Mieterhöhung ohne Baualter unwirksam

In einem Urteil vom 21.07.2016 erklärt das Amtsgericht Leonberg, dass in einem Mieterhöhungsverlangen auf Grundlage eines Mietspiegels das Baualter zur Einordnung in diesen Mietspiegel zwingend genannt werden muss. Eine Mieterhöhung ohne Baualter ist formell unwirksam.

Der Ausgangsstreit – Mieter stimmen Mieterhöhungsverlangen nicht zu

Die Parteien sind über einen Mietvertrag aus dem Jahr 1997 miteinander verbunden.

Mit Schreiben vom 19.05.2015 verlangten die Vermieter die Zustimmung der Mieter zu einer Mieterhöhung. In dem Mieterhöhungsverlangen nehmen die Vermieter Bezug auf den Mietspiegel für Leonberg aus dem Jahr 2013. Sie begründeten das Mieterhöhungsverlangen damit, dass sich ausweislich des Mietspiegels die Miete bei einer mittleren Ausstattung und einer Lage mit Vorteilen auf 6,70 pro m² belaufe.

Die Mieter stimmten dem Erhöhungsverlangen nicht zu. Sie sind der Ansicht, dass das Mieterhöhungsverlangen unzulässig ist. Das Erhöhungsverlangen habe keine Einstufungskriterien benannt, mit denen eine Einordnung in den Mietspiegel erfolgen konnte.

Die Vermieter erhoben Klage auf Zustimmung und wiederholten in dem Klageverfahren das Zustimmungsverlangen. Die Mieterhöhung sollte aber zu einem späteren Zeitpunkt greifen. Dieser Mieterhöhung haben die Mieter dann zugestimmt. Die Parteien streiten deshalb alleine noch über die Mieterhöhung für den Zeitraum vom 01. August 2015 bis 30. April 2016.

Die Entscheidung – Ist eine Mieterhöhung bei der kein Baualter angegeben wurde unwirksam?

Das Amtsgericht Leonberg weist die Klage der Vermieter zurück. Diese haben keinen Anspruch auf die erhöhte Miete für den streitgegenständlichen Zeitraum.

Die Mieterhöhung war nach Ansicht des Amtsgerichts ohne das Baujahr formell unwirksam. Das Baujahr sei notwendig, so das Amtsgericht, um das Gebäude, in dem die Wohnung liegt, in den konkreten Mietspiegel einzuordnen. Das Mieterhöhungsverlangen entsprach daher nicht den Formerfordernissen des § 558a BGB.

Praxistipp – Möglichkeit der Kenntniserlangung aus anderen Quellen

Die Entscheidung ist zwar zu dem Mietspiegel der Stadt Leonberg ergangen. Auch in Berlin ist es notwendig zur Einordnung der Wohnung in den Mietspiegel das Baualter des Gebäudes zu kennen.

Durch die Gerichte wird in Entscheidungen, in denen sich die Mietenden auf fehlende Kenntnis berufen, regelmäßig berücksichtigt, ob sie die Möglichkeit hatten, diese Kenntnis aus anderen Quellen zu erlangen. Beispielsweise können sich Vermietende darauf berufen, dass den Mietenden aus früheren Erhöhungsverlangen das Baualter des Gebäudes bereits bekannt war.

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1. Hier finden Sie weitere Informationen zu diesem Urteil.
2. Zur Online-Abfrage der Stadt Berlin zur Einordnung einer Wohnung in den Berliner  Mietspiegel.
3. Weitere Urteilsbesprechungen zu Merkmalen nach dem Berliner Mietspiegel und einen allgemeinen Überblick zu der Online-Abfrage finden Sie in meinem Beitrag: Wie bestimme ich meine Miete nach dem Berliner Mietspiegel?