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Erste Urteile zum Mietendeckel – AG Charlottenburg und Landgericht Berlin:

Liebe Leser,

aus gegebenem Anlaß darf ich darauf hinweisen, dass wir derzeit vorrangig per Telefon und Skype beraten; gerne können Sie Ihre Anfragen aber natürlich auch weiterhin per E-Mail an uns richten.

1. Mietendeckel ist seit dem 23.02.2020 in Kraft

Nach langer Diskussion und einigen Änderungen ist der Mietendeckel nunmehr zum 23.02.2020 in Kraft getreten. Ich habe ja den Gesetzgebungsprozeß mitverfolgt und kommentiert (https://www.dk-ra.de/mietendeckel/), hier der aktuelle Stand aus Sicht der Berliner Verwaltung:

https://mietendeckel.berlin.de/faq/

Wichtig ist, dass Sie als Vermieter Ihre Mieter bis zum 23.04.2020 über die Kriterien informieren, die zur Berechnung der zulässigen Höchstmiete notwendig sind. Gerne berate ich Sie dazu bzw. stelle Ihnen unser Musterschreiben zur Verfügung.

2. Aktuelle Urteile

a) AG Charlottenburg – Urteil vom 04.03.2020 (213 C 136/19)

Von der Öffentlichkeit eher unbemerkt hat sich das AG Charlottenburg schon am 04.03.2020 sehr deutlich und auch fundiert-ausführlich positioniert. So heißt es dort:

“Unabhängig von vorgenannten Erwägungen ist der Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung ohnehin weder unmittelbar noch mittelbar aufgrund des MietenWoG Berlin ausgeschlossen. Dazu im Einzelnen:
aa)
Ein Verbot zur Erhöhung der Miete ergibt sich außerhalb der zuvor erörterten Frage einer etwaigen Rückwirkung nicht unmittelbar aus § 3 Abs. 1 MietenWoG Berlin.

Nach dieser Regelung „ist eine Miete verboten, die die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet“. Dieser öffentlich-rechtlichen Regelung kommt allerdings im zivilrechtlichen Verhältnis zwischen Privaten (also zwischen den Mietvertragsparteien) keine unmittelbare Wirkung zu. Hiervon geht bereits der Gesetzgeber selbst aus, der insoweit ausführt, dass „das MietenWoG Bln nicht unmittelbar (aus)gestaltend in bestehende oder nach Inkrafttreten des Gesetzes abzuschließende Vertragsverhältnisse ein(greift), deren Zustandekommen und Inhalt sich vielmehr allein nach den Bestimmungen des BGB richtet“ (vgl. Seite 5 des beschlossenen Änderungsantrags der Fraktion der SPD, der Fraktion Die Linke und der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen vom 21. Januar 2020 zur Vorlage – zur Beschlussfassung – über Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung – Drucksache 18/2347). Es handele sich insoweit um unterschiedliche – so wörtlich der Änderungsantrag – „Rechtsregime“ (a.a.O., Seite 4). Dass zumindest mit der Regelung des § 3 Abs. 1 MietenWoG Berlin der Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung nicht unmittelbar verboten werden sollte, zeigt auch der Gesetzgebungsprozess; unabhängig von der Gesetzesbegründung. Im Entwurf des Gesetzes vom 28. November 2019 hieß es noch, dass es verboten sei „eine Miete zu fordern, die die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet“ (vgl. Seite 8, DR 18/2347 des Abgeordnetenhauses). Eine solche Regelung hat der Gesetzgeber in die Endfassung des § 3 Abs. 1 MietenWoG Berlin jedoch nicht übernommen. Das Verbot eines Teils einer Miete selbst (ohne Zusatz etwa eines „Forderns“) setzt zudem gerade voraus, dass ein solcher Anspruch bereits entstanden ist. Andernfalls könnte ein Teil einer „Miete“ nicht „verboten“ sein.

bb)
Unabhängig hiervon würde auch aus der vom Gesetzgeber in der Gesetzesbegründung für eine vermeintlich mittelbare zivilrechtliche Wirkung herangezogenen Regelung des § 134 BGB (vgl. Seite 25 DR 18/2347 des Abgeordnetenhauses Seite 5 des Änderungsantrags der Fraktion der SPD, der Fraktion Die Linke und der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen vom 21. Januar 2020 zur Vorlage – zur Beschlussfassung – über Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung – Drucksache 18/2347) nichts anderes folgen, da die Voraussetzungen des § 134 BGB nicht vorliegen. Nach dieser Vorschrift ist ein Rechtsgeschäft, das gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, nichtig, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt. Der Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 BGB selbst ist aber bereits kein Rechtsgeschäft im Sinne des § 134 BGB, sondern vielmehr ein gesetzlicher Anspruch. Die Nichtigkeitsfolge des § 134 BGB kann schon alleine aus diesem Grund nicht eingreifen. Aber auch das Mieterhöhungsverlangen als Willenserklärung selbst ist nicht gemäß § 134 BGB nichtig. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob ein Mieterhöhungsverlangen überhaupt von § 134 BGB erfasst sein kann. Denn der Gesetzgeber differenziert zwischen nichtigen Rechtsgeschäften (§ 134 BGB) und nichtigen Willenserklärungen (§ 138 BGB). Insoweit wird vertreten, dass Willenserklärungen selbst nicht nach § 134 BGB nichtig sein können (vgl. dazu instruktiv: Vossler in BeckOGK, 1.10.2019, § 134 BGB, Rn. 46). Diese Frage kann indes dahingestellt bleiben, da der Wortlaut des § 3 Abs. 1 MietenWoG Berlin (einer verbotenen Miete) so unbestimmt gefasst ist, dass Mieterhöhungsverlangen hierunter nicht subsumiert werden können. Was eine „verbotene“ Miete ist, erschließt sich nicht. Der Gesetzgeber hat davon abgesehen, diesen Begriff in § 3 Abs. 1 MietenWoG Berlin näher zu konkretisieren und etwa das Einfordern von Miete, das Verlangen auf Erhöhung der Miete, das Vereinbaren einer erhöhten Miete oder die gerichtliche Geltendmachung von Miete zu verbieten. Dies erscheint insoweit auch bewusst geschehen zu sein, da ein solches Verbot dem „Rechtsregime“ (vgl. Seite 4 des beschlossenen Änderungsantrags der Fraktion der SPD, der Fraktion Die Linke und der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen vom 21. Januar 2020 zur Vorlage – zur Beschlussfassung – über Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung – Drucksache 18/2347) des bürgerlichen Rechts unterfallen würde, wofür der Landesgesetzgeber, was ihm bewusst war, keine Regelungskompetenz hat. Mit dieser offenen, unbestimmten Formulierung des Gesetzes darf das Gericht der Norm aber auch keine Rechtsfolge beimessen, die nicht ausdrücklich oder zumindest dem Wortlaut nach hinreichend erkennbar unter Inanspruchnahme der dem Landesgesetzgeber zustehenden Gesetzgebungskompetenz geregelt wurde. Es bleibt insoweit nach dem Wortlaut des § 3 Abs. 1 MietenWoG Berlin aber unklar, was unter einer „verbotenen Miete“ zu verstehen ist. Wenn damit das Rechtsgeschäft selbst hätte erfasst werden sollen, wäre dies klar durch den Zusatz „Vereinbarung“ oder zumindest „Erhöhung“ zu kennzeichnen gewesen, woran es fehlt. Den Zusatz „Fordern“ hat der Gesetzgeber, wie dargestellt, bewusst aus dem Wortlaut des § 3 Abs. 1 MietenWoG Berlin gestrichen. Unklar bleibt auch, ob damit der gesetzliche Anspruch selbst verboten werden sollte. Dagegen spricht allerdings ebenfalls, dass der Gesetzgeber selbst von unterschiedlichen „Rechtsregimen“ ausgeht. Der Gesetzgeber führt insoweit selbst aus, dass die Preisobergrenzen „unabhängig von der Existenz eines nach den Regeln des Zivilrechts begründeten Mietverhältnisses bestehen“ (a.a.O.). Damit kann der Gesetzgeber aber nicht ein Verbot des gesetzlichen Anspruchs auf Miete aus § 535 Abs. 2 BGB und eines gesetzlichen Anspruchs auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB begründen. Jedenfalls folgt aus den unterschiedlichen „Rechtsregimen“ (a.a.O.), dass sich auch aus dem Gesetz selbst, dem § 3 Abs. 1 MietenWoG Berlin, „ein anderes“ als die Nichtigkeit i.S.v. § 134 BGB ergibt (i.E. ebenso: Schultz, GE 2020, Seite 172). Etwas anderes folgt insoweit auch nicht aus § 11 Abs. 1 Nr. 4 MietenWoG Berlin. Danach handelt zwar ordnungswidrig, wer vorsätzlich oder fahrlässig ohne erforderliche Genehmigung nach § 8 oder ohne erforderliche Anzeige nach § 7 Absatz 1 eine höhere als die nach den §§ 3 bis 7 zulässige Miete „fordert“. Auch wenn in dieser Regelung – anders als in § 3 Abs. 1 MietenWoG Berlin – ein „Fordern“ normiert ist, wirkt diese Sanktionsnorm gerade nicht über § 134 BGB als gesetzliches Verbot auf das Bürgerliche Recht ein: Denn nach allgemeiner Ansicht ist für die Nichtigkeit von strafgesetzwidrigen Rechtsgeschäften danach zu unterscheiden, ob nur einer der Beteiligten oder beide Beteiligten gegen das Gesetz verstoßen haben. Eine Nichtigkeit kommt daher immer nur bei einem beiderseitigen Verstoß oder aber einem einseitigen Verstoß mit Ausnutzung des Verstoßes zum eigenen Vorteil durch die andere Partei in Betracht (vgl. zum Ganzen: BGH, Urt. v. 1. Aug. 2013 – VII ZR 6/13, juris; Armbrüster in MüKoBGB, 8. Aufl. 2018, § 134 BGB, Rn. 50 ff.). Im vorliegenden Fall knüpft der Gesetzgeber in § 11 Abs. 1 Nr. 4 MietenWoG Berlin aber ausschließlich an das Handeln des Vermieters an, welches sanktioniert wird. Mithin kann hier kein beidseitiger, sondern allenfalls ein einseitiger Verstoß vorliegen. Insoweit fehlt es dann jedoch am zusätzlichen Erfordernis des Ausnutzens des einseitigen Verstoßes des Vermieters durch den Mieter zu dessen eigenem Vorteil, denn die Zustimmung zur Mieterhöhung – m.a.W. die (Selbst-)Verpflichtung zur Zahlung eines höheren monatlichen Mietzinses – ist für den Mieter unzweifelhaft nachteilig.
c)
Ist aber bereits aus den vorgenannten Erwägungen ein unmittelbarer wie mittelbarer Einfluss des § 3 Abs. 1 MietenWoG Berlin auf zivilrechtliche Mieterhöhungsverlangen nicht gegeben und beschränkt sich damit dessen Regelungsbereich (allenfalls) auf das öffentliche (Ordnungswidrigkeiten-)Recht, kommt der Frage einer verfassungskonformen Auslegung nur noch bestätigende Wirkung zu. Eine solche Auslegung unter dem Gesichtspunkt der Verfassung bestätigt auch das hier gefundene Ergebnis:
aa)
Zum einen kann das am 13. Juni 2020 gestellte Mieterhöhungsverlangen nicht rückwirkend aufgrund der Stichtagsregelung durch das MietenWoG Berlin erfasst sein. Jede andere als die hier gefundene Auslegung des § 3 Abs. 1 MietenWoG Berlin würde andernfalls zu einem unmittelbaren Verfassungsverstoß führen. Denn der Gesetzgeber hat mit § 11 Abs. 1 Nr. 4 MietenWoG Berlin ein „Fordern“ von Miete unter Strafe (Ordnungswidrigkeit) gestellt, welche die am „18. Juni 2019 (Stichtag)“ vereinbarte Miete überschreitet. Wollte man unter diese Vorschrift auch das hier streitige Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB subsumieren, so würde es zu einem unmittelbaren Verstoß gegen Art. 103 Abs. 2 GG kommen. Nach dieser Regelung darf eine Tat nur bestraft werden, wenn die Strafbarkeit gesetzlich bestimmt war, bevor die Tat begangen wurde. Dieses (auch für Ordnungswidrigkeiten geltende, vgl. Remmert in Maunz/Dürig, 88. EL August 2019, GG Art. 103 Abs. 2, Rn. 68) verfassungsrechtliche Verbot einer rückwirkenden Bestrafung aus Art. 103 Abs. 2 GG stellt sich aber als absolutes und striktes Verbot dar (vgl. dazu nur: BVerfG, Beschl. v. 24. Okt. 1996 – 2 BvR 1851/94, NJW 1997, 929) und ist (anders als das aus dem Rechtsstaatsprinzip abgeleitete allgemeine Rückwirkungsverbot) schrankenlos und keiner Abwägung zugänglich (Remmert, a.a.O., Rn. 123, m.w.N.). Insoweit scheidet eine Auslegung dahingehend aus, dass rückwirkend auf den im § 3 Abs. 1 MietenWoG genannten Stichtag zeitlich vor in Kraft treten dieser Regelung gestellte Mieterhöhungsverlangen überhaupt erfasst sein könnten. Denn liegt ein Mieterhöhungsverlangen zeitlich nach dem „Stichtag“ und tritt dessen Anspruchswirkung vor dem Inkrafttreten des Gesetzes ein, so würde dies, wollte man ein Mieterhöhungsverlangen rückwirkend bezogen auf den Stichtag erfassen, zu einer rückwirkenden Strafbarkeit des Verlangens als Tat des Vermieters führen. Nichts anderes würde gelten, wenn – wie in zahlreichen beim Amtsgericht Charlottenburg anhängigen Rechtsstreitigkeiten – statthaft (vgl. dazu: BGH, Urt. v. 25. Sept. 2013 – VIII ZR 280/12, juris) vor dem Inkrafttreten des Gesetzes erfolgte Mieterhöhungsverlangen erst etwa im September 2020 und damit nach Inkrafttreten des Gesetzes überhaupt Wirkung entfalten sollen.
bb)
Zum anderen können bürgerlich-rechtliche Mieterhöhungsverlangen zulässigerweise nicht durch das MietenWoG Berlin erfasst sein. Dies erschließt sich bereits aus Art. 31 GG („Bundesrecht bricht Landesrecht“), der eine Verdrängung oder einen völligen Ausschluss des Anwendungsbereiches einer bundesgesetzlichen Regelung durch eine landesgesetzliche Regelung verbietet. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob die Regelung des Art. 31 GG als Anwendungsvorrang der bundesrechtlichen Regelung oder als Geltungsvorrang und damit Verlust der Wirksamkeit der landesrechtlichen Norm kraft der verfassungsrechtlichen Regelung des Art. 31 GG anzusehen wäre (vgl. dazu nur: Korioth in Maunz/Dürig, 88. EL, August 2019, GG, Art. 31, Rn. 20). Dabei ist auch völlig unerheblich, ob, wovon aber die Begründung des Gesetzesentwurfs ausgeht (dagegen etwa: Schede/Schulte, NVwZ 2019, 1572; Mayer/Papier, DRiZ 2019, 380), dem Landesgesetzgeber überhaupt eine Kompetenz zur Regelung der Materie zusteht. Denn diesen Kompetenzkonflikt löst gerade Art. 31 GG mit Vorrang für die bundesgesetzliche Regelung auf. Ausschließlich im Bereich des Art. 72 Abs. 3 GG kann unter Umständen – ausnahmsweise – der Kompetenzkonflikt zu Lasten der bundesgesetzlichen Regelung entschieden werden. Die Regelung des Art. 72 Abs. 3 GG betrifft aber nicht den hier allein in Betracht kommenden Gegenstand des „Wohnungswesens“.
Damit wäre aber auch von Verfassung wegen den Regelungen der §§ 558 ff. BGB der ausschließliche Vorrang einzuräumen. Denn wenn nach §§ 558 ff. BGB eine Mieterhöhung bundesrechtlich gestattet ist, geht diese Gestattung wegen Art. 31 GG einem etwaigen landesrechtlichen Verbot einer Mieterhöhung vor: Können die sich in ihrem Regelungsbereich überschneidenden Normen bei ihrer Anwendung zu verschiedenen Ergebnissen führen, bricht Bundesrecht jeder Rangordnung eine landesrechtliche Regelung selbst dann, wenn sie Bestandteil des Landesverfassungsrechts wäre (BVerfG, Beschl. v. 15. Okt. 1997 – 2 BvN 1/95, NJW 1998, 1296, 1298; a.A. bzw. einschränkend hingegen: Weber NZM 2019, 878 ff. unter Berufung auf Korioth in Maunz/Dürig, 88. EL. 2019, Art. 31 GG, Rn. 9 ff.). So läge der Fall hier, wollte man das MietenWoG Berlin entgegen der Auffassung des Gerichts als Verbot von Mieterhöhungen auslegen.
Abgesehen hiervon würde auch jede andere Auslegung des MietenWoG Berlin als hier aus einem weiteren Grund zu einem Verfassungsverstoß führen. So heißt es bereits in der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes vom 12. März 1980 (1 BvR 759/77, NJW 1980, 1617, 1618):
Eine Handhabung der Verfahrensregeln, die praktisch zu einem Mietpreisstop und einer Beseitigung des gesetzlichen Anspruchs auf die Vergleichsmiete führt, steht – wie in diesen Entscheidungen klargestellt worden ist – nicht nur im Widerspruch zum Gesetz, sie verletzt auch das Grundrecht des Art. 14 I 1 GG.
Nichts anderes kann insoweit für die Auslegung von öffentlich-rechtlichen Vorschriften (MietenWoG Berlin) außerhalb des Verfahrensrechts gelten.”

Das Amtsgericht stützt sich ja dabei im Wesentlichen auf das Argument, dass der Bundesgesetzgeber bereits derart abschließende Regelungen erlassen hat, dass daneben kein Raum mehr für landesrechtliche “Alleingänge” bleibt.

b) Landgericht Berlin – Beschluss vom 12.03.2020 zum Aktenzeichen 67 S 274/19 

Und auch die 67. Zivilkammer des Landgerichts Berlin erachtet die Vorschriften des am 23. Februar 2020 in Kraft getretenen sog. „Berliner Mietendeckels“ (Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (MietenWoG Bln)) für verfassungswidrig und hat daher am 12.03.2020 in dem Berufungsverfahren 67 S 274/19 beschlossen, dem Bundesverfassungsgericht diese Frage zur Entscheidung vorzulegen.
In ihrer Entscheidung vom heutigen Tage vertritt die 67. Zivilkammer des Landgerichts Berlin die Auffassung, dass die gesetzlichen Vorschriften des „Berliner Mietendeckels“ formell verfassungswidrig seien, da dem Land Berlin insoweit die Gesetzgebungskompetenz gefehlt habe. Aus diesem Grund erfolgt die Vorlage an das Bundesverfassungsgericht.

 

 

 

Simon Guang-Ming Kuo

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Herr Rechtsanwalt Kuo berät Sie zu den Themen Wohnraummietrecht, Immobilienrecht und Wohnungseigentumsrecht.

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