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Mieter kündigt fristlos nach Schimmelbefall

  • RA Daryai
  • Mietrecht - Wohnraum
Urteil // Landgericht Siegen // 1 S 116/11

Mit Urteil vom 12.03.2013 hat das Landgericht Siegen die Klage einer Vermieterin auf Leistung von Miete nach fristloser außerordentlicher Kündigung durch den Mieter abgewiesen.

Der Ausgangsstreit
Der Beklagte hatte von den Klägern eine Wohnung angemietet. In dieser war es im Jahr 2009 zu einem Schimmelbefall gekommen. Nachdem der Mieter mit Schreiben vom 15.10.2009 und 05.12.2009 die Vermieter auf den Schimmelbefall hingewiesen und um Abhilfe gebeten hatte, kündigte er mit Schreiben vom 11.01.2010 das Mietverhältnis außerordentlich fristlos zum 28.02.2010.

Die Vermieter akzeptierten die Kündigung allein als ordentliche Kündigung zum 30.04.2010. Sie verlangten mit der Klage die Miete für die Monate März und April 2010.

Die Entscheidung
Das Landgericht Siegen hob das erstinstanzliche Urteil des Amtsgerichts auf und wies die Klage der Vermieter ab.

Nach § 543 Abs. 1 S. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB besteht für den Mieter u.a. dann ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder entzogen wird. Ein Entzug liegt nach der Rechtsprechung auch dann vor, wenn ein Mangel nicht behoben wird.

Streiten die Parteien über die Verantwortung für Schimmel- oder Feuchtigkeitsschäden, trägt zunächst der Vermieter die Beweislast dafür, dass die Schadensursache dem Obhutsbereich des Mieters entstammt. Hierzu muss der Vermieter sämtliche in seinen Verantwortungsbereich fallende Schadensursachen ausräumen. Ist der Beweis gelungen, muss der Mieter beweisen, dass der Schaden nicht seinem Verantwortungsbereich zuzuordnen ist. Gelingt auch dem Mieter der Beweis, geht dies zu Lasten des Vermieters (sogenannte Gefahrkreistheorie).

Im zu entscheidenden Fall hatten die Vermieter moderne Isolierglasfenster in einen Altbau einbauen lassen. Hierdurch verlagerte sich der Taupunkt von den Fenstern auf die nicht modernisierten Wände. Feuchtigkeit bildete sich deshalb schwerpunktmäßig nicht mehr sichtbar an den Fenstern, sondern eben an den Wänden. Dies erhöhte die Schimmelgefahr. Nach Ansicht des Landgerichts Siegen hätte der Vermieter hierauf reagieren müssen, entweder durch gezielte Dämmmaßnahmen oder aber durch Hinweis an den Mieter bereits bei Vertragsschluss auf ein erforderliches gesteigertes Heiz- und Lüftungsverhalten.

Da dies nicht geschah, lag die Verantwortung für die Schimmelbildung, so das Landgericht, bei den Vermietern. Ausnahmsweise scheitert die Kündigung des Mieters nicht daran, dass dieser keine Frist zur Abhilfe gesetzt hat (s. § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 1 BGB). Eine solche Abhilfefrist ist dann entbehrlich, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht. Nach Ansicht des Gerichts war dies hier der Fall, da die Vermieter auf die mehrfachen Anfragen des Mieters auf Beseitigung des Mangels nicht reagiert haben.

Praxistipp
Bei Mangel der Mietsache stehen dem Mieter verschiedene Gewährleistungsrechte zur Seite. Neben der bekannten Minderung und dem Anspruch auf Beseitigung des Mangels besteht auch ein Recht zur Zurückbehaltung der Miete, und darüber hinaus zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses, wenn der Vermieter trotz Fristsetzung den Mangel nicht beseitigt (s. hierzu ausführlich meinen Beitrag: Schimmel: Ansprüche und Rechte des Mieters).

Als Mieter sollte man immer eine solche Frist zur Mängelbeseitigung setzen („… darf ich mir für die Beseitigung des Mangels eine Frist bis zum …. notieren“) und sich nicht darauf verlassen, dass ausnahmsweise eine Kündigung auch ohne Fristsetzung möglich ist. Ist man als Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigt, kann man nicht nur früher aus dem Mietvertrag ausscheiden, sondern auch noch den Kündigungsfolgeschaden (beispielsweise Umzugskosten, erhöhte Miete usw.) geltend machen.

„Außerordentlich fristlos“ bedeutet nicht notwendig zum nächsten Tag. Benötigt man noch Zeit, um eine neue Wohnung zu suchen oder den Umzug zu organisieren, kann, wie hier geschehen, die Kündigung auch zu einem späteren Termin erklärt werden.

Hier finden Sie weitere Informationen zu dem Urteil.

Nima Armin Daryai

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Herr Rechtsanwalt Daryai berät Sie zu den Themen Wohnraummietrecht, Gewerberaummietrecht, Maklerrecht und Arbeitsrecht.

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