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Mietendeckel – und was dann?

Der Mietendeckel erweist sich immer mehr als eine Konstruktion, die nicht ganz durchdacht ist.

Nicht nur, dass er juristisch höchst umstritten und verfassungrechtlich problematisch ist, nunmehr zeigen sich auch immer mehr die Folgeprobleme. Zum einen kann sich die Verwaltung weder finanziell noch personell auf die neue Situation einstellen. Dies wird zu einem Chaos und langen Verfahrensdauern führen, so jedenfalls die bisherigen Erfahrungen.

Für Mieter und Vermieter aber auch sehr problematisch: was passiert eigentlich nach dem Ablauf der fünf Jahre?

Bislang war es ja so, dass alle zwei Jahre der Mietspiegel veröffentlicht wurde. So sehr man ihn auch kritisieren mag, so bildete er doch mit den Basisfaktoren „Lage“, „Bezugsfertigkeit“ und „Wohnungsgröße“ sowie den fünf Merkmalsgruppen recht zuverlässig die ortsübliche Vergleichsmiete ab.

Dieser wird aber jetzt nicht mehr „fortgeschrieben“. Es gibt also nach dem Ende des Mietendeckels keinen Mietspiegel mehr. Es kann natürlich ein neuer erstellt werden, aber das kann (und wird…) dauern. Denn es dürfen nur Mieten berücksichtigt werden, die nach dem Ablauf der fünf Jahre neu vereinbart oder erhöht wurden. Denn in einem  Mietspiegel dürfen Mieten nicht berücksichtigt werden, die durch Gesetz festgelegt wurden.

Was bleibt dann für Vermieter? Vermieter können ohne Mietspiegel Mieterhöhungen mit den Mieten von drei vergleichbaren Wohnungen begründen. Aber wo soll der Vermieter diese dann hernehmen?

Als zweite und letzte Möglichkeit bliebe dann noch die Mieterhöhung mit einem Sachverständigengutachten. Aber das ist im Verhhältnis zu einem möglichen Erhöhungsbetrag so teuer, dass eine solche Möglichkeit in der Praxis nur in seltenen Ausnahmefällen vorkommt. Die gesetzliche Regelung dazu findet sich in § 558a BGB:

https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558a.html

Was bleibt dann für Mieter? Im Moment ist nicht klar, an welchen Kritierien eine Mieterhöhung oder eine neu vereinbarte Miete zu messen sein wird. Es sollte daher schnellstmöglich kompetenter Rechtsrat eingeholt werden. Möglicherweise empfiehlt sich daher schon jetzt der Abschluss einer Rechtsschutzversicherung.

Link zum aktuellen Entwurf:

https://stadtentwicklung.berlin.de/download/mietendeckel/Referentenentwurf_MietenWoG.pdf

Link zum bisherigen Stand:

 

Simon Guang-Ming Kuo

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Herr Rechtsanwalt Kuo berät Sie zu den Themen Wohnraummietrecht, Immobilienrecht und Wohnungseigentumsrecht.

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Simon Guang-Ming Kuo - Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
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