Minderung und Schadensersatz bei Legionellenbefall
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat ein sehr aufschlussreiches Urteil über die rechtlichen Folgen eines Legionellenbefalls im Trinkwasser eines Mietshauses erlassen. Er hat sich insbesondere mit folgender Frage beschäftigt: Unter welchen Voraussetzungen kommt eine Minderung und ein Schadensersatz bei Legionellenbefall des Trinkwassers in Betracht? Und welche Beweise haben Mietende hier zu erbringen?
Der Ausgangsstreit – Lungenentzündung des Mieters wegen Legionellenbefall
Der Mieter einer Wohnung erkrankte an einer Lungenentzündung. Diese war offenbar durch Legionellen verursacht worden. Der Mieter musste daher ins Krankenhaus aufgenommen werden. Das zuständige Bezirksamt untersuchte daraufhin das Trinkwasser in der Wohnung des Mannes. Dabei wurde eine teilweise starke Legionellen-Konzentration in der Wasserversorgungsanlage des Mietshauses festgestellt.
Die Tochter des zwischenzeitlich verstorbenen Mieters hat daraufhin die Ansicht vertreten, dass der Vermieter seiner Pflicht zur regelmäßigen Kontrolle des Trinkwassers verletzt habe. Daher sei ihr Vater erkrankt. Sie machte als alleinige Erbin Ansprüche auf Schadensersatz und Schmerzensgeld im fünfstelligen Bereich geltend.
Die Entscheidung – Voraussetzungen für Minderung und Schadensersatz bei Legionellenbefall
Der BGH hat dazu ausgeführt, dass grundsätzlich vertragliche und auch deliktische Ansprüche auf Schadensersatz und Schmerzensgeld in Betracht kommen. Dabei muss festgehalten werden, dass dazu notwendig ist, dass die Erkrankung des Mieters durch eine Pflichtverletzung des Vermieters bei der Trinkwasserversorgung verursacht worden ist. Bezüglich der Erkrankung des Vaters durch das kontaminierte Wasser bedurfte es in diesem Fall des sogenannten „Vollbeweises“ im Sinne des § 286 ZPO. Der BGH hat dabei festgestellt, dass das Gericht der Vorinstanz eine Beweiswürdigung nicht korrekt vorgenommen hat.
Es konnte den Ausführungen des Gerichts nicht entnehmen, welche vernünftigen Zweifel dagegen sprechen würden, dass sich der Vater der Klägerin die Legionellen-Infektion durch kontaminiertes Trinkwasser in seiner Mietwohnung zugezogen habe. Ausschlaggebende Faktoren für die Frage, ob eine Ursächlichkeit festgestellt werden kann, waren dabei die Feststellung des Erregers selbst (hier ein spezieller Erregertyp, der beim Vater der Klägerin sowohl bei seinem Aufenthalt im Krankenhaus, wie auch in dem Trinkwasser des Wohnhauses vorgefunden wurde). Des Weiteren ist die Frage der Inkubationszeit zu beachten, welche etwa zwei bis zehn Tage beträgt, so dass Infektionen, die durch Aktivitäten außerhalb dieses Zeitraums vorgetragen werden, ausgeschlossen werden können. Des Weiteren kam dann noch der Umstand hinzu, dass zum fraglichen Zeitpunkt weitere Legionellen-Ausbrüche in der Stadt, in der sich das Mietshaus befand, nicht bekannt wurden. Das Gericht hat daraus gefolgert, dass jedenfalls bei anderen Kontakten an öffentlichen Orten keine Infektion stattgefunden haben kann.
Das Gericht hat nun einmal zunächst diese „nicht entscheidungsreife Sache“ an eine andere Kammer des Berufungsgerichts verwiesen. Bei Legionellenbefall des Trinkwassers besteht grundsätzlich ein Mietmangel, der zu verschiedenen Rechten des Mieters führt. Neben der Mängelbeseitigung und einem Zurückbehaltungsrecht kommt dabei vor allem eine Minderung der Miete in Betracht. Hinsichtlich Schmerzensgeld und Schadensersatz ist dann eine nähere Prüfung anzustellen, vor allem was die Höhe des Anspruches angeht.
Praxistipp – Lassen Sie sich bei Legionellenbefall möglichst schnell rechtsanwaltlich beraten
Insofern rate ich dazu, bei Legionellenbefall des Trinkwassers neben der entsprechenden Dokumentation des Befalls an sich (z.B. Aushang im Treppenhaus, Arztberichte, Zeugen) möglichst schnell Kontakt zu einem Anwalt aufzunehmen, damit frühzeitig Beweise gesichert werden können und Rechte nicht durch Zeitablauf oder unzureichende Dokumentation verloren gehen.
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Simon Guang-Ming Kuo
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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