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Update zum aktuellen Stand des Mietendeckels

Dass der letzte Beitrag zum geplanten Mietendeckel nun schon etwas her ist, liegt schlichtweg daran, dass es keine „wirklichen“ Neuigkeiten gab.

Da die Diskussionen aber (natürlich) weitergehen, darf ich Sie heute auf den aktuellen Stand bringen.

1. Stand des Gesetzgebungsverfahrens

Zunächst einmal ist festzuhalten, dass das Gesetz immer noch keines ist. Es wird wohl erst im Januar 2020 (auf einer Mietrechtstagung am letzten Wochenende wurde kolporiert „März 2020“) vom Abgeordnetenhaus verabschiedet werden.

2. Stand der Diskussionen

a)

Insgesamt sind allerdings kaum positive Stimmen zu dem Gesetz zu finden. Es ist zwar einerseits breiter Konsens, dass den exzessiven Mietsteigerungen der letzten Jahre entgegengetreten werden soll, andererseits ist der Mietendeckel zur Bekämpfung der akuten Wohnungsnot wohl nicht das geeignete Instrument. Es ist sicherlich für Bestandsmieter erfreulich, wenn teilweise die Mieten abgesenkt werden, aber es entsteht dadurch keine einzige neue Wohnung. Stattdessen schreckt – so wenig überraschend die Vertreter der Wohnungswirtschaft – das Gesetz Investoren davon ab, in Berlin zu bauen. Wie dem Unterzeichner zugetragen wurde, versuchen bereits jetzt, einige Vermieter zum einen, die Wohnungen nur noch befristet zu vermieten und gleichzeitig den Mieter dazu zu bewegen, bei Einzug selbst zu renovieren oder sogar zu sanieren. Die ersten Umgehungstendenzen sind also bereits vor der Verabschiedung des Gesetzes erkennbar.

b)

Und auch aus juristischer Sicht bestehen weiterhin große Bedenken gegen die geplanten Regelungen. Wie nunmehr auch das Innenministerium erklärt hat, bestehen bereits große Zweifel daran, ob das Land Berlin überhaupt eine Gesetzgebungskompetenz neben den bereits bestehenden bundesrechtlichen Regelungen hat.

So heißt es aus dem Innenministerium „das Land Berlin sei „kompetenzrechtlich gehindert“, Gesetze zur Mietenbegrenzung zu erlassen. Entscheidungen des zuständigen Bundesgesetzgebers dürften nicht durch Einzelentscheidungen eines Landes „verfälscht werden“. Die „Gesetzgebungskompetenz der Länder“ sei daher „gesperrt“.

Und weiter heißt es, dass der Gesetzentwurf wohl zu weit in die Eigentumsfreiheit der Wohnungseigentümer eingreife. Ausserdem würden vom geplanten Mietenstopp alle Vermieter ohne Unterschied erfasst. Auch steigende Preise der Instandhaltung würden nicht berücksichtigt.

Bedenken bestehen im Übrigen auch gegen die Rückwirklung des Gesetzes. So hat selbst der Wissenschaftliche Dienst des Berliner Abgeordnetenhauses darauf hingewiesen, dass das rückwirkende Einfrieren der Mieten auf dem Niveau vom 18. Juni 2019 aus rechtsstaatlichen Gründen bedenklich sei.

Und auch der renommierte Verfassungsrechtler Prof. Dr. Dr. h.c. Battis von der Humboldt-Universität hat Bedenken an dem Gesetz angemeldet, er hält allenfalls den Mietenstopp für verfassungsgemäß, eine Mietabsenkung aber für verfassungswidrig.

3. Eigener Eindruck

Auch aus Sicht des Unterzeichners sind die geplanten Regelungen aus den vorgenannten Gründen verfassungswidrig. Es fehlt an der Gesetzeskompetenz für eine länderrechtliche Regelung und das Gesetz ist insgesamt viel zu wenig auf den Einzelfall bezogen. Er berücksichtigt nur ganz rudimentär die Lage der Wohnung und die Ausstattung. Auch wenn der Mietendeckel seine Schwächen hattte, so hat er doch durch seine große Ausdifferenzierung für Einzelfallgerechtigkeit gesorgt: schon bei dem ersten Kriterium der „Lage“ wurde ja nicht nur nach Bezirken oder Straßen, sondern sogar nach Hausnummern unterschieden! Hinzu traten dann noch die Größe und das Jahr der Bezugsfertigkeit, bevor es dann erst an die Detailarbeit der fünf Merkmalsgruppen ging.

Nichtsdestotrotz werden Sie wohl doch zunächst einmal verabschiedet werden und in Kraft treten. Es bleibt allerdings abzuwarten, welche Regelungen letztendlich genau Gesetz werden und ich werde dann auch wieder einen Praxistipp dazu geben (können), wie sich Mieter und Vermieter am besten dazu verhalten.

 

 

 

Simon Guang-Ming Kuo

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Herr Rechtsanwalt Kuo berät Sie zu den Themen Wohnraummietrecht, Immobilienrecht und Wohnungseigentumsrecht.

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Simon Guang-Ming Kuo - Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
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