Maklerkosten als Schaden der Kündigung

Kündigt der Mieter das Mietverhältnis aufgrund einer Pflichtverletzung des Vermieters, kann er gegenüber dem Vermieter den sogenannten Kündigungsfolgeschaden geltend machen. Dieser setzt sich aus Schadensersatz und Aufwendungsersatz zusammen. Mit Beschluss vom 20.10.2020 hat der Bundesgerichtshof (BGH) über die folgende Frage entschieden: Sind auch Maklerkosten als Schaden der Kündigung ersatzfähig?

Der Ausgangsstreit – Schadens- und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters gegen den Vermieter

Die Parteien waren über einen Wohnraummietvertrag miteinander verbunden.

Als der Vermieter bzw. ein von dem Vermieter beauftragter Handwerker den zur Wohnung gehörenden Balkon ohne Einverständnis des Mieters betrat, kündigte dieser das Mietverhältnis fristlos. Er zog, nach Bezug einer Zwischenunterkunft, in ein zu Eigentum erworbenes Haus. Der Mieter macht als Widerklage gegen den Vermieter Ansprüche aus Schadens- und Aufwendungsersatz geltend. Insbesondere verlangt er von dem Vermieter den Ersatz von Maklerkosten in Höhe von 2.165,80 €. Diese waren zur Anmietung der gekündigten Wohnung angefallen.

Das Amtsgericht hatte die Klage des Mieters insoweit abgewiesen. Die Berufung des Mieters hiergegen wies das Landgericht zurück.

Die Entscheidung – Maklerkosten können nur unter strengen Anforderungen als Schaden der Kündigung geltend gemacht werden

Mit seinem Beschluss entscheidet der BGH allein über einen Teil der Widerklage des Mieters. Nämlich die Maklerkosten zur Anmietung der Wohnung. Nach der Entscheidung ist es grundsätzlich, aber nur unter strengen Anforderungen, möglich, dass Maklerkosten einen Schaden der Kündigung darstellen.

Ein Anspruch auf Ersatz der im Zuge der Anmietung entstandenen Maklerkosten könne grundsätzlich nach § 284 BGB bestehen. Ein solcher Anspruch könne bestehen, da es sich bei den Maklerkosten um Aufwendungen handelt, die der Mieter im Hinblick auf den abgeschlossenen Mietvertrag gemacht hat. Diese könnten durch dessen frühe Beendigung möglicherweise nutzlos geworden sein. § 284 BGB setzt aber voraus, dass die Aufwendungen ihren Zweck nicht erreicht haben. Sie müssen vergeblich gewesen sein.

In dem Mietverhältnis war für vier Jahre die Möglichkeit zur ordentlichen Kündigung beidseitig ausgeschlossen. Im Anschluss sei grundsätzlich eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter möglich gewesen. Der Mieter habe daher kein schutzwürdiges Vertrauen mehr in ein längerfristiges Mietverhältnis haben können. Deshalb durfte der Mieter nicht davon ausgehen, dass seinen Aufwendungen hier in Form der Maklerkosten über diesen Zeitraum hinaus Leistungen des Vermieters gegenüberstünden.

Praxistipp – Maklerkosten sind im Regelfall nicht als Kündigungsfolgeschaden zu ersetzen

Folgt man der Begründung des BGH, werden Maklerkosten für die gekündigte Wohnung im Regelfall nicht als Kündigungsfolgeschaden zu ersetzen sein. Die Rechtsprechung des BGH bezieht sich wohl auch auf sämtliche Arten von Aufwendungen. Nach der Begründung soll, sobald der Vermieter die Möglichkeit zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses hat, eine Aufwendung des Mieters in die alte Wohnung nicht mehr schutzwürdig sein. Wenn die Parteien das Recht zur ordentlichen Kündigung überhaupt nicht ausgeschlossen haben, besteht dann also keinerlei Schutz des Mieters im Hinblick auf die Aufwendungen in die gekündigte Wohnung.

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1. In meinem Beitrag Kündigungsausschluss – Wie beende ich den Mietvertrag? gebe ich Ihnen Tipps zur Hand, wie Sie trotz eines Kündigungsausschlusses im Mietvertrag das Mietverhältnis beenden können.
2. Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.