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Mietendeckel – Vorlage zur Beschlussfassung ist veröffentlicht:

Nachdem lange gerätselt und viel geschrieben und spekuliert wurde, ist nunmehr der aktuelle Entwurf für alle einsehbar:

https://stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnraum/mietendeckel/download/Gesetzentwurf-Neuregelung-Mietenbegrenzung-MietenWoGBln.pdf

Im folgenden darf ich das wichtigste zusammenfassen:

1. Zulässige Miethöhe

a) Ausgangstabelle:
Die zulässige Miethöhe orientiert sich an dem Jahr der Bezugsfertigkeit des Gebäudes und der Ausstattung:

Erstbezug und Ausstattung Miete in Euro pro Quadratmeter
Bis 1918 mit Sammelheizung und Bad 6,45
Bis 1918 mit Sammelheizung oder Bad 5,00
Bis 1918 ohne Sammelheizung und Bad 3,92
1919 bis 1949 mit Sammelheizung und Bad 6,27
1919 bis 1949 mit Sammelheizung oder Bad 5,22
1919 bis 1949 ohne Sammelheizung und Bad 4,59
1950 bis 1964 mit Sammelheizung und Bad 6,08
1950 bis 1964 mit Sammelheizung oder Bad 5,62
1965 bis 1972 mit Sammelheizung und Bad 6,95
1973 bis 1990 mit Sammelheizung und Bad 6,04
1991 bis 2002 mit Sammelheizung und Bad 8,13
2003 bis 2013 mit Sammelheizung und Bad 9,80

 

Hier noch einmal der Verweis auf den ersten Artikel mit weiteren Details:

 

b) Ab- und Zuschläge für die Lage der Wohnung
Es bleibt dann auch dabei, dass für einfache Lagen 28 Cent pro Quadratmeter abgezogen werden, für
mittlere Lagen 9 Cent und für gute Lagen 74 Cent aufgeschlagen. Vermieter dürfen darüber hinaus
ab dem Jahr 2022 einen Inflationsausgleich von 1,3 Prozent pro Jahr in Ansatz bringen.

c) „Moderne Ausstattung“
Neu ist jetzt der Zuschlag für eine „moderne Ausstattung“. Das Gesetz sagt dazu:

Für Wohnraum mit moderner Ausstattung erhöht sich die Mietobergrenze nach Absatz 1 um 1 Euro.

Eine moderne Ausstattung liegt vor, wenn der Wohnraum wenigstens drei der folgenden fünf Merkmale aufweist:

1. schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbarer Personenaufzug,

2. Einbauküche,

3. hochwertige Sanitärausstattung,

4. hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume

5. Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m² a)“

Auf die weiteren Einzelheiten, insbesondere auch zu der Frage nach der Modernisierung (§ 6), werde ich in einem weiteren Beitrag eingehen. Hier sollen nur die grundsätzlichen Paramameter und die Geseztessystematik dargestellt werden. Gleiches gilt für die Härtefallregelung des § 7, hier kann ich noch nicht abschätzen, nach welchen Kriterien dieser bestimmt werden soll. Die Regelung für Mieten unter fünf Euro hatte ich ja in dem vorherigen Beitrag schon dargestellt.

2. Auskunftspflichten des Vermieters

Das Gesetz sieht dann auch Auskunftspflichten des Vermieters vor, vor allem:

„Vermieterinnen und Vermieter haben den Mieterinnen und Mietern unaufgefordert innerhalb von zwei Monaten nach Inkrafttreten dieses Gesetzes und vor Abschluss eines neuen Mietvertrages Auskunft über die zur Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände zu erteilen.“

3. Ordnungswidrigkeiten 
Vermieterinnen und Vermieter können mit empfindlichen Geldbußen belegt werden, wenn Sie gegen den Mietendeckel verstoßen. Und auch dann, wenn sie ihren Mitwirkungs- und/oder Auskunftspflichten nicht nachkommen! So sagt das Gesetz:

§ 10 Ordnungswidrigkeiten

(1) Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig

1. seiner Pflicht zur Mitwirkung nach § 2 Absatz 2 Satz 4 nicht nachkommt,

2. seiner Pflicht zur Mitteilung nach § 3 Absatz 1 Satz 5 nicht nachkommt,

3. die Auskunft nach § 5 Absatz 4 (Anm.: siehe oben unter 2.) nicht erteilt oder

4. ohne erforderliche Genehmigung nach § 7 oder ohne erforderliche Anzeige nach § 6 Absatz 1 eine höhere als die nach den §§ 3 bis 6 zulässige Miete fordert.

(2) Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu 500.000 Euro geahndet werden.

4. Praktisches Vorgehen
Es bleibt bei dem bisher schon kolportierten, dass Mieter einen Antrag auf Absenkung stellen können und die Miete dann entsprechend gekürzt wird. Das Gesetz legt dabei fest:

„Die für das Wohnungswesen zuständige Senatsverwaltung kappt auf Antrag der Mieterinnen und Mieter überhöhte Mieten mit Wirkung ab dem auf den Tag der Antragstellung folgenden Kalendermonat.“

Der Vermieter kann sich dagegen wehren, indem er Widerspruch und gegebenenfalls Klage einlegt/erhebt. Das Vorverfahren, also das Widerspruchsverfahren wurde zum Glück wieder in das Gesetz aufgenommen.

So heißt es dazu in § 9:

㤠9 Rechtsbehelfe

(1) Ein Vorverfahren nach § 68 der Verwaltungsgerichtsordnung ist auch dann erforderlich, wenn ein Verwaltungsakt nach diesem Gesetz von der für das Wohnungswesen zuständigen Senatsverwaltung erlassen worden ist.

(2) Rechtsbehelfe gegen Maßnahmen und Entscheidungen nach diesem Gesetz haben keine aufschiebende Wirkung. Die für das Wohnungswesen zuständige Senatsverwaltung entscheidet über den Widerspruch gegen einen auf Grundlage dieses Gesetzes erlassenen Verwaltungsakt und damit verbundene Maßnahmen der Verwaltungsvollstreckung.“

Der Vermieter muss also parallel zu dem Widerspruchsverfahren bei der Verwaltung einen Antrag auf Herstellung der aufschiebenden Wirkung stellen.

5. Vorläufiges Fazit
Es bleibt spannend und dabei abzuwarten, ob der Entwurf so das Abgeordnetenhaus passieren wird. Ich halte Sie hier so schnell und aktuell auf dem neusten Stand!

 

Hier noch einmal der Verweis auf den Artikel aus dem September zum ersten Entwurf:

Simon Guang-Ming Kuo

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Herr Rechtsanwalt Kuo berät Sie zu den Themen Wohnraummietrecht, Immobilienrecht und Wohnungseigentumsrecht.

Sie können unter der Telefonnummer +49 (0)30 460 64 794 einen Termin mit Herrn Rechtsanwalt Kuo vereinbaren. Oder aber Sie schreiben ihm über unser Kontaktformular eine E-Mail.

Simon Guang-Ming Kuo - Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
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