Maklerprovision bei Rücktritt vom Grundstückskaufvertrag
Tritt ein Maklerkunde nach dem Abschluss des Grundstückskaufvertrages von diesem zurück, wird nicht selten darüber gestritten, ob eine Maklerprovision zu zahlen ist oder nicht. In einem Urteil vom aus dem Jahr 2009 beschäftigt sich das Oberlandesgericht Schleswig mit den Frage, ob die Maklerprovision bei Rücktritt vom Grundstückskaufvertrag entfällt.
Der Ausgangsstreit – Käufer tritt vom Grundstückskaufvertrag zurück
Die Parteien sind über einen Maklervertrag verbunden. Die Maklerin sollte den Maklerkunden ein Grundstück vermitteln und dafür eine Provision von 3% des Kaufpreises zzgl. der Mehrwertsteuer erhalten. Im März 2003 schloss der Maklerkunde dann einen Kaufvertrag über ein Grundstück.
Der notarielle Kaufvertrag sah verschiedene Rücktrittsrechte die Maklerkunden vor. Insbesondere war ein Rücktrittsrecht für den Fall vereinbart, dass nach der noch nicht vorliegenden Baugenehmigung die Verkaufsflächen für einen Lebensmittelmarkt eine bestimmte Größe nicht erreichen.
Im August 2007 erhielt die Maklerkunden die Baugenehmigung. Diese sah aber im Hinblick auf die mögliche Größe der Verkaufsflächen Einschränkungen vor.
Zwischen den Parteien war streitig, ob diese Einschränkungen so weitgehend waren, dass sie die Maklerkunden zum Rücktritt von dem Grundstückskaufvertrag berechtigten. Mit Schreiben vom 13.09.2007 erklärten die Maklerkunden trotzdem den Rücktritt. Die Maklerin rechnete am 22.02.2008 über die Provision ab und verlangte die Zahlung. Nachdem die Maklerkunden die Zahlung verweigerten, erhob die Maklerin Zahlungsklage.
Das Landgericht gab der Maklerin Recht und verurteilte die Maklerkunden zur Zahlung.
Die Entscheidung – Makler erhält Provision trotz Rücktritt vom Grundstückskaufvertrag
Das Oberlandesgericht bestätigt die erstinstanzliche Entscheidung. Die Maklerprovision sei trotz Rücktritt vom Grundstückskaufvertrag von den Maklerkunden zu zahlen, so das Oberlandesgericht. Prinzipiell sei es hier zwar möglich, dass die Provision aufgrund des Rücktritts entfällt. Die Maklerkunden wären aber ihrer sekundären Darlegungslast zur Darlegung der Voraussetzungen des Rücktrittsrechts nicht ausreichend nachgekommen.
Prinzipiell ist Wegfall der Maklerprovision möglich
Unstreitig ist zunächst, dass durch die Maklerin ein Grundstückskaufvertrag vermittelt wurde. Fraglich war alleine, ob der Provisionsanspruch durch den Rücktritt entfallen ist.
Ob ein vertraglicher Rücktritt zum Wegfall der Maklervergütung führt, muss im Einzelfall durch Auslegung ermittelt werden. Soll nach Beweggrund, Zweck und Inhalt der Rücktrittsklausel der Hauptvertrag in der Schwebe bleiben, so steht das Rücktrittsrecht einer aufschiebenden Bedingung gleich. Der Hauptvertrag soll noch nicht endgültig abgeschlossen werden. Die Maklerprovision ist dann noch nicht verdient. Wenn aber die Auslegung ergibt, dass der Vertrag sofort wirksam seien soll, ist der Provisionsanspruch mit Abschluss des Vertrages entstanden und fällig.
Im vorliegenden Fall sollte bis zur Erteilung der Baugenehmigung der Grundstückskaufvertrag in der Schwebe bleiben. Wäre der Rücktritt von dem Grundstückskaufvertrag wirksam, würde deshalb der Provisionsanspruch entfallen.
Hier kein ausreichender Nachweis des Rechts zum Rücktritt
Allerdings haben die Maklerkunden nicht ausreichend dargelegt, dass die Voraussetzungen des Rücktrittsrechts auch wirklich gegeben sind. Es ist zwar zunächst Aufgabe des Maklers, darzulegen, dass ein wirksamer und bestandskräftiger Hauptvertrag zustande gekommen ist, für den eine Provision fällig wird. Dies gelte auch für die fehlende Voraussetzung eines vertraglichen Rücktrittsrechts, das den Hauptvertrag zunächst in der Schwebe lässt.
Den Maklerkunden trifft aber eine sekundäre Darlegungslast, soweit es um den Beweis negativer Tatsachen geht oder der Makler außerhalb des von ihm darzulegenden Geschehensablaufes steht und keine nähere Erkenntnis der maßgebenden Tatsachen besitzt, während der Prozessgegner diese hat und ihm nähere Angaben zumutbar sind. Durch die Maklerkunden sei nicht ausreichend vorgetragen worden, dass die Voraussetzungen für den Rücktritt vorlagen.
Praxistipp – Bei Rücktrittsrecht sind Voraussetzungen nachzuweisen
Die Entscheidung des Oberlandesgerichts zeigt deutlich, dass man, wenn man sich auf ein Rücktrittsrecht beruft, für das der Vertragspartner nicht überblicken kann, ob die Voraussetzungen tatsächlich vorliegen, man sich bei dem Vortrag zu dem Rücktrittsrecht sehr viel Mühe geben muss. Es reicht nicht aus, dass man sich darauf verlässt, dass zunächst der Makler die primäre Darlegungslast für die Voraussetzungen des Nichtvorliegens des Rücktrittsrechts trägt.
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