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Der Mietendeckel – erste Details aus dem Gesetzesentwurf:

Nach intensiven Beratungen und inhaltlichen Auseinandersetzungen liegen nunmehr erste Berichte über den am Freitag gefundenen Kompromiss vor.

Nach dem bisherigen Sachstand sieht der Mietendeckel nunmehr folgendes vor:

1. Mietenstopp
Die Mieten dürfen grundsätzlich – rückwirkend zum 18.06.2019 – für fünf Jahre nicht erhöht werden. Diese Regelung gilt allerdings nicht für Neubauwohnungen und Sozialwohnungen.
Ab dem Jahr 2022 soll wohl ein Inflationsausgleich von 1,3 Prozent jährlich möglich sein.

2. Neuvermieterungen
Bei Wiedervermietungen ist die Miete auf die Höhe begrenzt, die der Vormieter bezahlt hat. Soweit die Vormiete die Obergrenze aus der Tabelle (s. unten 3.) gilt diese Tabellenmiete. Bei einer Wiedervermietung soll es wohl so sein, dass Mieten unter fünf Euro je Quadratmeter um höchstens einen Euro auf maximal fünf Euro angehoben werden dürfen. Darüber hinaus greifen ja dann auch noch die Mietpreisbremse und die natürlich weiter geltenden Regelungen wie § 138 BGB (Sittenwidrigkeit) und der wohl weniger bekannte Tatbestand des § 5 Wirtschaftsstrafgesetzes.

https://dejure.org/gesetze/WiStG/5.html

3. Mietkürzungen
Soweit man das den Presseberichten entnehmen kann, wird es eine Tabelle für zulässige Mietobergrenzen geben, wobei die Details hierzu noch nicht bekannt sind. Die Lage der Wohnung soll aber dabei wieder berücksichtigt werden: Der Abschlag für einfache Lagen soll 28 Cent je Quadratmeter betragen, der für für mittlere Lagen 9 Cent und der Zuschlag für gute Lagen  74 Cent.

Sogenannten Wuchermieten (wobei es hier ja schon die oben genannten Grenzen der Sittenwidrigkeit und des Wirtschaftsstrafgesetzes gibt) sollen gekappt werden können.

Wuchermieten sind dabei Mieten, die mehr als 20 Prozent über „Tabellenmiete“ liegen. Unklar ist mir noch, ob dies dann durch Bezirksämter auf Antrag per Bescheid abgesenkt werden kann (ich gehe davon aus, da nichts gegenteiliges verlautbart wurde)? Dies sah ja der bisherige Entwurf vor:

Diese Regelungen über Wuchermieten sollen aber auch erst neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes wirksam werden.

4. Rechtsbehelfe gegen Bescheide des Bezirksamts

Wobei sich die Folgefrage stellt, ob es denn dann doch ein Widerspruchsverfahren gibt.

Zunächst war diese Möglichkeit ja gestrichen worden:

Eigentlich sollte nach der Kenntnis des Unterzeichners diese Abschaffung wieder korrigiert werden. Vorgesehen war eigentlich die – im Verwaltungsrecht gängige – Einführung eines Widerspruchsverfahrens, so dass erst gegen den Widerspruchsbescheid Klage zum Verwaltungsgericht zu erheben wäre. Nach bisherigem Kenntnisstand ist diese Korrektur aber wohl doch nicht erfolgt, so dass der Vermieter sogleich klagen muss. Und zwar gleich doppelt: einmal gegen den Bescheid selbst und einmal auf Herstellung der aufschiebenden Wirkung (seines Rechtsmittels).

5. Mieterhöhungen nach Modernisierungen
Hier wurden für den Vermieter sehr engen Grenzen gesetzt. Maximal ein Euro soll die Miete pro Quadratmeter steigen dürfen. Dieser Anstieg soll anzeigepflichtig sein (wo?). Für Modernisierungskosten, die diesen Betrag übersteigen, sollen Förderprogramme für die Vermieter aufgelegt werden. Aber wohl ebenfalls für maximal einen Euro pro Quadratmeter.

6. Weiterer Ablauf
Am kommenden Dienstag (22.10.2019) soll der Entwurf vom Senat beschlossen werden. Anschließend beraten dann der Rat der Bürgermeister und das Parlament. Am 8. Januar 2020 soll das Gesetz dann im Berliner Amtsblatt verkündet werden.

Sobald der Gesetzestext und neue Informationen vorliegen, werde ich zeitnah weiter berichten.

 

 

Simon Guang-Ming Kuo

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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Simon Guang-Ming Kuo - Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
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