Benennung eines Nachmieters durch den Mieter

Wann bin ich als Mieter berechtigt, meine Mietzeit zu verkürzen, indem ich einen Nachmieter stelle? Mit Urteil vom 07.10.2015 hat der Bundesgerichtshof (BGH) die Anforderungen für den Mieter bei Benennung eines Nachmieters präzisiert.

Der Ausgangsstreit – Vermieterin verlangt von Mieter Unterlagen zu Identität und Bonität des Mietinteressenten

Die Parteien waren durch einen Wohnraummietvertrag aus dem Jahr 2011 miteinander verbunden. Der Mietvertrag sah einen Ausschluss des Kündigungsrechts vor. Sowohl die Mieter als auch die Vermieterin durften innerhalb der ersten vier Jahre des Mietverhältnisses keine Kündigung erklären. Während der Vertragsverhandlungen hatte die Vermieterin erklärt, dass die Mieter im Einzelfall bei außergewöhnlichen, nicht vorhersehbaren Umständen einen Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis hätten.

Im Frühjahr 2013 wechselte der Mieter zu einem Arbeitgeber in Norddeutschland. Die Mieter erklärten die Kündigung des Mietverhältnisses zum 30.06.2013. Die Vermieterin akzeptierte die frühzeitige Kündigung nicht. Sie erklärte sich aber bereit, die Mieter bei Stellung eines geeigneten Nachmieters aus dem Mietvertrag zu entlassen. Sie verlangte, dass die Mieter Unterlagen zur Identität und Bonität der Interessenten vorlegen. Als die Mieter die Vermieterin um Mitteilung eines Besichtigungstermins für einen Mieterinteressenten baten, erklärte diese, einen solchen Termin erst zu vereinbaren, wenn sie angeforderten Unterlagen erhält. Die Mieter stellten daraufhin ihre Suche nach einem Mieterinteressenten ein.

Mit der Klage machte die Vermieterin Mieten für den Zeitraum Juli bis September 2013 geltend.  Außerdem begehrte sie die Feststellung, dass das Mietverhältnis bis zum 30.04.2015 fortbestanden hat. Zum 30.04.2015 hätte das Mietverhältniss vier Jahre lang bestanden. Sowohl Amtsgericht als auch Landgericht haben entschieden, dass das Mietverhältnis bereits zum 30.04.2014 endete. Das Landgericht begründete seine Entscheidung damit, dass die Vermieterin die Benennung eines Nachmieters treuwidrig vereitelt habe. Sie müsse sich deshalb so behandeln lassen, als sei zum 30.04.2014 ein geeigneter Nachmieter gefunden worden.

Die Entscheidung – Welche Anforderungen sind an die Benennung eines Nachmieters durch den Mieter zu knüpfen?

Der BGH hebt den Beschluss des Landgerichts auf und verweist die Sache zur erneuten Verhandlung zurück an das Landgericht. Die Mieter haben die Anforderungen an die Benennung eines Nachmieters nicht erfüllt, so der BGH.

Der BGH entscheidet nicht, wann ein Mieter generell ein berechtigtes Interesse an einer vorzeitigen Entlassung aus einem längerfristigen Mietvertrag hat. Die Frage, welche Anforderungen an das berechtigte Interesse des Mieters an eine vorzeitige Entlassung aus einem längerfristigen Mietverhältnis zu stellen sind, wenn der Mieter einen Umzug selber herbeiführt, lässt er offen. Denn die Parteien hatten sich ja schon geeinigt. Die Vermieterin hatte zugesagt, die Mieter bei Stellung eines Nachmieters aus dem Mietverhältnis zu entlassen.

Nach Ansicht des BGH haben die Mieter diese Bedingung allerdings nicht erfüllt. Da der Mieter gem. § 537 Abs. 1 BGB das Verwendungsrisiko der Mietsache trägt, obliegt es allein dem Mieter, einen geeigneten Nachfolger zu benennen, wenn er vom Vermieter mit Rücksicht auf Treu und Glaube (§ 242 BGB) eine vorzeitigte Entlassung aus dem Mietverhältnis begehrt. Es war deshalb Aufgabe der Mieter, sich um einen Mieterinteressenten zu bemühen, erforderliche Besichtigungstermine durchzuführen sowie Unterlagen über die Bonität und Zuverlässigkeit der Nachmieter anzufordern.

Praxistipp – Vereinbarung als AGB muss wirksam sein

Nach der Rechtsprechung hat der Mieter grundsätzlich keinen Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag, sofern das Recht zur ordentlichen Kündigung für einen bestimmten Zeitraum wirksam ausgeschlossen wurde. Muss er allein die normale Kündigungsfrist des § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB einhalten, kommt ein Anspruch auf Stellung eines Nachmieters nicht in Betracht (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 03.03.2016 – 67 S 39/16). Ist hingegen das Recht zur ordentlichen Kündigung beidseitig für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen, ist im Einzelfall zu entscheiden, ob der Vermieter den Mieter nach Treu und Glauben ausnahmsweise vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen muss.

In dem durch den BGH entschiedenen Fall könnte die Sache letztlich günstig für die Mieter enden. Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH kann in einem Wohnraummietvertrag durch Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) ein beidseitiger Verzicht auf das Recht zur ordentlichen Kündigung für bis zu vier Jahre vereinbart werden. Nach der Formulierung des Mietvertrages wäre eine Kündigung frühestens aber erst nach vier Jahren und drei Monaten möglich. Als AGB wäre die Vereinbarung daher unwirksam.

Mietern rate ich dringend, bei Abschluss eines Mietvertrages sehr genau darauf zu achten, ob sich in dem Mietvertrag ein beidseitiger Kündigungsverzicht findet. Sie sollten dann sicher sein, dass ihre Lebensplanung eine solche Einschränkung zulässt.

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1. Mit der Frage, wie man als Mieter einen längerfristigen Mietvertrag frühzeitig beenden kann, beschäftige ich mich in dem Beitrag „Kündigungsausschluss – Wie beende ich den Mietvertrag?„.
2. Hier finden Sie weitere Links zu dem Urteil.