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Mietendeckel – Anhörung hat begonnen, weiteres Gutachten liegt vor:

Die Diskussion um den geplanten und umstrittenen Mietendeckel nimmt Fahrt auf und gewinnt an Schärfe. Hier noch einmal der Link zu dem ersten Entwurf:

https://stadtentwicklung.berlin.de/download/mietendeckel/Referentenentwurf_MietenWoG.pdf

Am Montag den 09.09.2019 hat das Anhörungsverfahren zum geplanten Mietendeckel begonnen. Die Wohnungssenatorin Lompscher gab den Vertretern von Verbänden und Organisationen jeweils nur etwa fünf Minuten, um eine Stellungnahme abzugeben. Bis zum 13.09.2019 kann allerdings noch schriftlich Stellung genommen werden.

Nicht ganz überraschend unterstützten der Mieterverein und der DGB die Pläne des Senats, wohingegen die Vertreter der Wohnungswirtschaft weiterhin scharfe Kritik an dem Entwurf übten. Es handele sich um ein Bürokratiemonster, verhindere die Investitionen in bestehende Wohnobjekte und lasse keinen Quadratmeter neuen Wohnraums entstehen. Auch das Handwerk spüre schon, dass Eigentümer mit Sanierungen und Modernisierungen schon wesentlich zurückhaltender seien.

In der nächsten Zeit werden sich auch die Abgeordneten mit dem Gesetzesentwurf befassen.  Ferner dürfen dann auch noch die Senatsverwaltungen für Justiz und Verbraucherschutz und Finanzen sowie die Senatskanzlei Stellung nehmen.

Ein sehr gut recherchierter und begründeter Artikel in der „Neue Juristische Wochenschrift“ (36/2019) kommt zu dem Schluss, dass der geplante Mietendeckel aus zwei Gründen verfassungswidrig ist. Zum einen sei er als Eingriff in das Eigentumsgrundrecht aus Art. 14 I Grundgesetz (GG) schon aufgrund fehlender Eignung unverhältnismäßig. Vor allem aber fehle Berlin die Gesetzgebungskompetenz. Der Mietendeckel unterfällt dem Zivilrecht (Art.74 I Nr. 1 GG). Der Bundesgesetzgeber aber mit der Mietpreisbremse die Frage nach der möglichen Miethöhe schon abschließend geregelt:

https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556d.html

Das Bundesverfassungsgericht hat ja unlängst diese Regelungen auch für verfassungsgemäß erklärt:

https://www.dk-ra.de/mietendeckel/bundesverfassungsgericht-bestaetigt-mietpreisbremse/

Ich als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht halte den Mietendeckel ebenfalls für verfassungswidrig. Es wird „alles“ über einen Kamm geschert; die notwendigen Ausdifferenzierungen fehlen. Genau dafür gibt (gab…) es ja den Mietspiegel. Es wird ja nicht einmal die Lage der Wohnung/des Gebäudes berücksichtigt bei der Ermittlung der zulässigen Miethöhe. Die Regelugen greifen massiv in die Eigentumsrechte ein. Und dabei sogar in bestehende Mietverträge. Es gibt, bis auf die schwammige Härtefallregelung, keine Ausnahmen.

In der Praxis sehe ich massive Probleme für Vermieter und Nachteile für die Mieter:

Es wird zu Instandhaltungsrückstaus kommen, viele Vermieter werden nur noch das absolut notwendige machen. Modernisierungen werden wohl erst einmal
gar nicht mehr durchgeführt. Durch die (siehe den vorherigen Beitrag) Abschaffung der Widerspruchsmöglichkeit ist sofort die Klage beim Verwaltungsgericht erforderlich (und ein weiterer Antrag auf Herstellung der aufschiebenden Wirkung). Dort liegen die Verfahrensdauern jetzt schon bei drei bis fünf Jahren. Mieter mit geringem Einkommen werden bei der Wohnungssuche weiterhin schlechte Karten haben. Im Moment sieht der Entwurf in § 4 Absatz 2 ja vor, dass eine überhöhte Miete dann vorliegt,

„soweit die Mietbelastung mehr als 30 Prozent des anrechenbaren Gesamteinkommens des Mieterhaushaltes beträgt, die Miete die sich aus § 5 ergebende Mietobergrenze übersteigt und nicht nach §§ 6 und 7 genehmigt ist oder zu genehmigen wäre.“

Möglicherweise werden also Bestandsmieter profitieren. Für einkommensschwache Mieter bleibt die Situation sehr schwierig. Außerdem werden sich Mieter ja dann auch generell größeren Wohnraum leisten können, da die Miete ja sinkt. Insofern werden dann weniger Mieter auf mehr Quadratmetern wohnen. Wie diese Regelung daher die angespannte Situation auf dem Wohnungsmarkt verbessern soll, erschließt sich nicht. Berlin braucht schlicht und ergreifend mehr Wohnraum.

 

 

Simon Guang-Ming Kuo

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Herr Rechtsanwalt Kuo berät Sie zu den Themen Wohnraummietrecht, Immobilienrecht und Wohnungseigentumsrecht.

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Simon Guang-Ming Kuo - Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
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