zimmern in der Wohnung. Amtsgericht und Landgericht hatten die Klage der Mieter abgewiesen. Die Mieter legten daraufhin Revision zum BGH ein.
Die Entscheidung – Weitreichendes Recht zur Untervermietung des Mieters
Der BGH hebt die Entscheidung des Landgerichts Berlin auf und verweist die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht Berlin zurück. Das Landgericht muss also noch einmal über die Berufung entscheiden. Es hatte das (sehr weitgehende) Recht zur Untervermietung des Mieters nicht richtig bewertet.
§ 553 Abs. 1 BGB sei eine mieterschützende Vorschrift, deren Gesetzeszweck es sei, den Mietern die Wohnung zu erhalten, so der BGH. Dies müsse man bei der Auslegung von § 553 Abs. 1 BGB berücksichtigen. Nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB setzt ein Recht zur Untervermietung voraus, dass der Mieter ein nach Abschluss des Mietvertrages entstandenes berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat. Hierfür reicht das „höchstpersönliche Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichen Gewicht, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung im Einklang steht“ aus.
Im konkreten Fall halten sich die Mieter aus beruflichen Gründen überwiegend außerhalb Berlins auf. Daher ist der Wunsch durch eine Untervermietung finanziell entlastet zu werden, da die Mieter hohe Reise- und Wohnungskosten aufbringen müssen, berechtigt. Entgegen der Ansicht des Landgerichts sei es nicht notwendig, dass der Mieter seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung hat. Wenn man berücksichtigt, dass § 553 Abs. 1 BGB mieterschützend auszulegen ist, verbiete sich eine solche Einschränkung.
Praxistipp – Vorsicht vor Schadensersatz bei verweigerter Zustimmung
Die Anforderungen an ein Recht zur Untervermietung sind nach der Rechtsprechung des BGH relativ gering. Voraussetzung einer Untervermietung ist aber regelmäßig, dass der Mieter nur einen Teil der Wohnung vermietet.
Mieter, die einen Teil ihrer Wohnung untervermieten wollen, sollten immer beachten, dass sie in dem Verhältnis zu ihrem Untermieter zum (Unter-)Vermieter werden. Die Untermieter sind dann eventuell durch die selben mieterschützenden Vorschriften geschützt, wie der Mieter gegenüber dem Hauptvermieter. Deshalb sollten auch Mieter, die untervermieten, bei der Formulierung ihrer Untermietverträge höchste Sorgfalt walten lassen, bzw. sich bei dem Abschluss des Untermietvertrages rechtsanwaltlich beraten lassen.
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Nima Armin Daryai
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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