Mieterkündigung wegen Pflichtverletzung

Wenn wesentliche Pflichten des (Gewerbe-)Mietvertrages verletzt werden, kann die Partei, die sich pflichtgemäß verhält, zur außerordentlich fristlosen Kündigung berechtigt sein. Das gilt für Vermietende genauso wie für Mietende. Aber unter welchen Voraussetzungen ist eine Mieterkündigung wegen einer Pflichtverletzung möglich? Hierzu hat das Oberlandesgericht (OLG) Dresden entschieden.

Der Ausgangsstreit – Außerordentlich fristlose Mieterkündigung, weil Vermieter Mangel nicht beseitigt hat

Die Parteien waren über einen Mietvertrag für Gewerberäume zum Betrieb eines Fleischereifachgeschäftes miteinander verbunden. Der Vertrag wurde für 5 Jahre ab dem 01.04.2017 geschlossen. Nachdem der Mieter die Räume in Besitz genommen hatte, bemerkte er, dass der Leistungsumfang der Elektroanlage nicht den Erfordernissen eines Fleischereifachgeschäftes genügte. Er forderte den Vermieter daher mit Schreiben vom 29.05.2017 auf, die Elektroanlage instand zu setzen. Der Vermieter wies die Forderung zurück. Die Elektroanlage sei nicht mangelbehaftet. Der Mieter ließ die Installationen daraufhin selbst durchführen und forderte den Vermieter erfolglos auf, die Kosten hierfür zu erstatten.

Des Weiteren hatte der Mieter die Vermutung, dass der Stromverbrauch der Klimaanlage eines Tattoo-Studios im Hinterhaus über seinen Stromanschluss lief und ihm in Rechnung gestellt wurde. Der Vermieter bot dem Mieter zwar an, die Elektroinstallation durch einen Fachmann überprüfen zu lassen, Terminvorschläge würden aber erst nach Lockerung der Beschränkungen der Corona-Pandemie folgen.

Der Mieter kündigte daraufhin mit Schreiben vom 14.04.2020 das Mietverhältnis zum 30.04.2020 außerordentlich fristlos, hilfsweise zum nächstmöglichen Termin. Er fühlte sich arglistig getäuscht durch das Verhalten des Vermieters im Zusammenhang mit der Nutzung des Stromzählers. Ein von ihm beauftragter Gutachter kam zu dem Ergebnis, dass die Stromversorgung für die Klimaanlage des Tattoo-Studios über den Stromzähler des Mieters lief. Zu Unrecht getragene Kosten würden sich auf 1.684,80 € belaufen. Ab April 2020 zahlte er keine Miete mehr an den Vermieter.

Der Vermieter erhob Klage. Er forderte rückständige Miete sowie die Feststellung, dass der Mietvertrag durch die Kündigung des Mieters nicht beendet worden sei. Der Mieter begehrte mit seiner Widerklage die Erstattung von Ersatzvornahmekosten und die Zahlung von Schadensersatz.

Das Landgericht Leipzig war der Ansicht, der Vermieter könne die Zahlung rückständiger Miete nur in Bezug auf den Monat April 2020 verlangen, da das Mietverhältnis zum 30.04.2020 beendet worden sei. Ein wichtiger Grund zur außerordentlichen Kündigung habe vorgelegen. Der Mieter könne die Erstattung der Ersatzvornahmekosten verlangen. Das Objekt sei hinsichtlich des zu geringen Leistungsumfanges der Elektroanlage mit einem Mangel behaftet gewesen. Außerdem könne er die Erstattung der geschätzten Kosten des Stromverbrauchs des Tattoo-Studios verlangen. Der Vermieter legte daraufhin Berufung ein.

Die Entscheidung – Können Mietende wegen einer Pflichtverletzung durch Vermietende eine außerordentlich fristlose Mieterkündigung aussprechen?

Die Berufung ist zulässig, so das OLG. Sie habe jedoch nur in Bezug auf die Widerklage teilweise Erfolg. Die Erstattung der Ersatzvornahmekosten für die Elektroanlage stehe dem Mieter nicht zu.

Der Vermieter habe keinen Anspruch auf Zahlung von Miete für den Zeitraum vom 01.05.2020 bis zum 31.03.2022. Das Mietverhältnis sei durch die außerordentliche Kündigung des Mieters gemäß § 543 Abs. 1 BGB wirksam zum 30.04.2020 beendet worden. Es liege der erforderliche wichtige Grund vor. Das ist der Fall, wenn dem Kündigenden die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nach Abwägung aller Umstände des Einzelfalls und der beiderseitigen Interessen nicht zugemutet werden kann.

Dem Vermieter sei vorzuwerfen, dass er nach Kenntnisnahme davon, dass der Stromverbrauch der Klimaanlage des Tattoo-Studios über den Stromabnehmer des Mieters lief, untätig blieb. Er ignorierte das Begehren des Mieters monatelang und leugnete es schließlich. Damit sei ein Grad von Verschulden erfüllt, welcher es für den Mieter als unzumutbar erscheinen lasse, weiter an dem Mietvertrag festzuhalten, so das OLG. Der Mieter konnte nicht mehr erwarten, dass der Vermieter seiner Forderung noch sachgerecht und innerhalb einer angemessenen Frist nachgehen würde. Zudem sei der Anspruch auf Erstattung der Stromkosten für die Klimaanlage des Tattoo-Studios aus § 280 Abs. 1 BGB begründet, weil der Vermieter nach Kenntnisnahme von der fehlerhaften Schaltung eine Abhilfe unterlassen habe.

Kein Anspruch Mietender auf Erstattung von Aufwendungen, wenn sie den Mangel nicht schlüssig beweisen

Nach Ansicht des OLG habe der Mieter jedoch keinen Anspruch auf Erstattung von Aufwendungen für die Instandsetzung der Elektroanlage nach § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB. Aus dem vereinbarten Mietzweck ergebe sich unmittelbar der vertragsgemäße Gebrauch (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB). Dieser liege der Definition eines Mangels gemäß § 536 Abs. 1 S. 1 BGB zugrunde. Ein Mangel ist die für Mietende nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache (Ist-Beschaffenheit) von dem vertraglich vereinbarten (Soll-Beschaffenheit).

Hier war der maßgebliche Vertragszweck der Betrieb eines Fleischereifachgeschäftes. Der Anspruch des Mieters auf Erstattung von Aufwendungen für die Ersatzvornahme würde daher voraussetzen, dass eine Unterdimensionierung der Elektroanlage vorlag. Der Mieter war diesbezüglich darlegungs- und beweisbelastet. Er habe aber weder dargelegt, welche konkreten Leistungsstandards die Elektroanlage erfüllen müsste, noch welche Leistungsanforderungen sich für den von ihm in den Mieträumen betriebenen Fleischereibetrieb ergaben. Also konkret, welche Elektrogeräte er betrieben hat. Das Vorliegen eines Mangels könne demnach nicht angenommen werden, so das OLG.

Praxistipp – Nichtabhilfe bei Pflichtverletzung kann ein Grund für eine außerordentlich fristlose Mieterkündigung sein

Mietende dürfen auch kündigen! Gerade die Nichtabhilfe bei Pflichtverletzung, z. B. die Nichtabhilfe bei einem Mangel, durch Vermietende kann ein Grund für eine außerordentlich fristlose Kündigung sein. Hierfür muss zunächst eine Mängelanzeige mit Fristsetzung zur Beseitigung erfolgen. Wenn der Mangel auch nach Fristablauf nicht beseitigt wurde, kann gekündigt werden.

Insbesondere dann, wenn sich Mietende von einem Mietvertrag lösen möchten, kann dies eine realistische Möglichkeit sein, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden. Viele Vermieter reagieren auf Mängelanzeigen verspätet oder überhaupt nicht. Das eine solche verzögerte Mängelbeseitigung Mietende zur Kündigung berechtigt, scheint häufig unbekannt. Da Mietende in einem solchen Fall sogar Anspruch auf den Kündigungsfolgeschaden haben (insb. entgangener Gewinn bis zur ersten Kündigungsmöglichkeit der Vermietenden), befinden sich Mietende dann auf einmal in einer sehr guten Position, um über eine einverständliche Beendigung des Mietverhältnisses zu verhandeln. Um jedoch eine unwirksame Kündigung zu vermeiden, sollte man sich zunächst rechtsanwaltlich beraten lassen.

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1. Wenn den Mietenden eines Gewerbemietvertrags gleichzeitig zum Ausschluss des Konkurrenzschutzes eine Betriebspflicht auferlegt wird, liegt eine unangemessene Benachteiligung vor, welche zur Kündigung berechtigt. Dies zeigt ein Urteil des BGH.
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