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Lebensmittelpunkt des Mieters muss nicht Vorort sein

  • RA Daryai
  • Mietrecht - Wohnraum
Urteil // Bundesgerichtshof // VIII ZR 4/05

Mit einem Urteil aus dem Jahr 2005 begann der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung zum Recht der Untervermietung des Wohnraummieters (vgl. § 553 Abs. 1 BGB). Durch die Rechtsprechung des BGH wurde das Recht zur Untervermietung erheblich erleichtert.

Der Ausgangsstreit
Die Parteien sind über einen Mietvertrag für eine dreieinhalb-Zimmer Wohnung aus dem Jahr 1992 miteinander verbunden. Von den Mietern hält sich nur die Mieterin zeitweise in Berlin auf. Mit Schreiben vom 18.07.2003 baten die Mieter daher den Vermieter darum, ihnen die Erlaubnis zur Untervermietung von zwei Zimmern in der Wohnung zu erteilen. Der Vermieter lehnte dies ab.

Die Mieter verlangen mit ihrer Klage die Zustimmung des Vermieters zu einer Untervermietung von zwei Zimmer in der Wohnung. Amtsgericht und Landgericht hatten die Klage der Mieter abgewiesen.

Die Entscheidung
Der Bundesgerichtshof hebt die Entscheidung des Landgerichts Berlin auf und verweist die Sache zu einer erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht Berlins zurück. Mit der vom Landgerichts gegebenen Begründung durfte die Klage nicht abgewiesen werden.

§ 553 Abs. 1 BGB sei eine mieterschützende Vorschrift, deren Gesetzeszweck es sei, den Mietern die Wohnung zu erhalten. Dies müsse bei der Auslegung von § 553 Abs. 1 BGB berücksichtigt werden, so der BGH. Nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB setzt ein Recht zur Untervermietung voraus, dass der Mieter ein nach Abschluss des Mietvertrages entstandenes berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat. Hierfür reicht ein „höchstpersönliche Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichen Gewicht, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung im Einklang steht“ aus.

Im konkreten Fall halten sich die Mieter aus beruflichen Gründen überwiegend außerhalb Berlins auf. Daher ist der Wunsch durch eine Untervermietung finanziell entlastet zu werden, da die Mieter hohe Reise- und Wohnungskosten aufbringen müssen, berechtigt. Entgegen der Ansicht des Landgerichts sei es nicht notwendig, dass der Mieter seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung hat. Berücksichtigt man, dass § 553 Abs. 1 BGB mieterschützend ausgelegt werden soll, verbiete sich eine solche Einschränkung.

Praxistipp
Mieter, die einen Teil ihrer Wohnung untervernieten wollen, sollten immer beachten, dass sie in dem Verhältnis zu ihrem Untermieter zum (Unter-)Vermieter werden. Die Untermieter sind dann eventuell durch die selben mieterschützenden Vorschriften geschützt, wie der Mieter gegenüber dem Hauptvermieter. Deshalb sollten auch Mieter, die untervermieten, bei der Formulierung ihrer Untermietverträge höchste Sorgfalt weiten lassen, bzw. sich bei dem Abschluss des Untermietvertrages rechtsanwaltlich beraten lassen.

Hier finden Sie weitere Informationen zu der Entscheidung.

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