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Erster Entwurf der Senatorin Lompscher vom 24.08.2019

Am Samstag, den 24.08.2019 wurden nunmehr erste Details aus dem von Frau Lompschers vorgelegten Entwurf hinsichtlich des sogenannten Mietendeckels bekannt. Der Entwurf selbst liegt uns hier noch nicht vor, allerdings berichtet die Presse (Morgenpost und Tagesspiegel) weitgehend übereinstimmend über die geplanten Eckdaten und Rahmenbedingungen.

Zunächst ist dabei festzuhalten, dass die Forderungen weit über das hinausgehen, was von den Mietervertretern gefordert wurde und auch über das hinaus gehen, was im Vorfeld über den Mietendeckel kolportiert wurde. Es war ja davon ausgegangen, dass der Entwurf hauptsächlich und „nur“ vorsieht, dass die Mieten in den nächsten 5 Jahren nicht erhöht werden dürfen. Auch dies war bereits für viele Vermieter eine erschreckende bzw. aufschreckende Nachricht, sodass rechtzeitig vor und bis zum 17.06.2019 noch zahlreiche Mieterhöhungsverlangen in die Briefkästen der Mieter eingeworfen wurden.

Der Entwurf sieht im Einzelnen folgendes vor:

1. Feste Höchstgrenzen für die Kaltmiete mit nur wenigen Faktoren

Der nunmehr vorgelegte Entwurf sieht aber in weiten Teilen einen massiven Eingriff auch in bestehende Mietverträge und dann auch in die Eigentumsrechte der Vermieter vor. Auch soll sich die zulässige Kaltmiete vor allem an dem Jahr des Erstbezugs orientieren und alle anderen bisher zu berücksichtigenden Faktoren weitgehend außenvorlassen. Es soll gelten:

Nach Jahr des Erstbezugs, Ausstattung und Wohnlage, Preise in Euro pro Quadratmeter

Bis 1918 mit Sammelheizung und Bad 6,03
Bis 1918 mit Sammelheizung oder Bad 4,32
Bis 1918 ohne Sammelheizung und Bad 3,89
1919 bis 1949 mit Sammelheizung und Bad 6,03
1919 bis 1949 mit Sammelheizung oder Bad 4,27
1919 bis 1949 ohne Sammelheizung und Bad 3,42
1950 bis 1955 mit Sammelheizung und Bad 5,88
1950 bis 1955 mit Sammelheizung oder Bad 4,86
1950 bis 1955 ohne Sammelheizung und Bad 3,84
1956 bis 1964 mit Sammelheizung und Bad 5,85
1956 bis 1964 mit Sammelheizung oder Bad 5,02
1956 bis 1964 ohne Sammelheizung und Bad 4,19
1965 bis 1972 5,74
1973 bis 1983 (West) 7,51
1984 bis 1990 (West) 7,24
1973 bis 1990 (Ost) 5,64
1991 bis 2013 7,97

2. Modernisierungszuschläge ja, aber kein Möblierungszuschlag mehr

Zu der Nettokaltmiete kommen möglicherweise noch Modernisierungszuschläge hinzu, falls diese innerhalb der letzten acht Jahre vor Inkrafttreten oder während der Geltung des Mietendeckels vorgenommen wurden/werden:

Preise in Euro pro Quadratmeter

Modernisierungszuschläge Preis in Euro pro Quadratmeter
Wärmedämmung Gebäudehülle 0,57
Wärmedämmung Kellerdecke 0,07
Wärmedämmung oberste Geschossdecke 0,06
Wärmedämmung Dach 0,11
Nutzung erneuerbarer Energien 0,19
Fenstererneuerung 0,27
Heizanlagenaustausch 0,43
Aufzugeinbau oder -anbau 0,48
Barrierenbeseitigung/-minderung wird noch geprüft

Diese Zuschläge sind aber ebenfalls begrenzt und können nicht einfach aufaddiert werden.

„Die Mietobergrenze darf unter Einbeziehung der Modernisierungszuschläge um nicht mehr als 20 Prozent überschritten werden.“ Ausnahmen sind auf Antrag möglich, darüber entscheidet das Bezirksamt; dies ebenso wie über „Härtefälle“, unklar ist allerdings, wann ein solcher vorliegt.

Ferner sieht der Entwurf vor, dass die zulässige Nettokaltmiete „alle Zuschläge für Mobiliar und Ausstattungsgegenstände beinhaltet“. Der sogenannte Möblierungszuschlag fällt also ersatzlos weg.

Diese Regeln gelten dabei auch für die Neuvermietung oder auch die erneute Vermietung einer Wohnung; die Miete darf die alte nicht übersteigen, der Vermieter muss dem Mieter aktiv und ungefragt Auskunft über die bisherige Miete erteilen. Auch für den Fall der Umwandlung von Teil- in Wohneigentum und die Vermietung gelten diese Regelungen.

3. Absenkung der Miete durch das Bezirksamt – Geltung ab dem Tag der Antragstellung

Wer bisher mehr Miete bezahlt hat, als die vorgenannten Höchstgrenzen zulassen, kann seine Miete „auf Antragstellung durch das Bezirksamt absenken“ lassen. Entscheidend ist dabei der „Tag der Antragstellung“. Wie man mit der voraussichtlichen Flut von Anträgen allerdings in praktischer Hinsicht umgehen will, verrät der Entwurf nicht.

4. Eigenbedarf – Vorprüfung durch das Bezirksamt

Ferner erfordert die „Eigenbedarfskündigung“ künftig die Genehmigung des zuständigen Bezirksamtes. Diese entscheidet, ob in dem konkreten Fall „das berechtigte Interesse der Vermieter das öffentliche Interesse an der Erhaltung angemessenen Wohnraums überwiegt“.

Wie genau das Verfahren dann hinsichtlich der anderen Voraussetzungen aussehen soll/wird, ist bislang unklar. Nach dem Eindruck des Verfassers könnte es sich um ein zweistufiges Verfahren handeln. In der ersten Stufe würde dann geklärt, ob die oben genannte Voraussetzung erfüllt ist, dies mit einem möglichen verwaltungsgerichtlichen Verfahren. In der zweiten Stufe käme es dann, wie bisher auch, wohl zu einem Verfahren vor dem Amtsgericht.

Zum Thema Eigenbedarf verweise ich auch auf den Beitrag des Kollegen Daryai Kündigung wegen Eigenbedarf als Vermieter.

Simon Guang-Ming Kuo

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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Simon Guang-Ming Kuo - Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
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