LG Berlin – Bei Mängeln den Vorbehalt der Rückforderung erklären

Mit Urteil vom 30.07.2014 hat die 65. Kammer des Landgerichts Berlin den Anspruch der Mieter auf Rückzahlung überbezahlter Miete bestätigt.

An dem Wohnhaus, in dem die Mieter eine Wohnung angemietet haben, wurden Sanierungsmaßnahmen vorgenommen. Von Mai 2013 bis Juli 2013 kam es zu Beeinträchtigungen, für die die Mieter Miete zurückbezahlt haben möchten. Sie haben die Miete seit Januar 2012 unter Vorbehalt geleistet. Der Vorbehalt war jeweils als Vermerk auf den Überweisungsträgern erklärt worden.

Das Landgericht hat auf die Berufung hin den Vermieter zur Rückzahlung der zu viel geleisteten Miete verurteilt. Durch die Erklärung des Vorbehalts sei die Anwendung von § 814 BGB ausgeschlossen. Nach § 814 BGB ist man eigentlich nicht berechtigt, etwas zurückzuverlangen, wenn man es leistet, obwohl man weiß, dass man es nicht schuldet.

§ 814 BGB Kenntnis der Nichtschuld – Das zum Zwecke der Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete kann nichtzurückgefordert werden, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war, […].

Wenn man als Mieter also – vorbehaltslos – die volle Miete leistet, obwohl ein Mangel vorhanden ist, kann man im Regelfall die zu viel geleistete Miete nicht im Nachhinein zurückverlangen.

In meiner Praxis erlebe ich es häufig, dass Mieter bei Mängeln die Miete in voller Höhe vorbehaltslos weiter leisten, in der Hoffnung hierdurch den Vermieter zu einer schnellen Beseitigung des Mangels zu bewegen. Wird diese Hoffnung enttäuscht, werden dann auch nicht selten ganze Mieten zur Verrechnung der zuviel geleisteten Minderungsbeträge zurückbehalten. Dies ist höchst gefährlich, da die Nachberechnung der Minderung, wie oben dargestellt, zumindest problematisch ist und durch die Zurückbehaltung der gesammelten Mieten eventuell sogar die Kündigung durch den Vermieter erklärt werden kann.

Ich empfehle Mietern immer, Minderungen nicht sofort umzusetzen, sondern die Miete eben unter dem Vorbehalt der Rückforderung in Höhe einer angemessenen Minderung zu leisten. Dass die Mieter in dem vom Landgericht entschiedenen Fall seit Januar 2012 einfach „unter Vorbehalt“ geleistet haben, ist ebenfalls nicht ungefährlich. Durch einen solchen Vorbehalt wird die gesamte Mietzahlung unter Vorbehalt geleistet. Die Mieter waren aber nur zu einer Minderung von 12 % seit Mai 2013 berechtigt. Der Vermieter hätte hier Klage einreichen können, dass die Mietzahlungen von Januar 2012 bis April 2013 insgesamt und seit Mai 2013 in Höhe von 88 % für vorbehaltlos erklärt werden. Die Mieter hätten dann einen Prozess mit einem hohen Streitwert und entsprechenden Rechtsanwalts- und Gerichtskosten überwiegend verloren. Deshalb sollte immer erklärt werden, dass der Vorbehalt in Höhe einer angemessenen Minderung besteht.

Rechtlich interessant an der Entscheidung ist auch, dass das Landgericht darauf hinweist, dass bei Bauarbeiten ein solcher Vorbehalt manchmal nicht erklärt werden muss. Die Miete wird am Beginn eines Monats geleistet. Der Mieter muss aber nicht notwendig wissen, dass die Bauarbeiten über den gesamten Monat anhalten werden. Es wäre an dem Vermieter nachzuweisen, dass der Mieter zum Zeitpunkt der Mietzahlung Kenntnis davon hatte, dass die Bauarbeiten über den gesamten Monat weiter andauern werden. Hieraus ergibt sich in manchen Fällen die Möglichkeit, trotz nicht erklärtem Vorbehalts Minderung doch noch umsetzen zu können.

– – –

Zum Beitrag: Richtig mindern

Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.