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Ergebnis der Anhörungen zum Mietendeckel:

Der Mietendeckel wird weitgehend abgelehnt. Und zwar nicht nur – wenig überraschend – durch die Immobilienwirtschaft, sondern auch von so mancher Seite, von der man es auf den ersten Blick vielleicht nicht erwartet hätte.

Im Überblick:

Der Entwurf des Mietendeckels sieht ja – wie zuvor kolportiert – nicht nur das „Einfrieren“ der Mieten, sondern sogar eine Absenkungen der Mieten vor. Und zwar nicht nur bei Neuvermietungen, sondern sogar nach bisherigem Stand bei laufenden Mietvehältnissen.

https://stadtentwicklung.berlin.de/download/mietendeckel/Referentenentwurf_MietenWoG.pdf

So heißt es in der bisherigen Kommentierung des Senats:

„Eine Miete kann abgesenkt werden, wenn sie die Mietobergrenze überschreitet, wenn der betroffene Haushalt mehr als 30 Prozent seines Gesamteinkommens für die Miete aufbringen muss und wenn kein Härtefall für Vermieter*innen vorliegt (siehe Härtefall). Die Absenkung wird beim Bezirksamt beantragt. Die 30% des Haushaltseinkommens beziehen sich auf eine angemessene Wohnungsgröße, wie sie auch bei Erteilung eines Wohnberechtigungsscheins besteht. Die Herabsetzung gilt erst ab dem Zeitpunkt der Antragstellung.“

https://stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnraum/mietendeckel/

In geringem Umfang können die Modernisierungen aus den Vorjahren berücksichtigt werden. Die Lage und die Ausstattung spielen keine Rolle mehr, auch der Möblierungszuschlag wurde abgeschafft.

Die Industrie- und Handelskammer warnte im Rahmen der Anhöhung davor, dass der Mietendeckel eine Investitionsbremse sei und noch mehr Bürokratie auf die Vermieter zukomme.

Die Banken gaben zu bedenken, dass man die Kreditvergabe überprüfen und überdenken müsse. Was dies meint, kann man sich leicht vorstellen: höhere Eigenkapitalanteile und steigende Zinsen im Rahmen der Risikobewertung. Auch die Anschlussfinanzierung kann hier natürlich erschwert bzw. verteuert werden. Aber auch der Umweltverband BUND zeigte sich nicht allzu glücklich über die Pläne. Auch wenn nach außen hin die Klimaschutzpolitik ganz oben auf der Agenda der Politik stünde, so könnte die energetische Sanierung der Gebäude könnte zum Erliegen kommen.

Die Bauwirtschaft teilte mit, sie rechne mit einer massiven Verschlechterung der Auftragslage. Prognostiziert wurde ein möglicher Einbruch der Umsätze um etwa sieben Milliarden Euro.

Und auch die Landesarmutskonferenz sieht einkommensschwache Mieter bei der Wohnungssuche noch weiter benachteiligt. Denn: es dürfen ja nur Mieter einen Antrag auf Mietsenkung stellen, wenn die Miete 30 Prozent ihres Einkommens übersteigt. Aus diesem Grund würden Vermieter noch stärker als ohnehin schon darauf achten, dass das Einkommen potentieller Mieter möglichst hoch sei.

Zum bisherigen Stand:

Meine Einschätzung: die Kritiker haben Recht. Vor allem geht der Mietendeckel am Kern des Problems vorbei. Berlin braucht neue bezahlbare Wohnungen, kein weiteres Bürokratiemonster. Wie in dem vorherigen Beitrag angedeutet, könnten ja ohnehin nur 10% oder weniger der Mieter zur Antragstellung berechtigt sein. Dennoch wird allen Vermietern ein weiteres kompliziertes Gesetz aufgezwungen, was die Investitionsbereitschaft weiter sinken lassen dürfte. Es wird erneut Rechtsunsicherheit produziert, was zu einer weiteren Überlastung der Gerichte führen dürfte. Ich hatte ja schon beschrieben, dass kein Widerspruchsverfahren gegen die Bescheide des Bezirksamtes vorgesehen ist, so sieht der Entwurf folgendes vor:

㤠9 Rechtsbehelfe

Vor verwaltungsgerichtlichen Klageverfahren gegen Maßnahmen und Entscheidungen nach diesem Gesetz findet ein Vorverfahren nicht statt. Rechtsbehelfe haben keine aufschiebende Wirkung.“

Dies heißt, dass dem Bezirksamt die Möglichkeit genommen wird, die eigene Entscheidung zu korrigieren. Und der Vermieter muss gleich zwei Verfahren vor dem Verwaltungsgericht führen: einmal auf Herstellung der aufschiebenden Wirkung und zum anderen auf Aufhebung des Bescheides. Man man ehrlich ist, dann wird am meisten der Berufsstand der Rechtsanwälte von dem politischen Schnellschuss profitieren.

Simon Guang-Ming Kuo

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Herr Rechtsanwalt Kuo berät Sie zu den Themen Wohnraummietrecht, Immobilienrecht und Wohnungseigentumsrecht.

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Simon Guang-Ming Kuo - Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
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