Mieter hat Anspruch auf Weiterleitung der Kaution
Wird die Mietsache verkauft, soll nach den gesetzlichen Vorschriften der Veräußerer die Kaution an den Erwerber weitergeben. Hierbei treten aber häufiger Probleme auf. Bislang ist umstritten, ob der Mieter selbst von dem Veräußerer verlangen kann, dass dieser die Kaution weitergibt. Nunmehr hat das Landgericht Duisburg zu dieser Frage entschieden: Hat also der Mieter einen Anspruch auf Weiterleitung der Kaution?
Ausgangsstreit – Veräußerer erklärt nicht, ob er die Kaution weitergeleitet hat
Die Parteien waren über einen Mietvertrag verbunden. Nachdem der frühere Vermieter (der Veräußerer) die Mietwohnung verkauft hatte, verlangten die Mieter von ihm eine Abrechnung über die Mietkaution sowie die Auszahlung des sich auf Grundlage der Auskunft ergebenden Kautionsguthabens an die neue Vermieterin (die Erwerberin).
Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen. Ein Anspruch auf Weitergabe der Kaution stehe den Mietern unter keinem Gesichtspunkt zu. Allein die Erwerberin habe gegenüber dem Veräußerer einen Anspruch auf Herausgabe der Kaution. Die Mieter selbst könnten dies nicht gerichtlich durchsetzen. Gegen diese Entscheidung legten die Mieter Berufung ein.
In der Berufung hat der Veräußerer dann mitgeteilt, dass das Kautionsguthaben insgesamt 1.023,55 € beträgt. Die Parteien haben dann den Rechtsstreit im Hinblick auf den Auskunftsanspruch übereinstimmend für erledigt erklärt. Die Mieter verlangen in der Berufung jetzt noch, dass der Veräußerer auf das von dem Erwerber benannte Kautionskonto den Betrag von 1.023,55 € leistet.
Die Entscheidung – Mieter hat Anspruch gegen Veräußerer auf Weiterleitung der Kaution
Das Landgericht entscheidet in der Berufung zugunsten der Mieter. Nach Ansicht des Landgerichts hat ein Mieter Anspruch auf Weiterleitung der Kaution gegen den Veräußerer.
Gemäß § 566a S. 1 BGB tritt der Erwerber automatisch durch Erwerb der Wohnung in die durch den Mieter geleistete Sicherheitsleistung ein. Der Erwerber kann aufgrund dieser Regelung gegen den Veräußerer einen Anspruch auf Herausgabe der Kaution geltend machen.
Streitig ist aber, ob über diese Regelung hinaus auch der Mieter weiter einen Anspruch auf Weiterleitung der Kaution gegen den Veräußerer behält. Einen solchen Anspruch haben die Gerichte vor Einfügung von § 566a BGB in das Gesetz aus der Auslegung der Sicherungsabrede über die Kaution geschlossen. Der Mieter habe ein starkes berechtigtes Interesse daran, dass der Veräußerer die Kaution an den Erwerber auszahlt. Er müsse dieses Interesse notfalls selbst klageweise durchsetzen können. Dies entspreche auch dem erkennbaren Willen beider Vertragsparteien bei Abschluss der Kautionsvereinbarungen.
Nach Ansicht des Landgerichts hat sich diese Situation durch die neue Regelung des § 566a BGB nicht geändert. Der Gesetzgeber habe durch die Einführung von § 566a BGB die Rechte des Mieters im Vergleich zur früheren Rechtslage verbessern wollen. Würde man dem Mieter einen Anspruch auf Weiterleitung der Kaution aber verwehren, wäre der Mieter letztlich schlechter gestellt, im Vergleich zur Rechtslage vor Einführung von § 566a BGB. Eine Geltendmachung der Kaution gegen den Veräußerer gemäß § 566a Satz 2 BGB, wenn die Sicherheitsleistung von dem neuen Vermieter nicht zu erlangen ist, würde den Mieter nicht besser stellen. Der Mieter müsste dann zunächst einmal versuchen, die Sicherheitsleistung bei dem Erwerber geltend zu machen. Erst wenn dies nicht möglich ist, könnte er den Veräußerer in Anspruch nehmen. Ob dieser nach so langer Zeit überhaupt noch leistungsfähig ist, wäre nicht klar.
Praxistipp – Auskunft von Erwerb über Weiterleitung der Kaution verlangen
Das Landgericht Duisburg hat durchaus mieterfreundlich den Mietern einen eigenen Anspruch auf Weiterleitung der Kaution eingeräumt. Ob der Bundesgerichtshof (BGH) die Rechtsansicht des Landgerichts teilen würde, ist wohl nicht sicher. Der BGH hat stillschweigende Vereinbarungen der Parteien zuletzt recht kritisch gesehen.
Mieter sollten aber immer, wenn ihnen ein Wechsel der Vermieter erklärt wird und sie eine Sicherheitsleistung hinterlegt haben, die Information von dem Erwerber verlangen, ob die Sicherheitsleistung inzwischen auf diesen übergegangen ist.
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