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Mängelanzeige beweissicher zustellen

  • RA Kuo
  • Gewerberaummietrecht Beiträge, Mieten Beiträge, Wohnraummietrecht Beiträge
Beitrag

Immer wieder erlebe ich in der Beratungssituation bei Mängelfällen, dass die Mieter die Mängel zwar gemäß der Pflicht aus § 536c BGB angezeigt haben, der Vermieter den Zugang des Schreibens aber leugnet. Beziehungsweise sind einige Vermieter auch dazu übergegangen, sogenannte Telefonhotlines einzurichten und damit den Nachweis (ob nun vorsätzlich oder nicht) zusätzlich zu erschweren. Denn wie soll man den Inhalt eines Telefongesprächs beweisen. Möglicherweise kann man anhand des Einzelverbindungsnachweises noch zeigen, dass man eine bestimmte Nummer angerufen hat beziehungsweise auch, dass man über eine bestimmte Zeit mit dieser verbunden war, ein Nachweis ist dies vor Gericht aber nicht.

Insbesondere ist ja kein Beweis erbracht, mit wem und über was man gesprochen hat. Die Aufzeichnung solcher Gespräche ist vor Gericht nicht verwendbar. Gleiches gilt, wenn ohne entsprechende Einwilligung jemand mithört und dieser später als Zeuge benannt wird.

Mängel: Mängelanzeige beweissicher zustellen

Wie können Mieter ihre Mängelanzeige beweissicher zustellen?

Daher ist der schriftliche Weg immer noch der beste. Dennoch kommt es vor, und zwar nicht allzu selten, dass Mandanten das Schreiben zwar abgeschickt haben, aber den Zugang nicht nachweisen können. Selbst wenn die Mandanten selber zur Post gegangen sind und ein Schreiben per Einwurf-Einschreiben aufgegeben haben, ist damit nicht der Nachweis erbracht, dass eine entsprechende Mängelanzeige beim Gegner eingegangen ist. Warum nicht?

Die Mandanten können dann einmal über den Einlieferungsbeleg zeigen, dass etwas beim Postamt aufgegeben wurde. Sie können weiter beweisen, dass etwas bei der Gegenseite in den Briefkasten geworfen wurde. Allerdings ist damit nicht nachgewiesen, was denn in dem Umschlag war. Und als Partei in einem Gerichtsverfahren kann man eben nicht gleichzeitig Zeuge sein. Und diese Handlung ist auch nicht mehr nachholbar. Ich habe es schon öfter erlebt, dass hier Rückzahlungsansprüche an überzahlter Miete deswegen scheitern, weil man nicht nachweisen kann, dass der Vermieter von den Mängeln wusste. Das ist natürlich höchst ärgerlich und auch nicht mehr zu reparieren.

Angesichts dessen könnte man sich das Schreiben von der Vermieterseite gegenzeichnen lassen, also den Empfang quittieren lassen. Hierbei besteht aber das Risiko, dass eine nicht zuständige und nicht empfangsberechtigte Person dieses in Empfang nimmt und quittiert. Ich hatte einmal den Fall, dass die Mandanten in einem großen Bürogebäude unten beim Empfang sich das Schreiben als empfangen haben quittieren lassen. Dies hat nicht ausgereicht. Dieses Risiko sollte man am besten vermeiden. Insofern mein Vorschlag:

Lassen Sie einen Zeugen das Schreiben eintüten und eigenhändig auf den Weg bringen

Es muss ein Zeuge oder eine Zeugin mit zum Postamt gehen, dort eigenhändig das Schreiben eintüten und dann per Einwurf-Einschreiben auf den Weg bringen. Vorher fertigt sich diese Person eine Kopie von dem unterschriebenen Original und vermerkt sich auf dem kopierten Exemplar: „Das unterschriebene Original habe ich am (Datum) zum Postamt gebracht, selbst einkuvertiert und dann per Einwurf-Einschreiben an die oben genannte Adresse geschickt.

Dann hat man nämlich den Nachweis, dass etwas abgeschickt wurde, dass etwas zugegangen ist und auch was in dem Umschlag war. Die Beweiskette ist damit vollständig. Das Gericht kann im Zweifel den oder die Zeugin hören. Und man hat sich damit alle Mängelrechte gesichert. Wie gesagt, der Anspruch auf Mängelbeseitigung besteht weiter fort. Aber der Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete besteht erst ab Kenntnis des Vermieters und wenn es dem Vermieter durch einfaches Bestreiten gelingt, sich dieser Zahlungsverpflichtung zu entziehen, so ist dies natürlich höchst ärgerlich.

Allgemein hat der Kollege Daryai schon einen sehr aufschlussreichen und übersichtlichen Artikel zu Richtig die Miete mindern  geschrieben. Auch ich habe ja schon an verschiedenen Stellen einiges zu dieser Thematik aufgezeigt. Der Kollege hat auch einen ausführlicheren Artikel zum Thema Wie stelle ich Schreiben beweissicher zu? geschrieben.

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Simon Guang-Ming Kuo

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Herr Rechtsanwalt Kuo berät Sie zu den Themen Wohnraummietrecht, Immobilienrecht und Wohnungseigentumsrecht.

Sie können unter der Telefonnummer +49 (0)30 460 64 794 einen Termin mit Herrn Rechtsanwalt Kuo vereinbaren. Oder aber Sie schreiben ihm über unser Kontaktformular eine E-Mail.

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