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Kündigungsgefahr für die Mieter durch Auflaufen eines kündigungsfähigen Rückstands?

Der aktuelle Entwurf sieht ja vor, dass antragsberechtigte Mieter die Miete durch das Bezirksamt absenken lassen können.

Den Entwurf finden Sie hier:

https://stadtentwicklung.berlin.de/download/mietendeckel/Referentenentwurf_MietenWoG.pdf

Was passiert aber eigentlich, wenn die Miete nunmehr durch das Bezirksamt per Bescheid abgesenkt wird und der Mieter dann weniger Miete zahlt?

Lässt der Vermieter den Bescheid rechtskräftig werden, so sollte der Mieter eigentlich auf der sicheren Seite sein, was mögliche Nachzahlungen angeht. Wenn der Vermieter aber nun gegen den Bescheid klagt und nach zwei Jahren gewinnt? Dann könnte ja in der Zwischenzeit ein kündigungsfähiger Rückstand aufgelaufen sein, denn das Gesetz sieht in § 543 BGB folgendes vor:

§ 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

3.

der Mieter

a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Und hier könnte ja in der Tat dann über die 24 Monate ein kündigungsfähiger Rückstand aufgelaufen sein.

Aber ist der Mieter dann trotzdem geschützt? Darf er dann einfach nachzahlen ohne eine Kündigung befürchten zu müssen? Für die Mieterhöhung nach Mietspiegel gibt es dazu eine klare Regelung in § 569 BGB:

Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.“

https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__569.html

Hier hat der Mieter noch zwei Monate nach der Rechtskraft des Urteils Zeit, die Mieten nachzuzahlen. Eine Kündigung droht nicht. Was aber bei der Absenkung
durch das Bezirksamt passiert, kein Fachanwalt kann Ihnen diese Frage derzeit beantworten. Und auch nicht, was denn für den Fall ist, dass der Vermieter sich zwar nicht gegen den Bescheid wehrt, aber das Verfassungsgericht später die Regelungen „kippt“. Was dann? Niemand weiß es mit Sicherheit.

Und da ich als Rechtsanwalt immer den sichersten Weg aufzeigen muss, kann ich derzeit nur raten, dass der Mieter die bisherige Miete weiter vollständig und pünktlich bezahlt. Und hinsichtlich des abesenkten Teils unter dem Vorbehalt der Rückforderung.

 

 

Simon Guang-Ming Kuo

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Herr Rechtsanwalt Kuo berät Sie zu den Themen Wohnraummietrecht, Immobilienrecht und Wohnungseigentumsrecht.

Sie können unter der Telefonnummer +49 (0)30 460 64 794 einen Termin mit Herrn Rechtsanwalt Kuo vereinbaren. Oder aber Sie schreiben ihm über unser Kontaktformular eine E-Mail.

Simon Guang-Ming Kuo - Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
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